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土地躁动?一年只卖3次地!影响有多大?深圳多家银行跟进参考价,放贷可上浮15%?买房首付增多少?

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  深圳楼市正在用一种特殊的方式“去杠杆”。

  最新消息显示,“(深圳)银行对二手楼按照指导价放款,可以上浮15%,即如果指导价10万/平,可以按照11.5万/平贷款。经营抵押贷款暂时按照原评估价。细则基本定型,其他银行会陆续跟进。”消息称,建行和招行已经通知。

  事实到底如何?券商中国记者并未得到两家银行的确认。建行表示,如何执行参考价的细则还未出来。招行则表示,将严格执行监管要求。

  2月8日,深圳住建局发布二手房成交参考价机制后,深圳多家银行在内部下发通知,表示发放房贷时将参考价作为重要参考。银行如何执行参考价,关系到购房者能获得的贷款额度,进而关系到需要准备的首付。如果深圳银行对二手楼按照指导价放款真的可以上浮15%,对刚需购房者来说或许是个利好。

  值得注意的是,2月25日晚,据格隆汇报道,深圳市规划和自然资源局相关人士表示,深圳今年会分三批集中出让居住用地。和讯房产查阅深圳市规划和自然资源局官网,并未发现相关文件公示。公开报道显示,深圳计划第一批土地于3月中下旬推出,第二批土地于第二、第三季度推出,第三批土地于三季度末四季度初推出。

  深圳各银行房贷参考住建局参考价

  “二手楼按照指导价放款,可以上浮15%,即如果指导价10万/平,可以按照11.5万/平贷款。经营抵押贷款暂时按照原评估价。细则基本定型,其他银行会陆续跟进。”24日晚间,有人在微博上发布了这个信息。

  

  对上述消息,招商银行深圳分行并未否认也未确认,表示该行将严格执行监管要求。

  建设银行深圳分行对券商中国记者表示,为贯彻落实“房住不炒”,促进深圳市房地产市场平稳健康发展,建设银行深圳市分行按照《深圳市住房和建设局关于建立二手房成交参考价格发布机制的通知》要求,将二手房成交参考价格作为我行个人再交易贷款发放的重要参考依据,具体实施细则还在进一步研究和完善中。

  23日,建行深圳分行明确根据住建局发布的二手住房成交参考价格作为按揭贷款的参考依据,自2月23日起开始执行。

  
几乎同时,农行深圳分行也做了同样的表态。农行还表示,新政下发前的二手房贷款按原有制度执行,新政实施后该行以深圳住建局发布的指导价为贷款发放的重要参考,具体细则正在研究制定中。

  
深圳最早响应住建局二手房参考价的是光大银行深圳分行。继光大银行后,越来越多的深圳银行加入这个队伍,有银行是正式发文,有银行是口头通知。

  深圳严查中介挂牌价超过参考价

  25日,深圳市房地产中介协会官网上转发了一则住建局近期下发的通知,让外界看到了深圳推行参考价的决心。

  

  这份23日下发的《深圳市住房和建设局关于开展房地产经纪机构二手住房成交参考价格应用情况专项检查的通知》显示,专项检查行动将严厉查处房地产经纪机构二手住房挂牌价格超出成交参考价格的行为,引导理性交易,稳定市场预期。

  检查内容包括:各房地产经纪机构在门店、网站及相关网络平台发布的二手住房挂牌价格是否超出二手住房成交参考价格;各房地产经纪人员通过微信、QQ等网络平台发布的二手住房价格是否超出二手住房成交参考价格。

  专项检查分几个阶段,2月23日至26日,各大中介机构全面自查自纠,并将房源下架情况反馈到协会。协会将开展培训工作,要求各房地产经纪机构和经纪人员严格执行二手住房成交参考价格。

  2月27日至3月26日是组织检查阶段。将收集、整理群众投诉,收集群众对房地产经纪机构二手住房挂牌价超出成交参考价格的投诉和举报;分类整理投诉、举报的问题;对涉及违法违规行为立即调查、快速处理、及时反馈。

  在这个阶段,各区住房建设局根据机构将对自查自纠的情况进行现场检查,对被投诉、举报的经纪机构进行重点核查,填写检查笔录。对于检查中发现的违法违规问题及时处理,现场填制、发出《责令整改通知书》,督促有关机构落实整改到位。

  土地市场新变化

  2月25日晚,据格隆汇报道,深圳市规划和自然资源局相关人士表示,深圳今年会分三批集中出让居住用地。和讯房产查阅深圳市规划和自然资源局官网,并未发现相关文件公示。公开报道显示,深圳计划第一批土地于3月中下旬推出,第二批土地于第二、第三季度推出,第三批土地于三季度末四季度初推出。

  就在近日,网上一份住建部"土地市场动态监测与监管系统"的通知引起热议。通知要求,按照住宅用地分类调控文件要求,22个重点城市将实施供地“两集中”,2021年发布住宅用地公告不能超过三次。所谓“两集中”,即集中发布出让公告、集中组织出让活动。

  这22个城市是指北上广深4个一线城市,南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

  据证券时报网,目前,22城中已有郑州、天津、青岛三个城市发布相关文件。其中,郑州明确通知,根据2021年住宅分类调控精神的要求,自2月23日起,航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告,上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。青岛今年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动,引导市场理性竞争。2021年内,天津暂定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告,时间间隔和地块数量要相对均衡。

  有专家表示,集中供地政策将形成长效机制三大利器,即“三道红线”、“房贷集中度”和“供地集中度政策”。此外,有助于真正减少土地哄抢,促进各地土地交易市场平稳,本质上也是“稳地价、稳房价、稳预期”的重要体现。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,集中供地政策甚至比此前的“三道红线”政策更受房企关注。从政策初衷来看,密集供地实际上能够在某个阶段一次性增加土地供应,减少了地方政府“饥饿营销”的动机,是有助于减少“多个房企围猎某一地块”的现象的。这实际上也类似形成了土地市场的一个“博览会”。这样对于各家房企来说拿地机会相对多,有助于控制地价。

  严跃进表示,但也要防范一种情况,即所有房企都有很强的拿地补库存需求,过去都是马不停蹄全国各地看地,而现在突然一次性交易,那么可能也会有炒作和哄抢的地方。此外,如果集中供地政策落实,那么根据开发周期来算,各地可能房屋销售也会形成一波集中开盘、集中销售的状态,所以根据各地预售条件和房地产供求市场变化,积极预测后续集中销售期,将成为房企营销部门需要重点关注的重点。

  买房首付增加多少?

  随着越来越多的银行加入根据参考价放贷的队伍,对于深圳购房者而言,购房资金的杠杆率被动下降。

  2月8日,深圳住建局发布了3595个住宅小区二手房成交参考价,随后各大房地产中介APP上的二手房交易价格显示“暂无数据”。

  由于官方参考价与当时市场真实成交价和挂牌价有一定出入,被认为市场价“被打折”,引发争议。

  假设一个楼盘在住建局发布的参考价中价值700万,而市场上的成交价为1000万,购房者如果是首套,可以申请7成房贷。当银行以1000万评估该房子价格的时候,购房者可以获得700万贷款,首付300万;但当银行以700万的评估价确定该套房子的贷款,购房者获得的贷款是490万,首付将由此前的300万上升到510万,也就是首付“由3成变5成”。

  
新政发布后,当时就有人评论,这招将给深圳二手房市场的成交量极速降温。招商证券首席分析师张夏在朋友圈分析称,买卖家价格预期太大,如果再加上放贷按照参考价格,实际首付比例大幅提升,深圳二手房要被速冻了。

  而对于炒房者,降低资金杠杆可谓是降维打击,但对于刚需客而言,将不得不延迟买房计划。

  评估公司业务受到直接影响

  深圳二手房成交参考价格发布机制建立后,购房者、炒房客、中介、银行纷纷在观望中确定执行细则,而最快受到直接影响的群体,是为各家银行做楼宇按揭评估的评估公司。

  房地产评估公司是基于房地产转让、租赁、抵押、司法鉴定、不良资产处置等需要而出现的,评估公司会根据房产的地段、楼层、面积、格局、装修等因素综合评估的交易时的价格。房地产评估公司的一项重要业务便是为银行做楼宇按揭评估咨询,收取评估费。

  记者从深圳某银行个人贷款部门人士处了解到,官方参考价发布后,该行不再接收评估公司对楼宇按揭报过来的评估价。未来,银行对经营贷中的住房抵押贷款是否会继续采用评估公司的评估价,还未明确。

  

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