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广深大调查:经营贷买房终局到来!

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  这两天看到一个特别好玩的观点:

  经营贷是楼市的春药。

  它的逻辑是将经营贷用来炒房。通过经营贷比房贷更低的利息,实现低门槛进入,顺便收割一波高额的房价涨幅利好。

  这种观点近期更是甚嚣尘上,尤其是在深圳。深圳前段时间发布了全市住宅小区二手住房成交价格,目前中国建行深圳分行等银行已经率先开始依据成交参考价批二手房贷款额度,预计其他银行很快也会跟进。

  已经有第三方中介测算得出结论:如果各大银行全面按政府参考价作为按揭贷款依据,首套房的首付比例将三成(30%)提升至46%左右。这意味着购房成本将大幅增加,首付所需资金会更多。

  

  再加上虽然近期LPR没有上调,但是各银行的房贷利率均有不同幅度的上调,且放款时间变长,以广州为例,目前各行房贷利率在5.2%左右,放款时间大多三个月起步。

  因此,一些人就开始宣传经营贷的好处,号召人们能上车的赶紧上车:

  

  某文章部分截图

  事实真的是这样吗?深圳的经营贷值得你冒着危险去套现吗?广东省的两个标杆城市广州、深圳经营贷目前究竟是什么个情况?

  为了搞清楚这些问题,今天,我们编辑部全体出动,做了个详细调查。

  .01

  广深经营贷谁更容易?

  答:半斤八两

  我们的调查显示,目前,深圳的经营贷审核要求在具体条文上会比广州更严一些,但实际操作过程中仍存在漏洞。

  大家都知道,经营贷是公司生产经营需要、以房子为抵押的一种贷款,那么对公司资质的审核就是经营贷的基本门槛。

  在深圳申请经营贷,需要查看你的房产证是否为深圳市内红本住宅,企业是否为深圳本地企业,且大多数银行要求企业至少成立一年以上

  而在广州,要求就松的多,只要征信没什么大的问题,有可供抵押的房子的房产证,再加上公司营业执照即可。

  对于公司经营年限和房产持证年限,广州没有什么具体要求,甚至,部分银行不需要你的房产位于广州(广州银行广州分行)。

  具体可以参考下图:

  

  

  大家能够发现,除了对公司的资质审核有所差异之外,广深两地的经营贷在年利率和还款期限上面没有什么太大的区别,大多因银行要求不同而有些许差异。

  但我们发现了一个有趣的地方,广州各银行要求借款人必须是企业代表或股东,物业持有人必须要求是企业法人代表。

  而深圳大部分银行都支持借款人或物业持有人是法人或股东的配偶、直系亲属。

  这就意味着,在深圳,你甚至可以通过假结婚搞到房本,来获取经营贷!

  这样的可操作性空间不小,毕竟我们在实际操作过程中发现,其实只要能够提供房产证、营业执照,其他的手续都可以委托一些中介机构帮忙处理,而通过中介贷到经营贷的门槛并不高。

  深圳、广州皆是如此。

  .02

  深圳不查经营贷?

  答:那是过去式!

  日前,我们看见群内有人说:

  深圳基本不查经营贷用途,睁一只眼闭一只眼。

  

  
很遗憾,根据我们的调查,情况已经有了变化。

  去年4月深圳就已经在严查贴息经营贷,9月抵押经营贷再度收紧,不但提高了新注册公司经营贷门槛外,更对新购房产做抵押的贷款情况、贷后新增房产情况做全面清查。

  据了解,此前,深圳的大部分银行表示虽不会查每笔贷款资金去向,但银监会会进行抽查,而且各大行的工作人员对于贷款的流向都非常关注和谨慎,这倒逼银行加大了审查力度。

  近日,就有银行发现部分客户通过注册空壳公司且制造虚假经营痕迹获得贷款后,把资金投入楼市中。对此违规行为,该行对客户进行抽贷,限客户在7个工作日结清贷款,否则将起诉或收回抵押物。

  此外,目前,深圳的银行还要求提供贷款用途需要提交付款合同的复印件,这就从一定程度上避免了资金流向楼市。

  广州也在排查房抵经营贷违规流入楼市的情况,特别是在同一年内同时申请了经营贷和个人按揭贷款的客户。

  这就意味着,目前这个阶段,如果你选择通过经营贷入场,就要做好爆雷,凑钱还银行贷款的心理准备。

  更何况,深圳已经传出消息,除了商贷按指导价批额度之外,经营贷也会很快跟上按指导价批款的政策。

  

  这也意味着不管是房贷还是经营贷,能够贷到的钱都会变少。

  现在还在用高杠杆、激进入市的购房者,未来很可能会面临断供,房屋被强制拍卖的严重后果。

  虽然在实际操作中,经营贷仍然有流入楼市的情况存在,但相信这已经是楼市炒房客最后的狂欢了。

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