仲量联行：上海非中央商务区办公楼——“长租约”策略

办公楼市场的景气程度与宏观经济形势息息相关，2020全年，受疫情冲击和经济增速放缓影响，多地办公楼租赁市场均面临了不少挑战，包括新租需求放缓、空置率上扬、租金下调等现象较为普遍。在上海，行至2021年，随着疫情影响显著缓解，办公楼市场开始显现出回暖复苏迹象，不少金融服务和专业服务企业抓住租金下调的窗口期进行办公空间升级，另有一些科技新媒体和医疗健康相关企业也始终保持着相对活跃的租赁需求。但考虑到未来3年内上海非中央商务区的净吸纳量将受新增供应影响而持续承压，对于此类市场中的业主而言，以更长的租约（约5-10年）锁定优质客户成为了其突围而出的新思路。

对于业主而言，长租约的价值何在？

市场复苏，但不确定性依旧存在

由于传统中央商务区新增供给相对受限，无法完全满足日益多元的企业需求，疫情的爆发更让租赁成本相对较低的非中央商务区率先迎来复苏，对那些有着升级、扩张或整合办公空间需求的企业而言，上海非中央商务区不仅交通可达性较高，办公品质也有所保证，外加政府城市规划政策引导和基础设施的完善更显著提升了其市场竞争力。

据仲量联行统计数据显示，2020年全年上海甲级办公楼净吸纳量为40.7万平方米，在成本控制型需求和总部整合需求的支撑下，其中上海非中央商务区2020全年净吸纳量录得39.7万平方米。

然而，要想真正驱散疫情所带来的影响，并非一朝一夕之事。去年全年，上海非中央商务区新增供应为76.3万平方米，未来3年内预计将有400万平方米办公面积入市，疫情和新增供应令市场不断承压，非中央商务区2020年全年空置率小幅上升2.2个百分点达29.6%，但仲量联行预计，面对租户依旧谨慎保守的租赁策略、租金持续下跌的需方市场，上海非中央商务区供需不平衡的问题极有可能在2021年之后被进一步放大，或将导致空置率继续走高，或达35%-40%左右。

加速去化，提高资产吸引力

面对这一现状，如何加速去化存量是所有业主都亟需攻克的问题。仲量联行华东区董事总经理张静表示：“吸引并留住优质的长约租户，无疑是提升办公楼核心竞争力的一种策略。优质企业的入驻及其间的良性发展可为业主带来集聚效益和规模效益，以此吸引更多租户形成生态圈。尤其在如今的经济环境下，长约租户的存在很大程度上消解了楼宇的空置压力。”

在经济不确定性背景下，长期租约还能够带来稳定的现金流，帮助业主提高资产对核心型投资者的吸引力。据房地产行业研究机构INREV发布的一项投资意向调查显示，在疫情爆发后，投资者更愿意选择出租率、现金流表现稳健良好的资产，即核心型投资需求有所上升。诸多大型构投资者相继放弃了较为激进的投资风格，纷纷采取更为稳健的守势。

在境外市场中，纽约、伦敦、悉尼等地向来是全球投资者相当重视的资产组合投资目的地。尤其在办公楼市场，如果项目拥有一份长期租约，随之而来稳定的现金流将进一步吸引各大机构投资者关注。香港长江实业集团就曾斥巨资约10亿英镑收购位于英国伦敦金融城的地标式办公楼，瑞银（UBS）伦敦总部与其签订了至2035年的长期租约，意味着业主未来近15年的租金收入已得到保证。相关数据显示，伦敦办公楼市场的平均租约年限为6.8年，且5年内仅能接受租金的向上修正，租赁成交活跃也让该市场的空置率不足5%。得益于长约租金收入的稳健支撑，它能够为投资者创造出更高的收益及真实的回报。超过半数的伦敦办公楼租约时长都达到十年或以上，这为业主提供了长期对冲市场风险的保障：在不确定的经济大环境中保持一份相对确定的现金收入。

对于租户而言，长租约的优势如何？

抓住机遇，大租户具备更多谈判筹码

从企业租户来看，疫情不仅影响了市场走向，也影响着企业选址的决策偏好。近年来，我们已经看到不少行业佼佼者，将选址目标放在了非中央商务区。例如全球化科技企业入驻杨浦大连路板块，以及某知名会计师事务所将总部“落户”浦东前滩成为主力租赁客户。根据仲量联行统计，按面积来统计，2020年租赁需求中，5000平方米以上的租赁成交占到了甲级办公楼市场总需求量的60%。出于成本控制、办公环境升级和总部整合等多方面考虑，仲量联行预计，在2021年，非中央商务区仍会受到总部租户的关注。对于这些租户而言，长期租约的模式可向业主方充分表现出自身的承租意愿和稳定性，有助于租户利用合适的窗口期为租金谈判争取更多的主动权和话语权，甚至带来额外的服务和权益。

长期价值，降低搬迁成本

由于承租面积较大，租户本身的总部需求又意味着其对于办公空间内的设施设备和装修有更高的要求，从而一次性搬迁成本也相对更高。例如某世界知名体育品牌在上海非中央商务区的总部园区内就设有足球场和篮球场。在一处“安居落户”、减少搬迁次数，也将有效地削弱和分摊大量的搬迁成本。此外，长期租约也有利于企业房地产部门计算未来更长时间内的承租费用，并在一定限度上规避租金大幅上涨的可能。

可以说，无论是对业主还是租户而言，签订更长周期的租约可为双方都带来“共赢”的益处。相信这种选择也会成为未来一个阶段中更为常见的市场趋势。

仲量联行华东区研究部总监黄璐表示：“未来几年，非中央商务区若干板块仍将迎来集中供应。面对短期内租户对成本继续保持敏感的态势，业主方需要继续寻找‘突围之道’。在延长免租期、‘即租即用’的定制化服务或提供装修补贴等方式之外，与更多优质租户签订长期租约也是另一值得考量的可行途径。伴随办公楼市场的不断拓宽与成熟，我们也乐于在市场上见到更加多元、灵活的招租策略，不断提升租户黏性，在中央商务区之外进一步助力多点化产业的集聚发展。”