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广州楼市预判 重创炒楼 远郊遭殃

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  一个多月前老雷的小伙伴们还踌躇满志,计划在2021年实现身价翻番,

  老雷还提醒他们根据以往经验,楼市火热的3月份出台大政策的几率相当高,

  建议还是趁着春节人多先消化下存货…………

  然后被打脸了,调控不用等到3月份

  精细化调控 打压投资型购房


  23号广东各银行收到通知,对“第三第四档银行”房地产贷款比例调升2%-2.5%(如上图)

  两条红线虽然是今年以来影响面最广的政策,但相对而言对楼市的影响不大;

  据老雷了解各银行的个人房贷比例基本都在“红线之下”,所以个人贷款并不受影响;

  而对房企融资的收紧的确有一丁点影响,但比起19年的力度小了很多,

  而且现在房企融资最大比例是发行债劵及合作开发,银行贷款的影响有限;

  而且除非银行风控放开,不然40%以上的贷款还是会百川汇大海地流到房企;

  而对市场影响最大的,是“房票”“贷票”的限制


  2021年房地产调控政策(截至2月23日)

  今年的调控政策有两个特点:精细化、降风险

  精细化的意思是发挥“因城施策”的作用,以市、县、区为单位,调控楼市政策更加灵活;

  降风险分两方面,一是降低银行的风险,二是降低市场风险;

  精细化调控将权力下放,各地市/县区自行制定调控政策,

  更有利于楼市发展,避免产生地区间过冷过热,资金扎堆涌进少数区域的现象;

  而各地已公布的调控政策归类分三种

  一、去杠杆

  禁止投资型购房贷款,转移银行风险

  二、限二套

  禁止投资性购房(二套房、非户籍购房),稳定楼市走势

  三、控数据

  提高首付比例,转移国家风险

  预判上半年广州楼市:

  投资气氛重区域(南沙、朱村)低迷,

  改善居住区域(白云、黄埔)升温

  近郊将兴起 远郊将遇冷 长租公寓可期


  2020广州千万级豪宅不完全名单

  与早年楼市投资热不同,现在广州楼市基本盘是:升速慢、投资客少、缺外地客

  所以楼市主调亦会从“投资”转为“刚需+改善”

  居住环境更好的豪宅及准豪宅会更受欢迎

  从去年广州千万级豪宅榜单中发现,黄埔、白云及番禺的上榜率极高,合共占据榜单的75%

  证明近郊区域已经在“豪宅化”

  中心城区供地少且大多是包含回迁房的旧改项目,打造豪宅的难度较大

  相反供地量较大、回迁少的近郊区域(黄埔白云番禺),打造豪宅项目的可行性就低很多

  而且近郊区域规划容积率相对较小,自带地段及交通优势

  也是打造豪宅或准豪宅项目的必备条件。

  而刚需客户更侧重于通勤性及居住性

  所以老雷建议考虑东部片区(科学城、长岭居等)

  据老雷了解,南沙、增城(新塘除外)、知识城新楼盘去年10月份后非本地户籍客源占比过半,且大多数是投资性质的;

  前文所述,预计打压投资型购房是广州楼市基本盘,且力度只会越来越大

  所以老雷预判该三个区域上半年将遇冷

  而虽然去年长租公寓频频暴雷,但租售并举是最高指示

  也是房住不炒的核心之一,所以广州、深圳、北京相应出台了针对长租公寓的规范性政策

  老雷预计今年内市场将摸索出一套“政府监管、房企运营、长效稳定”的长租公寓道路

  以人才公寓、保障性租房、微利租房、品质化租房等形式丰富住房供应

  老雷想说的

  有自住价值的楼盘必然有投资价值,有投资价值的楼盘不一定有自住价值

  所以“用自住的眼光选楼盘”一定不会错(会不会选贵就另说)

  黄埔白云先天优势,发展也容易

  


  •   而伪豪宅转为居住区容易(例如琶洲、白鹅潭),投资区转居住区难(例如增城永宁、狮岭以北、从化温泉)

      


  •   所以番禺(市桥以南)、黄埔(知识城除外)、白云(人和以南)可以优先考虑

      


  •   而南沙、知识城、增城如果不是用作自住,还请做好长期持有的准备

      


  增城南沙自住难度大,变数太多

  


  •   地产没记忆不要紧,老雷有

      


  •   十年前就说增城、南沙刚开始发展的时候就说发展要5至10年,现在也是5至10年?

      


  •   有朋友说要以40年前看深圳的眼光看现在的增城南沙,那10年前是不是要以批斗的眼光看?

      



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