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卖医药后卖物业!物业最大并购案背后,蓝光发展的红线困局

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  靴子终于落地。

  当大多数房企正享受着物业板块市值升高带来的喜悦时,有“四川房企一哥”之称的蓝光发展,却将自己的物业板块卖给了碧桂园服务,以换取48.5亿元的现金。

  而在此次物业最大并购案的背后,也折射出蓝光发展面对债务兑付压力之下的资金渴求。

  

  “西南首家上市物企”被卖

  根据蓝光发展和碧桂园服务发布的最新公告,蓝光发展下属全资子公司蓝光和骏拟将其持有的蓝光嘉宝服务64.6203%的股份转让给碧桂园服务下属全资子公司碧桂园物业香港,对应交易总代价暂估值人民币484650万元。

  目前双方签署了《关于四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司股权合作意向框架协议》,可能交易的详细条款尚待磋商及落实,双方尚未订立具有约束力的最终协议。

  蓝光和骏持有蓝光嘉宝服务115,840,200股,占蓝光嘉宝服务总股本的65.04%。其中持有的全流通H股为115,090,200股,占比64.6203%;持有的内资股为750,000股,占比0.4211%。本次交易标的为蓝光和骏合法持有蓝光嘉宝服务 64.6203%股份(不含其持有的内资股 0.4211%)。

  作为“西南首家上市物企”,截至去年6月30日,标的公司蓝光嘉宝资产总计36.2亿元,占蓝光发展的1.59%;负债合计12.96亿元,占蓝光发展的0.7%;净资产23.3亿元,占蓝光发展的5.33%。2020年上半年营业收入11.7亿元,占蓝光发展的7.38%;净利润2.44亿元,占蓝光发展的16.17%。

  据其披露数据显示,截至2020年12月30日,集团的管理服务合约面积约2.1亿平方米,以及管理服务在管面积约1.3亿平方米,其中向第三方提供的管理服务在管面积占比约为75%。

  

  于此同时,截至去年6月30日,碧桂园服务资产总计180.5亿元,负债合计112.6亿元,净资产合计67.9亿元。2020年上半年营业收入62.7亿元,净利润13.3亿元。截至6月30日,碧桂园服务除“三供一业”业务外的物业服务收费管理面积增加至约为3.2亿平方米,合同管理面积增加至约为7.5亿平方米,其中来自于独立第三方的合同面积约2.06亿平方米,在管面积约8600万平方米。收购完成后,碧桂园服务稳居物企龙头地位。

  卖物业或与蓝光发展财务杠杆有关

  可以看出,蓝光嘉宝服务实力不弱,且外拓能力非常强。而此次交易,可能与关联方蓝光发展的财务杠杆有关。近50亿的流动资金,会让蓝光发展的账面好看。

  作为西南龙头房企、四川销售第一的蓝光发展成立于1990年,2015年在上交所重组上市,主营房地产开发和医药制造业务。2019年,蓝光发展旗下蓝光嘉宝服务在港交所主板挂牌上市。

  2月8日,蓝光发展(600466.SH)公告称,蓝光发展房地产业务实现销售金额约1035亿元,同比增长约2%;实现销售面积约1205万平方米,同比增长约10%。据克而瑞数据显示,2020年蓝光发展以926.7亿操盘金额位居第39位。

  去年8月,住建部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,会议传出消息,给房地产融资划定“三条红线”——剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

  据南都大数据研究院上市房企课题研究小组统计,根据蓝光发展2020年半年报,三道红线全部踩中。

  

  2020年蓝光发展半年报数据

  去年10月下旬,蓝光发展还将自己地产+医药双轮驱动战略中的“一轮”甩卖,将迪康药业出售。

  根据2021年2月9日发布的2020年业绩快报,2020年蓝光发展扣非后归属于上市公司股东的净利润为31.36亿元,同比减少了6.56%。

  

  不过截止2020年末,蓝光发展净负债率为92.93%;剔除预收款后的资产负债率为73.65%;现金短债比1.1,踩中一条红线,相较于去年上半年底的账面好看很多。

  值得注意的是,尽管踩红线情况有所缓解,但其有息负债依然达到722亿,同比大增26.89%。

  

  

  同时,蓝光发展还不断通过借新还旧完成到期债务的置换。

  2020年5月,蓝光公示2020年两期债权融资计划,挂牌融资利率高达10.5%;7月发行7亿元超短期融资券,利率6.5%,超过6%的平均融资成本线。同月13日,为偿还旧债蓝光发展发行10.65亿元房地产信托投资基金,平均融资成本在6.5%左右。而今年8月,蓝光再次成功发行8亿元公司债,利率7%。

  10月,蓝光发展又完成发行2020年度第三期中期票据发行,实际发行额15亿元,期限2年,固定利率7%。募集到的资金将用于偿还17蓝光 MTN001,发行规模为30亿元,拟偿还金额为15亿元。

  很明显,借新还旧并无法有效降低有息负债规模,同时蓝光发展的融资成本依然较高。

  

  策划:林广

  牵头人:王艳玲

  研究员:王艳玲 伊晓霞 邱永芬 林广

  南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组出品

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