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鸿园谢幕,郑州住宅用地发布权集中

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  去年年底,杨金片区鸿园项目的开发商鸿宝将总部转移到了海南,重心将转移到海南的金融业务,在鸿园剩余货量售罄后,地产业务将边缘化。

  鸿宝是园林起家,在杨金片区囤积了大量的园林用地,这也就成为了后来鸿园项目的用地来源,截至目前鸿园后续还有1000亩左右的地未开发,而最近的200多亩用地已被郑州收纳,将公开出让,后续同样也是这样的方式,就是说,鸿园后续的出让土地,鸿宝需要和其他房企争抢,显然,鸿宝没有这样的优势,于是,退出转做金融,成为鸿宝的最佳选择。

  勾地转为招拍挂,甚至会让过去K2的闹剧模式成为合法的常规模式。

  在某一个房地产市场,我们经常看到这样的怪现象。项目A是招拍挂拿地,项目B是勾地,在地价上,项目B有着绝对的优势,于是:项目A卖10000元/㎡,项目B就卖9700元/㎡;项目A卖9700元/㎡,项目B就卖9400元/㎡;项目A卖7000元/㎡,项目B就卖6700元/㎡……总之,项目B的价格就看着项目A,永远比项目A便宜300元,就盯着项目A,只要项目B不清盘,项目A就别想卖动。

  原因很简单,项目A是市场招排挂的地,必须卖高价才能保住利润,项目B是勾兑的地,土地成本很低,卖什么价都能挣钱。

  这是事件之一,再来看另外一个事件。

  前日(2021年2月23日),郑州市自然资源和规划局发布了《郑州市自然资源和规划局关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》,通知如下:


  通知要求,自文件下发之日起,港区、东区、经开区、高新区和上街区的住宅用地出让公告发布权收至郑州市局统一组织发布实施。

  文件中出现“紧急”二字,这说明应该不是郑州的单独行动,应该是中央的统一部署,也是国家对房地产统一调控的动作之一。

  这个政策实施以后,郑州的土拍和过去有什么区别呢?有分析指出,郑州每年出让土地的次数会减少,但单次推出的土地数量会增加,也就是说,由过去的“今天港区拍一块,明天东区拍一块,后天高新拍一块”转为“郑州市今天拍三块”,当然,从文件本身是看不出这种变化的,虽然出让公告集中了,但也可能是“郑州今天拍一块,郑州明天再拍一块,郑州后天再拍一块”,但结合天津市同期也出了一个文件,要求“2021年土地出让要集中在三个月”,说明“郑州市今天拍三块”的可能性增大。

  减少次数,减少频率,增加单次出让块数,这种模式,对那种“胃口比较大”的房企将产生影响,未来的土地出让可能会更加均衡,减少“房企A多次抢到地,房企B抢不到地”的情况,在土地出让数量有限,房企数量居高不下的情况下,这种均衡是有利于城市的房地产开发的,同时,减少“激烈竞争”,也对土地的溢价有一定的影响,甚至,这可能是“取代限价”的一种模式。

  但笔者认为,公告发布权的集中,其主要目的可能还是通过这种模式,让勾地形式逐渐退出市场。

  勾地项目的存在对于房价是一个双刃剑,对于刚需客来说,它的存在在一定程度上影响着土地招拍挂的土地出让价格不敢过高。但同时,也是因为它的存在控制着房价,让很多优质的土地不敢过多的追求品质。一句话来说就是:控制着房价,影响着品质。

  控制房价,影响品质对一个城市到底是好还是不好?笔者认为是不好的,虽然我们知道,地价是进了政府的口袋,但进了政府口袋的钱大部分终究是服务这个城市和这个城市的人民的,而影响品质更是对一个城市形象的影响以及对这个城市百姓居住品质的影响。

  结语:

  新公告的出台,意味着未来开发商勾地的机会减少甚至消失,取而代之的公平市场上公平竞争,同时,也会大幅度提升郑州整体的居住水平,毕竟,地越贵,开发商越用心,这是不争的事实。

  同时,公告发布权的集中将减少勾地项目,是郑州房地产市场进一步规范的体现,是劣币驱逐良币时代的结束,也将大大增加郑州品质住宅的比例,对于消费者来说,最重要的是那些便宜的房子会越来越少。

  (全文完)


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