土拍新政杀到！更严格的摇号政策或在路上，无锡…

文/吴婷婷

刚刚，有知情人士爆料：“之后，整宗土地解押，贷款才能放出来，今年没钱的就别干房地产了！”

什么意思？

我们知道，现在开发商造房子，除了自身的资金实力外，是靠收买房人的首付、拿银行放的贷款造房子的。如果整宗土地解押后才能放贷款，买房人的还贷时间是延后了，但开发商的资金链就彻底绊住了！

且不管这则爆料是否为真，此前融资”三道红线“门槛政策的实施，就是金融收紧的强烈信号，不排除有更严的政策出来，配合昨天那则“一年只能拍三次地”的土拍新政看，真的是意味深长！

据网络消息，今年22个重点城市发布宅地公告的批次不能超过3次。

这里面提到的“22个重点城市”，很容易让人想到，就是2019年发布的22个“一城一策”试点城市。

具体包括：北上广深4个一线城市和南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡共18个二线城市。

过去两年，这22个城市经历了二级新房和三级二手房市场的调控，这次终于轮到了一级土地市场。

据悉，郑州、青岛已跟进会议精神发布政策。其中，郑州将原来分散在各区的土地出让发布集中到了市局，由市局集中发布出让公告。而青岛则直接明确了全年将分3批次集中统一发布宅地出让公告。

有小道消息称，作为18个二线试点城市之一的无锡，已经确定要跟进此轮土拍调控，就差发文公告了。

按照青岛官方已经发布的消息↓↓↓

土地供应工作的最新要求里明确限制了宅地出让的次数，但没有限制总出让量。

如果无锡也照此跟进，以去年出让的情况看，我们总共拍了11批次、共计49块涉宅地，假设今年还是维持这个总量，总批次不能超过3次的情况下，那平均每批次就要拍16块地以上。

△2020年出让地块竞拍和竞得房企名单信息

集中土拍就意味着开发商要集中拿地。在一个城市集中也就罢了，现在是22个重点城市都要集中。

同时拿下多块地，光是土地出让金、开发人力，就可能扛不住，如果还有爆料所说的“放贷”限制，那真的别干了。

可如果少拿地，或者不拿地，企业的战略布局又要怎么走？真要放弃这22个重点城市，去其他非重点城市吗？

巨变即将杀到，已经在无锡的开发商在干嘛？

疯狂看地。

日前，我在走访各家开发商的时候打听到，融创、龙湖、华润、金融街、中海、路劲、保利、正荣、金辉等都在密集看地。

△3月土拍图表

不光看马上3月17日要拍的地，还要看今年全年要拍的地↓↓↓

△今年无锡拟出让地块列表

在和开发商的交流中，我得到以下几个重要信息：

1、去年有些大牌开发商在土地市场表现的不太活跃，原因之一是集团层面在调整战略布局，今年会继续重仓无锡。

其实，开发商对无锡土地市场态度的改变，在2月4日那场土拍里已有端倪。

一开发商直言，对于XX地块，必须要拿，不计成本，因为集团战略层的竞争对手也在抢，“谁能在无锡更上一层楼，有时就是一块地、一个地标的区别”。

还有开发商表示，长三角的城市里，无锡市一定要继续深耕的，“哪怕资金不够，不能自己拿地，也要以合作的方式开发”。

更有开发商不惜降低利润率也要在无锡扎根。

据内部人士爆料，有大牌开发商在无锡开发的楼盘利润率只有5-6个点，比行业平均利润低了近一半，但依然奋进要在无锡继续拿地。

2、从去年开始，各家开发商拿地分优先级，有的公司会把无锡的优先级往后靠一靠，“并不是无锡不重要，只是现阶段去其他城市占坑更重要”。

用一位业内高层人士的话说，对于有复合型产业的企业，要不要拿地、怎么拿、去哪里拿、拿哪个位置的地，更多是出于战略层面的考虑，是关乎到公司未来发展重心、品牌扩张方向的大事。

“公司在土地上控了X百亿，你投资了大湾区，可能就错过了华东。你投资了无锡，可能南京的土地机会再好，你也只能眼馋。”

这让我想到了之前一地产公司高层说过的一句话：

“之前拿市区XX地块时，我们公司在常州也在拿地，如果无锡这块地晚2小时拍，我们就不要了，常州那块是必拿的，先拿了常州那块，无锡这块就没必要拿了。”

站在开发商的谋局思路，再结合这次土拍新政，如果新政真的落地，也是一个信号：22个城市集中在某个时间段供地，开发商必然有侧重，那么，无锡能不能成为他们的侧重？

即使侧重在无锡，重心也会随着区域的发展有所调整。举个例子，去年一个明显的趋势就是中海、华润、建发、旭辉、雅居乐等大牌开发商基本都去了江阴。

昨天在和某开发商聊天时，对方也直言，今年江阴才是他们的重点，不排除继续在江阴拿地。

3、资金链压力下，无锡现有的开发商或面临洗牌。

前面说了，去年不少大牌开发商在换坑，彼时，一些靠高杠杆、快周转存活下来的“黑马”房企就伺机进场了。

进军无锡，对于“黑马”开发商来说，或许是他谋局长三角市场的重要一步，但对于无锡市场来说，缺乏了品牌厚度、产品高度和价格力度的楼盘，很难发力。玩不转的情况下，下一步，可能就是离开。

4、开发商在抢无锡，其他城市在抢开发商，土拍，已经上升为城市级的战争！

政策在从严，买房在变难，筛选出来的都是有购买力的买房人，对房子的条件自然也高。如果没有好的开发商来树标杆，很难进一步发展。

而有大牌、优质开发商进驻，本身就是城市吸引力的象征。2021年以来，南京、苏州、常州、无锡各地土拍的时间安排的非常接近，而且紧着好地先拍——这不是在抢钱，而是在抢开发商。

有意思的是，每每土拍前，这些城市都会优先发布人才政策、落户政策、区域规划发展利好等，目的都是吸引开发商进驻。

可以想象，今年或是各路开发商在无锡充分竞争的一年，也是无锡在南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津等18个重点二线城市中充分竞争的一年。

有人问，这样的竞争，对无锡老百姓是利好还是利空？

我更偏向利好。因为充分的竞争会让开发变得谨小慎微，对市场更有敬畏感。

年前我在和无锡一位业界大咖聊天时，对方直言不讳的说：“现在无锡开发商的问题就是太激进了。种种调控下，会逼市场提前洗牌。”

典型如此次土拍调控。如果一年只能拍3批次、22个重点城市集中土拍，那么，

过不了资金考验的，要出局；

过不了人力考验的，也要出局；

即便熬过了资金，熬过了开发，集中拿地后导致的集中上市，或许又会因为品牌不够响，产品不够亮，卖不动房子，还是出局。

另，据小道消息，无锡以后土拍可能还是会继续采用土拍摇号制，而且，为了防止所谓“马甲”入场摇号，相关部门或在多方面控制报名，比如，要有一级开发资质，报名开发商不能出现任何关联公司……

如果上层的“一年拍3次地”和无锡的摇号制度联合起来使用，那么无锡的土拍会变得很有意思。

设想一下，土拍新规，更考验开发商投资开发的眼光和专业度，为了更大程度的降低企业风险，拿地要求会更加专业谨慎；而无锡的摇号规则，也让开发商不像以前般单单靠有钱就可以拿地，而是同时需要资金实力和开发资质。

可以预见，未来的土拍市场，拿地机会只留给有准备的人。

看吧，今年的土拍大战，会很好看！

在充分竞争中赢得市场的无锡，会更好看！

锡楼

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