一线商业地产调查 上海商业地产“冬去春来”，新老地标“蜕壳”谋新路

每经记者：吴若凡 每经编辑：魏文艺

“冬去春来”，这可能是上海不少商业经营者在今年2月最深的感触。

虽然在2020年经历了疫情对商业地产的巨大挑战，但一番磨砺之下，不少商业运营者破旧立新，通过在线营销、直播等新渠道与线下消费结合等各种探索，实现了经营的回正。

来自上海市商务委的监测数据显示，今年春节期间，南京东路、南京西路、陆家嘴、徐家汇、五角场、虹桥商务区等13个重点商圈48家百货或购物中心客流量343.4万人次，同比增长2.3倍；世茂广场、新世界城、徐家汇商城、港汇恒隆、东方商厦等春节假期的合计销售额同比增长50%以上。

不过值得一提的是，在新的商业地产生态中，商业地产不可避免面临新一轮重组调整。那么后疫情时期上海的商业地产如何发展，将呈现何种趋势？近日，《每日经济新闻》记者实地走访了上海新老商业的标杆项目——豫园和新世界，还原今年上海商业地产的真实表现。

真文化还是假噱头？百年老店的新思考

从沪上赫赫有名的南翔馒头，到集本帮菜之大成的上海老饭店、绿波廊，抑或闻名遐迩的杭帮菜名店松鹤楼，豫园不仅汇集了上海众多的“老字号”，更是上海人心目中“年味”的代表地之一。

对老一辈上海人而言，豫园是他们最常逛的商业城；在新一代人眼中，这里也是上海老商业的标志之一。

虽然是工作日，但当《每日经济新闻》记者走进豫园，发现无论是商场里还是老街边，均可用人潮汹涌来形容。

豫园大街上来往的行人 图片来源：每经记者 吴若凡 摄

即使这种已经在当地人眼中成为城市标识的商业体，也免不了受到2020年疫情的冲击。

“疫情的来袭让人始料未及，豫园一度关闭了不少商铺，对于零售和餐饮直接影响很大。”豫园文化商业集团副总裁、党委书记陈继东告诉《每日经济新闻》记者，去年一路走来非常艰辛，主要困难是没有客流。

“最困难的时候，豫园甚至一度成为‘空城’，最低谷的时候一天人流不到300。要知道，往常豫园一天的客流将近10万。”陈继东感叹道。

不过伴随国内疫情得到有效控制，豫园也在传统和现代的有机结合中，找到了自己的“春天”。

陈继东告诉记者，今年以来豫园的客流逐步恢复常态，2月份甚至已经超过了2019年的客流数据，日客流量达到17万多人次，最高的一天突破了18万人次。

能够在今年顺利恢复，陈继东认为，一方面豫园的防疫措施很到位，能达到正常运作的条件。“举一个例子，豫园商城在每个主入口，都设置红外线体温检测仪器，各出入口都有工作人员进行体温检测。我们能够在疫情常态化的环境中，承接住客流的回弹。”

另一方面，豫园着手打造的“文化夜经济活动”，对人流的带动、消费流的提振很有用。在这些引流活动带动下，今年豫园的各个板块均有所增长，销售额同比增加了四成。

“同时，作为豫园的管理运营方，我们还会从服务、产品理念方面和所有商家进行座谈，共同探讨如何再次获取客流。也会适时适度给予商户租金上的减免。”陈继东相信，待到春暖花开时节，豫园能够恢复十里洋场的繁华盛景，2021年的业绩也肯定会好于去年。

但面对疫情之后的新商业运营生态，尤其是线上线下渠道的打通以及新营销方式的探索，陈继东认为，豫园还有很多问题要思考。

“疫情之后，消费者对健康意义的认知度从根本上发生了变化，因此，如何在有限的空间里做出让消费者满意的产品，是下一步要思考的方向。”陈继东告诉记者，今年豫园将对老街进行深度的业态升级，比如还原三十年代老上海特色街区，增加了广告位、产品和消费者的互动性，增加地面陈设以及产品的丰富性。

设计理念创意好，消费场景对接好，使豫园成为既有产品、又有文化，还有历史渊源的地方。打好文化牌将成为豫园的潜力。张继东表示，如何让老字号做出新时尚和新创意，让商场由原先的“为卖而卖”转而变成“引导消费”，在商业日益同质化的当下显得尤为重要。

据其透露，目前豫园商城已进行二期规划设计，“大豫园文化片区”将是一个重点且具有攻击力的“武器”。

58安居客房产研究院分院院长张波分析认为，豫园本身具有浓厚的文化历史底蕴，这是其他商业综合体无法比拟的优势，但其新动作给其他商业体提供了不少有益借鉴。比如做老街的改造和商铺升级，和商业中心做出不一样的体验感，这体现了吸引当下主力消费人群进行深层消费才是当务之急。

潮流还是玩票？新地标开始“重启”

作为上海百年商业的后起之秀，新天地已经成为上海潮流商业的一座地标。

瑞安赋予了上海新天地商业经营功能，也保留了其独特的上海历史文化风貌，中西融合、古今相融，也使其成为商业界的一个典范。

在新天地，《每日经济新闻》记者发现，即便当天的天气有些阴沉，现场来来往往的人流仍不少，街道两边全是聊天喝下午茶的游客和白领们。记者随机问了一位消费者，对方表示自己就是附近的上班族，和同事来喝下午茶。

上海新天地人流如织 图片来源：每经记者 吴若凡 摄

即使新天地一直是游客们的热门打卡地，2020年的疫情也给了其措不及防的一击。彼时，新天地的人流一度减少到每天2万人次左右，甚至直接影响到实体商业的生存。

不过自2020年下半年以来，新天地的销售额已经有所回正，去年Q4销售额同比增长了27%。去年12月时尚I的开业更将其销售额同比推涨55%，重装开业的主力店销售额同比翻番。今年春节期间，上海新天地销售额更同比上涨超过50%。

据统计，2月14日新天地的客流就近10万人次。小到街头小吃，大到米其林、南里食集，适合不同人群的社交场景，让人们能够在新天地停留了更长的时间。

为何能够如此快速地恢复？瑞安方面在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在去年的疫情之下，瑞安调整了全年运营策略，开始主动以消费造节，推动全时消费，以此来振兴消费信心。同时，还全力拓展线上渠道，比如集结了近百个设计师品牌开通线上直播带货。

“体验式消费在疫情期间迎来了一次全新的革命。”瑞安方面指出，新的需求以及人们对卫生环境的重视，引导商业体重塑空间环境。现在，街区式开放型的购物中心更受消费者喜欢，对封闭式空间环境的改善提出了新的要求。

据了解，新天地在2020年11月对原来的南里商场进行全面升级，并投入试运营。其中值得一提的是，新天地发布了沉浸式美食社交平台Foodie Social南里食集，区域占地3000平方米，其中30%为区域、城市首店，这是上海新天地板块继新天地广场（原淮海太平洋百货）之后又一存量焕新项目。

新天地相关运营负责人告诉记者，疫情防控常态化之后，绝大部分消费者会重新审视生活中的本质需求，倾向选择能提供安心、健康、高品质、可持续性产品和服务的商业场所。

张波指出，新天地的应对方式有自己的特点，如加强“首店”等稀缺性资源带来的新颖性和吸引力，会不断吸引人流；通过业态来调整客群，增加粘性客户。疫情过后实体商业将出现新一轮的重组调整，业态方面也将迎来变革，不少商业业态将面临清零或重启。