租房迎来“新禁令”？2021年起5类住房不能出租，房东租客需留意

　　春节已经过去，又有大量的年轻人开始离开自己的家乡，开始了一年的在城市打拼的生活。而如果想在城市生活首要解决的问题就是自己的住房问题，对于刚刚来到城市年轻人来说买房不现实，租房成了他们最好的选择。

　　其实不仅是刚刚来到城市的年轻人需要租房，很多在城市打拼了几年甚至几十年的人仍然不得不选择租房。最重要的原因还是现在城市的房价和人们的收入严重脱节，很多人努力了十几年也买不起一套房子。例如笔者所生活在的城市郑州，一个勉强可以称得上新一线城市的城市，其在2019年的时候房价收入比就达到了13.9，也就是说对大多数普通人而言想要买房可能要不吃不喝工作将近14年才能买的起一套房子。而现实生活中不可能有人能做到在城市生活不吃不喝不租房的。

　　在房价如此之高的情况下很多人对买房都感到了绝望，更多人愿意租房生活。根据《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示：超过60%的租客已经租房3年以上，超过20%的租客表示愿意租房。而且根据艾媒数据中心发布的数据表明2020年全国住房租赁人口数量可能会突破2.25亿，预计2022年租赁人口将达到2.4亿，而我国城镇人口总共才8.4亿左右，可以说每四个人里面就有一个多人是租房生活。由此可以看出租房成了现在年轻人最主要的居住方式之一。

　　很多人说买房不是刚需，租房才是，在租房人数如此之多的今天，租客、房东、中介三者之间的矛盾也日益增多。前段时间我的朋友在租房时就遇到了一件非常尴尬的事，朋友通过中介找到一个房子，双方签了合同，然后朋友把一年的房租交给了中介，没想到的是中介圈钱跑了，只给了房东一个月的房租。最后房东找上门来说没有收到房租，而朋友说自己已经交过了房租，最后双方报了警，在没有找到中介的情况下最后经过警察的协调双方各承担了一半的责任。所以大家在租房时一定要小心谨慎，特别是通过中介租房时，一定要看中介是否有营业执照和正规的经营手续。

　　另外可能很多人都不知道，其实在我们租房时候，并不是什么样的房屋房东都可以向外出租的。如果一些不能向外出租的房屋租了出去后期租客和房东很可能会产生一些不必要的纠纷。在去年的9月7号，住房和城乡建设部两个部门联合公布了《住房租赁条例》，其中明确规定了从2021年起，这5类房子将不能对外出租，租客和房东都需要了解。

　　第一类：不符合工程建设强制性标准的房子不能对外出租

　　我们在租房时都很在意房子的大小、屋内装修的好坏和家电是否齐全，很少人会关心房子的质量问题。但房子的质量问题也是我们应该着重关心的一个问题，这几年房子出现质量问题的新闻也经常发生。例如什么在自家卧室蹦跳导致楼板坍塌掉下一层的，什么在阳台砸核桃导致阳台坍塌掉下楼层的等等。这些事故虽然发生的概率非常小，但一旦发生可能就会危及生命，所以我们应该重视。

　　一般来说只有那些符合工程建设强制性标准的房子才能对外进行出租。“工程建设强制性标准”指的是包含设备、设计、防火、节能、勘察和地基基础、结构和抗震设计等十个方面的要求。一般来说现在正规的商品房在验收时都会对这些标准进行一一验收，只有全部符合标准的房子才能交房，所以一般商品房都会符合这些标准。但也有一些房子可能不符合这些标准例如一些小产权房、自建房、房龄过大的商品房。有些小产权房和自建房没有相关的监管和验收环节，而且我国的小产权房的数量巨大，难免出现一些不符合标准的房子。另外一些房龄过大的商品房本身房子年龄过大，一些设备就比较陈旧可能存在安全隐患，再加上由于早期的商品房建设中，一些安全标准还不规范而且当时的建筑工艺还比较落后，所以造成很多老旧住房不符合如今的安全标准。

　　所以租客在租这几类房子的时候一定要谨慎对待，不能贪一时便宜造成后面出现了安全隐患而后悔不已。

　　第二类：卫生间、厨房、地下储存室，隔断房等非居住空间不能对外出租

　　在一些人口比较密集，住房需求比较旺盛的一些城市和区域，一些房东或者中介为了将自己的利益最大化很多时候把自己的房子进行隔断，把客厅隔成几间卧室租出去，把大卧室隔成几个小卧室租出去。甚至把卫生间、厨房、地下储藏室当作一间卧室租出去，形成一套房子里面住了十几口人的群租房。但这些群租房的安全隐患比较大，居住体验也非常地差，这些被隔断的房间面积小，居住人口密度大，产生的噪音比较大，乱拉乱扯电线容易发生火灾。所以在最新的《住房租赁条例（征求意见稿）》中明确规定了：

　　将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租的，由房产管理部门给予警告，责令限期改正；情节严重的，对个人处1万元以上5万元以下的罚款，对单位处10万元以上50万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三类：不符合室内装修国家有关标准的房屋

　　经历过新房装修的人都知道，一般来说刚刚装修好的房子是不能立刻入住的，因为刚刚装修好的房子一些家具、油漆、涂料都会散发出一些像甲醛、苯之类的有害物质。这些有害物质对人的身体伤害极大，所以一般房子装修后业主会对房子经常通风换气和在屋内种植一些绿植来去除这些有害物质，然后才能入住。但有些房东为了能尽快拿到房租，房子没装修多久就对外出租，租客住进去后，后期身体出现了问题会和房东产生纠纷。

　　所以作为房东我们没必要贪图那半年的房租，然后因小失大对租客的身体造成了不可逆的伤害，最后自己面临巨额的赔偿。而作为租客在租刚装修好的“新”房子时也要小心谨慎，最好自己或者让房东找一些专业的测量人员对房间的有害物质进行测量一下，看是否达标，然后才能安心的入住。

　　第四类：被法院查封、抵押和没有原房东授权的房子不能出租

　　我们在租房时经常遇到这样的情况，出租房子的并不是房子房主而是租客，他租完房子可能感觉不合适或者要去其他地方发展，但又和原房东签有合同不能毁约，所以只能将房子转租出去，我们俗称这种人为“二房东”。在租这样的房子时我们一定让她出示和原房东的租赁合同，并且要征得原房东同意。否则碰到一些本来房租还剩几个月的房子然后按一年的时间租给你或者原房东不同意转租的情况，那损失可能就比较大了。

　　另外一些被法院查封或者做了抵押的房子，房东也是不能对外出租的，租到这些房子一旦哪天法院或者银行要收回这些房子进行拍卖，那是租客的损失也比较大。

　　第五:设立居住权的房子也不能对外出租

　　在今年刚刚施行的最新《民法典》中，对房屋设立了“居住权”的内容。其实居住权，是用益物权的一种，指对他人所有的住房及附属设施占有、使用的权利。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定来进行。

　　举个例子：例如老张名下有一套房产，老张去世后留下一份遗嘱，在遗嘱中明确表示未来自己的房子有自己的儿子小张继承，但也同时为照顾他多年一位保姆设立了居住权，也就是说这位保姆有权在这套房子里居住，直到保姆去世。这时虽然小张有这套房子的所有权，但因为老张给保姆设立了居住权，小张也没有权利将这套房子进行出租。

　　
总结：作为房东我们应该了解哪些房子可以出租哪些不能对外出租，这要可以避免一些不必要的纠纷。作为租客我们更应该了解，这样才能保证自己的利益不被侵害，所以在租房时如果遇到这些不能对外出租的房子一定要避开，再便宜也不能租赁。你对房子出租问题有什么看法欢迎评论区留言讨论。