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房地产最严新政来了,房企一年只能拍三次,龙头房企却笑出了声

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  2月24日下午,中国自然资源部下发了一则文件,引发楼市震动。文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”:一是集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。

  

  也就是说,这是继“三道红线”后,地产业再迎来“一年三次”的土拍政策大调整。

  土地招拍挂制度,关注楼市的朋友应该不生疏,这项制度当年师从香港,简单来说:地方将土地招标、拍卖、挂牌,开发商竞价购买。竞拍的人多了,土地价格抬升,高溢价率成交,如果竞拍的人少了,低溢价率成交,甚至土地流拍。而土地买卖也叫做房地产一级市场。然后,政府拿卖地赚来的钱盖学校、医院、修公路、地铁抬升GDP,开发商在土地上盖楼卖房或出租,这叫做房地产二级市场。

  一二级市场相互勾连,彼此影响,形影不离。在这一系列过程中也暗藏玄机,比如开发商买地并不需要全款,而是自己拿出20-30%的基础资金,剩下的钱去银行或者向其他渠道借。接着开发商卖期房收钱,还给银行,再融资买地开发、还钱,继续这个循环。

  明面上看好像是在做实业制造,暗地里其实就是一场金融游戏。

  但房子不是普通消费品,一般情况下,人们会住一辈子,还可以代代传承。房子越盖越多,人却越来越少,如果按照2019年人均40多平米的居住面积,其实中国的房子已经够用了。但这场金融游戏远没有停止,地方继续卖地赚钱,开发商们抢地拼规模、争做龙头。

  金融可以天马行空,但不可以虚无缥缈。当房子卖不出去,开发商还不上钱的时候,引发的系统性金融风险,谁都无力承担。这两年暴雷的房企有很多,大型房企也不在少数,市场烂尾盘一批接一批。

  之前地方招拍挂卖地很自由,土地在地方政府手里,想怎么卖就怎么卖。但卖着卖着就出了问题,有的城市因为过分依赖土地财政,纵容房价炒作,经济没起来,房价却涨了不少。房价高了支撑不住,容易出事,就想着通过控制土地出让,“饥饿营销”制造紧张气氛。还有的则是通过开发商,造一些高价地王楼王,拉高房价天花板,营造一种欣欣向荣的行情。为了不让地价掉下来,各种匪夷所思的操作都会有。在“买涨不买跌”的交易情绪下,购房者争相入市接盘。

  
于是乎,从2016年房住不炒开始,中央每天都在想方设法打压房地产市场,降低金融风险。比如“两道红线”限制开发商杠杆,“三道红线”则是不让银行随便把钱借给开发商。如今,又把矛头指向了土地交易市场。

  这两天,部分城市已经有了相关的动作。

  青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》的通知。《通知》指出:严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动,引导市场理性竞争。

  

  天津市自然资源和规划局发布《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》,《通知》指出:为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作,我市确定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告,除上述三个日期外,不得再发布住宅用地出让公告。

  

  郑州市自然资源和规划局发布《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》:自2月23日起,航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告,上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。

  

  除了以上三个城市,消息面上涉及到的城市还包括北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州、厦门、重庆等19个城市。如果按照3、6、9月统一发布的节奏来看,留给主要城市研究的时间不多了,其他城市的官宣可能正在赶来。

  如前文所述,一年三次的土地政策将给房企带来巨大的考验,这个考验甚至比三道红线有过之而无不及。

  首先考验的就是房企的判断力,原来还有试错的机会,现在可以说连试错的机会都没有了,以前,房企都靠时间错位拿地,账上有钱就拿,账上没钱就下个月再拿。但现在一年只有三次机会,错过了这次,就得再等3个月,甚至半年。

  一年只有三次抢货机会,最优质的地块必然激烈博弈,这就好比拍卖行,一年就举行三次拍卖会,三次拍卖一整年的宝贝。这些宝贝有的好有的差,那么资金实力雄厚的拍卖人肯定会占据上风,而且因为竞拍者众多,抢手货价格肯定会更高。

  所以,在热点城市集中招拍挂,对房企来说,无异于千军万马过独木桥,要想杀出一条血路,必须快准狠。这不仅对竞价拿地的人要求颇高,也对投拓策略团队的配合提出了更高的要求。总而言之,“一年三次”的规则,增加了房企拿地的不确定性。

  如何把不确定性变成更大概率的确定性?这涉及到房企的现金管理能力。也就是,房企必须确保,当主要城市集中推地的时候,账上有足够的钱用于拿地。那么问题又来了。筹钱的两个渠道,一个是销售端,可能面对产品集中去库存、加速回款的情况,一个是融资端,能否在拿地的时候创新加杠杆。

  为了保证3月份有钱拿地,你得在2月份大卖促销回款;要能拿得到地,房企的投拓团队必须是一支铁军;还要在加杠杆与降负债之间达到平衡,财务管理部门需要强有力的融资手段,具备这些条件的,毫无疑问都是那些头部房企。

  所以,这个政策最利好的就是头部房企,其次就是中型房企,反而小房企拿地的难度更大了。由此分析,在政策实施后,更会加重如今楼市分化的情况。一二线城市优质地段的地价越拍越高,房价也跟着上涨。优质土地被龙头开发商哄抢,银行也把钱都借给了龙头开发商,中小开发商则被迫挤到三四线城市。

  中小开发商融资能力弱,对回款极度渴求,但遇上行情冷淡的三四线城市,会导致一大批开发商被加速淘汰。届时部分基本面本就不好的三四线城市,期房烂尾风险会急剧上升。

  这个政策实施后,两极分化将异常明显,地卖得好的、卖得贵的城市,未来房价肯定继续上涨;那些卖得差的、动不动流拍的城市,则会陷入负循环。

  另外值得关注的是,最近广东、上海、浙江等多个省市,都使用了央行给的权利,上调了部分中小银行房地产贷款集中度的上限。比如央行广州分行、广东省银保监局宣布,把城市商业银行房地产贷款比例上限,从占比22.5%提高到了24.5%;个人房地产贷款上限,从占比17.5%提高到了19.5%。

  也就是说,央行给银行划定的“房地产贷款集中度上限”,出现弹性空间,经济发达地区普遍使用了这个弹性,这对于楼市也构成了利好。

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