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汕头又一旧改新盘规划曝光!总投7.6亿,占地超31亩

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  2月22日,汕头市自然资源局潮阳分局发布了关于金宇装饰实业有限公司旧厂房“三旧”改造方案的公示。

  

  01

  改造地块的基本情况

  改造地块位于汕头市潮阳区城南街道东内社区新华东路旁(黄东坑埔及后坑埔),国有总用地面积20902.7平方米(折合31.354亩),其中主体地块面积17733.4平方米(折合26.6亩)、“三地”面积3169.3平方米(折合4.754亩)。

  改造地块土地性质为国有土地,涉及的房屋、土地权属清晰,土地用途为工业用地(厂房)。改造的土地、房产不存在抵押、查封情况,汕头市自然资源局潮阳分局已出具实际用地范围的地籍调查意见。

  02

  规划情况

  汕头市自然资源局潮阳分局出具的“三旧”改造地块规划设计条件如下:

  (一)用地位置潮阳区城南街道东内居委黄东坑埔及后坑埔。

  (二)用地性质:二类居住用地(R2)(兼容商业,商业计容建筑面积不得超过计容总建筑面积的10%)、商业用地(B1)(兼容居住,居住计容建筑面积不得超过计容总建筑面积的40%)。

  (三)总用地面积:20902.7平方米(合31.354亩),其中:二类居住用地20391.7平方米(合30.588亩),商业用地479.5平方米(合0.719亩),道路面积31.5平方米(合0.047亩)。

  (四)规划技术指标要求

  1、容积率:

  (1)二类居住用地:1.0<建筑容积率≤4.5,20391.7平方米<地面以上计容建筑面积≤91762.65平方米(其中:商业用地计容建筑面积≤地面以上计容建筑面积10%,即≤9176.265平方米)。

  (2)商业用地:1.0≤建筑容积率≤4.5,479.5平方米≤地面以上计容建筑面积≤2157.75平方米(其中:居住用地计容建筑面积≤地面以上计容建筑面积40%,即≤863.1平方米)。

  2、建筑密度:

  (1)二类居住用地:≤35%;(2)商业用地:≤45%;

  3、绿地率:

  (1)二类居住用地:≥25%;(2)商业用地:≥20%;

  4、停车率:

  (1)二类居住用地:停车设施配建标准≥25%(停车场配建标准的百分比为停车面积/地面以上计容建筑面积的比值),停车场要求100%建设充电设施或者预留安装充电设施接口。

  (2)商业用地:停车设施配建标准≥30%(停车场配建标准的百分比为停车面积/地面以上计容建筑面积的比值),停车场要求具有充电设施的停车位不少于总停车位的10%,并预留建设安装条件的停车位应不少于总停车位的80%。

  5、建筑限高:

  (1)二类居住用地:≤100米;(2)商业用地:≤100米。

  (五)建设间距、建筑退让用地和道路红线参照《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》(汕头市人民政府令第182号)执行。

  

  (六)配套设施

  1、配建文体设施用房(≥170㎡)、社区服务用房、物业管理用房、消防控制中心、配电房等配套设施,具体面积按照有关规定执行。配套设施归业主共同所有,不得私自占用、转让。

  2、根据《汕头市人民政府关于印发汕头市“三旧”改造中推进保障性住房建设的意见的通知》(汕府[2019]93号)和《汕头市旧城镇、旧厂房、旧村庄改造若干管理规定》(汕府[2018]63号),按可建住宅建筑面积1%比例配套保障性住房。

  3、根据《广东省养老服务条例》,新建住宅需配建小区级老年服务站(≥160㎡),建成验收后应移交潮阳区城南街道办事处按照规划用途安排使用。

  4、规划设计应满足消防、环保、无障碍通行等要求,地下空间仅可用于建设停车和人防、配水、通信、环卫等配套设施,各类管线接入(出口)根据现状情况及相关部门的意见。

  5、上述配套设施必须与项目主体工程同步设计、同步施工、同步验收。

  (七)根据有关规定,该改造项目配套公共服务设施用地按净用地面积31.307亩/(1-23%)*23%即9.351亩计缴。

  (八)实施装配式建筑按有关规定执行。

  (九)未涉及的问题,参照《潮阳区体育中心东北片区控制性详细规划》、《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》(汕头市人民政府令第182号)及有关规定、规范执行。

  03

  土地利用现状情况

  拟改造地块临近新华东路,周边建有裕通花园、龙光阳光禧园、宝能城市花园等多个住宅区,已不符合城市规划建设的要求,且现有厂房、仓库等建筑物已出现多处破损,部分损坏严重,存在生产安全隐患,因此实施“三旧”改造是非常有必要的。地块范围原有总建筑面积7024.44平方米,现状容积率为0.34,企业现处于停产阶段。该改造地块不涉及需办理土地征收手续。

  04

  土地拟改造情况

  根据有关规划安排,汕头市潮阳区人民政府拟采用协议方式供地。由汕头市潮阳区金宇装饰实业有限公司采用拆除重建的方式自行实施改造规划用途为居住用地(兼容商业)、商业用地(兼容居住),宗地涉及两种用地性质,按各自规划用途计容后在整宗地进行综合平衡,有利于提高土地利用效率,预计可计容建筑面积达94059平方米,年创收可达17000万元,能有效完善该片区的居住环境,改善周边群众的生活水平。

  在改造过程中如有发现文物,汕头市潮阳区金宇装饰实业有限公司承诺将做好现场保护工作,并及时报告区政府及文物行政部门。

  05

  改造成本情况

  该项目预算投入改造成本约人民币76000万元,改造过程全部资金由汕头市潮阳区金宇装饰实业有限公司自筹解决。项目销售总额预计约96000万元,毛利润为21200万元,毛利润率为28.89%。预计项目可上缴税费约12480万元。

  06

  建设时序

  自项目改造方案批准之日起一年内由汕头市潮阳区金宇装饰实业有限公司按程序申请办理供地手续,并由汕头市潮阳区金宇装饰实业有限公司作为受让单位签订《国有建设用地使用权出让合同》;自签订出让合同之日起一年内开工,自开工之日起三年内竣工。

  07

  保障性住房配建情况

  根据《汕头市人民政府关于印发汕头市“三旧”改造中推进保障性住房建设的意见的通知》(汕府[2019]93号)和《潮阳区住房保障制度改革创新实施方案的通知》(汕潮阳府办[2013]97号)的有关规定以及潮阳区住房和城乡建设局的意见,本项目按可建住宅建筑面积1%比例配套保障性住房,以认购保障性住房房源形式认购。

  08

  公共服务设施的配建情况

  根据《汕头市旧城镇、旧厂房、旧村庄改造项目配套公共服务设施管理办法》(汕府[2018]113号),以补缴补偿性地价款方式落实需按该项目净用地面积31.307亩/(1-23%)*23%即9.351亩配套公共服务设施用地。

  来源:汕头市自然资源局潮阳分局

  

  

  

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