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“一年只卖三次地”新规发布24小时后...

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  24日下午,有消息传,22个重点城市住宅用地招拍挂将推行“两集中”新规:

  

  • 一是集中发布出让公告,且原则上全年不得超过3次。时间间隔和地块数量要相对均衡。首次公告时,应公布本年度公告的发布时序安排。
  • 二是集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的,应当确定共同的挂牌起止日期;以拍卖方式交易的,应当连续集中完成拍卖活动。

  25日上午,一份自然资源开发利用司起笔的《2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点》文件又在坊间流传。

  文件指出:总体上,“两集中”出让方式可将城市可供住宅用地集中起来展示、出让:

  

  • 一是提高市场信息透明度,为市场主体提供更多的选择和机会,营造更加公开透明的环境,引导市场回归理性。
  • 二是将以往零散出让的“涓涓细流”变成集中出让的“放量供地”,可以在社会上形成更大效应,体现出土地的充足保障。

  如若政策确实落地执行,那么显然将是继融资端“三道红线”之后,投资端的又一大游戏规则改变。

  有趣的是,对于这个规则的改变,对于房企来说到底是利大还是弊大,在仅有两个“大集中”概念披露后的24小时里,企业内部也出现了多派争议。

  有人认为这样将利于企业制定资金排布计划,也有人认为将拉低公司的ROIC(资本回报率);

  有人认为这将加重投资部门的市场研判、投资压力,也有人认为更透明的出让机制,有助于摆脱原来“没点关系就无法知道近期出让计划”的被动;

  有人认为集中出让将导致集中推货,加剧后期营销争夺战,也有人认为,只要分批交付土地款,全年的推盘计划就影响不大。

  

已有4城发文推行 将阻断地方土地“饥饿营销”

  网传的22个城市包括北京、上海、深圳、广州、南京、杭州、苏州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

  24日傍晚时,青岛自然资源和规划局网站首先挂出了相关信息,坐实了这一说法。

  

  而后,济南自然资源和规划局网站也于昨天下午挂出了类似消息。此前一天,曾有消息传,济南将集中发布宅地出让公告的时间定于5月上旬、8月下旬、10月下旬。但在这份公开新闻中并未出现具体时间,只和青岛一样,表示将全年分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。

  这两个城市,也是上述22个城市中目前唯二公开发文的。

  此外,还有天津、郑州,被传已内部发文推行“土地集中出让”模式。

  其中,天津确定于今年3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告,除上述三个日期外,不得再发布住宅用地的出让公告。

  而郑州通知,自2月23日起,航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告,上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施,但还未披露具体月份。

  另外,昨天里,还有深圳、杭州宁波的自然资源系统人士,都和媒体证实了参与这一新规。

  深圳计划在3月中下旬推出第一批土地,在二、三季度推出第二批土地,在三季度末四季度初推出第三批。而杭州和宁波的相关实施细则都仍在研究过程中。

  据中指院和申万宏源研究的300城监测数据显示,这22个城市近三年里,虽然出让的土地面积占比约为25%,但土地出让金的占比却超过45%。

  

  选择这些热门城市推行新规,调控意图明显。

  按《2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点》文件中的要求:地方还要进一步加大住宅用地供应,2021年公告供应量不得低于近五年(2016年~2020年)平均完成交易量。

  这对于地方政府来说,除了要更加精准把握拟供应地块的前期开发进度、更合理安排年度供地时序,及提高集中组织供地能力外,

  一些地区原有的“先次后好”顺序供地的做法无法继续,不能再通过“饥饿营销”逐步抬高地价,将会降低出让金总收入。

争议点一:资金排布与效率高了还是低了?

  面对这突如其来的“计划供地模式”,企业的第一反应,都是“炸锅”。

  有媒体称,2月24日,在看到天津市的红头文件后,各地的投拓人士纷纷致电天津规划和自然资源局,欲咨询相关细则,电话一度占线。

  昨天,青岛市自然资源和规划局官网则长时间崩溃,处于无法打开状态。

  而企业内部,也炸了锅。不同企业,甚至同个企业内的不同部门,都对这一新规,有不同看法。

  首先,争议最大的点,就在于:对于企业资金的使用,到底是利是弊。

  某TOP15房企财务人士表示,以前连续供地模式下,企业是“钱滚钱”、“项目滚项目”的“高周转模式”——“这个项目有闲置资金,可以先拿到另一个项目去用;项目开发,产生的现金流的多寡,将影响下一步的投资决策。

  对于企业运作来说,从财务角度看,项目开发现金流回正的速度以及现金流的多与少,非常核心。有些项目,只要能够产生很好的现金流,即使利润率低一点,也可以拿,因为它能支撑继续投资开发其他项目。这样,一个一个衔接,全国通盘去做,资金周转次数多、效率高。

  如今变成集中供地模式,销售时间集中,项目间现金流流通性减弱,非供地月的资金使用效率降低,企业整体的净资产收益率的ROE和资本回报率的ROIC指标,都将被拉低。

  但某TOP5房企的投拓人士却认为,新规其实是便于企业安排资金的。“在以前,比如上个月回笼400亿,这个月我可能拿出300-500亿去新增投资。但现在,上个月回笼400亿之后,这个月没有放地,我可以存着或者去偿还贷款,拿地前再取回来或者贷出来补充运营资金。”

  对方表示,看起来可能钱放在那,使用效率降低了,但实际上,企业可以按照放地规划减少部分时期的自留备用金。“有钱时候可以先偿还债务,回头再借。而不用像之前,都留着大量备用金以防放地。可以从分开融资变成集中融资。从全国通盘看,反而更好做决策了。

  再者,“土地款本身也不是一下子就付清了的,三四个月分批给很正常,资金使用效率也能自行调整。”

  另外,该人士还猜测,后续银行可能会推出季度贷款,便于企业做应对。

争议点二:土地能不能降温?

  新规出台的初衷,自是要从土地端改革,“稳地价、稳房价”。

  中指研究院认为:一方面,土地供应端在同一时期大量组织土地集中出让、保障土地充足供应;而另一方面,土地需求端,对竞拍房企的资金进行有效分流而降低当期土地购买需求,并因房企资金使用效率的降低而降低全年土地购买能力需求,综合推动土地市场供需关系的改善,从而利于稳地价、甚至土地溢价率下降。

  而亿翰智库认为,两头小中间大的现象可能会出现,特别优质或者总价特别高的地块,溢价率可能与此前无异;但是在投资审慎情况下,资金不会过于集中在单一地块,会加大力度竞拍有把握的地块,多数地块可能因为竞拍门槛的降低,竞争更加激烈。

  对于这个效果的达成,企业派同样站成了两个阵营。

  上述TOP5房企的投拓人认为,确实是可以平缓土地预期的。以前企业不能提前知道后续的供地计划,基本靠猜,“觉得后面供地比较少的,当下就会愿意出高价。判断后续供地还很多的,当下就只肯出一个低价”,这样就容易造成“低地高拿,高地低拿”的错配。

  而现在,政府集中把这个土拍计划公示出来,企业就能提前知道今年要拍几块地,哪块地比较好,哪几块地比较差?就手头的这么多钱,我该去拿哪几块地?这样预期差距缩小,价值合理分配了,后续市场波动也就小一点。

  而某TOP10房企区域公司的投资部人士却表示,集中放地会加剧企业拿地时候的竞争,“大家都提前囤积资金,只要算得过来帐,就会出现抢地的情况,其实不利于土地市场的平稳发展”。

  且目前还没有地方披露执行细则,马甲能不能存在,也是决定这一新规立意能不能达成的一个因素。

争议点三:小房企还能不能在大城市存活?

  三道红线、五档房贷,再加上热点城市计划放地。有网友评论说:赢家不确定是谁,输家肯定有小房企。

  华泰证券在电话会议中就分析表示,“土地供应两集中”执行后,未来城市和企业将出现分层匹配——越核心的城市大企业进的越多,小企业更多只能做三四线市场。

  TOP5房企的投拓人赞同了这一说法。他表示,小房企一般在区域内有优势,可能跟当地政府、供方关系硬,所以在部分区域土地跟成本上会有优势。但集中供地以后,参与企业增多,以前能通过“劝退”等潜在实行的勾地手段,现在劝退难度加大,小房企将更难做,只能寻求和大房企合作,或者携手类似平安的金融方。但区域龙头房企之间,则很可能已经提前私下“分蛋糕”。

  而在非深耕区域,小房企资金实力、融资能力都不如大房企,面对多个核心城市同时集中供地时,小房企资金上还是会产生硬约束。

  但中原地产分析师张大伟表示,一年卖三次地很可能出现集中抢地王的现象,有利于个别小企业可能捡漏差的地块。

  另一个有意思的争议是,新规出台后,企业内部不同部门间的工作节奏也将发生巨大调整——原本每个月平均跟进地块的投资部,调研强度将大大向供地月集中。而营销部门,则要新增面对3次集中拍地后的3次井喷供应。

  TOP10房企区域公司的策划人士就调侃,现在大家的操盘周期都差不多,集中出让也就意味着集中推盘,将造就渠道的盛宴,开发商一线营销压力也将更大,这会让客研部门和投融资部门的工作量变得极其不均衡。

  对此,TOP5房企的投拓人笑道,“之前很多地,你没点关系都无法知道最近的出让计划”,集中供应让地块信息进一步公开透明后,确实让部门的压力变小了。但他并不认为部门的工作量将减少,“在非拍地月,投资部收并购工作量可能会大大增多”。

  

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