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新规要来了?一二线城市一年只能卖三次地?这一招调控真的是太狠了

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◎旺角黄汉城(ID:zgtrendPlus) ◎作者 | 黄汉城

  朋友们好久不见,我是黄汉城老师。

  早上起来看手机,我都惊呆了。

  截至十点十五分,港股内万科企业涨超12%,融创中国涨超10%,中国恒大、绿城中国涨超8%,佳兆业集团、华润置地涨超7%,碧桂园涨超6%。

  这两天,香港因为经济衰落,准备上调印花税收割全球人民韭菜补充税源,导致股市大跌。我的助理路口大爷痛哭流涕:咱啥事都没干,就被人偷了一辆丰田,我能不能报警啊。


  没想到,隔天就峰回路转。

  资本异动的背后,是这样一条消息:

  网上传闻,2月18日住建部发文直接监控22个热点城市,要求被点到名字的一二线城市实施两集中(集中发布出让公告,集中组织出让活动),2021年发布住宅用地公告不能超过3次。

  网传名单包括北上广深,南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

  消息未经证实。不过目前,已经有一部分城市披露了官方文件。


  这招,实在是高。

  网上有一些解读,但都说得云里雾里。大家看我这一篇就够了。

  01

  首先,大家应该知道,对开发商来说,土地就是不动的印钞机,拿地越多越好。

  但房企又不是银行。

  没钱了怎么办?

  有一种非常绝的招数,叫做高周转

  “摘牌后,通宵做设计,当天出图纸,20天开工,4个月开盘卖楼、5个月回款、6个月现金流为正、8个月再投资。

  房企投资1亿元,2年后最快可以做到175亿元的规模!

  真XX太狠了。搭积木都没这么快。

  虽然它导致国人买到史上最差的房子,但开发商可是乐开了花。

  只要资金能够迅速回笼,就能立马冲进土拍市场,买下一块地。以此滚动开发,赚得盆满钵满。

  所以越是地王,大家越要抢到头破血流,溢价率特别大。

  反正最后不愁卖,能赚很多钱。一年后,又是一条好汉。而且拿下一块地王赚的钱,足以撬动下一轮同时好几块土地的购置。

  老实说,高周转太有了魔力,比乔杉的洗脚城还要吸引人。

  它就像病毒一样,感染了很多房企。

  你想啊,“江湖中有一本葵花宝典,大家都想得到它。因为得到之后,可以天下无敌,但如果有一天,葵花宝典被公开了,人人都有机会练。这是好事,还是坏事呢?”

  有人说,这会成为一个灾难。

  “因为一个人拥有时,练不练是一个人的事。大家都拥有,练不练就不由自己决定了。比如你有一个仇人,如果你不练,你的仇家就会练成后来杀你.所以逼得你也得练。最终,所有人都会练葵花宝典。整个江湖都自宫变成了太监。”

  总结起来就是,以往地方的供地模式是连续供应土地,开发商则配套利用了高周转模式。

  大家的资金利用效率都比较高,在单次招拍挂当中,有能力喊价,争地,把地价推了上去。

  面粉贵了,最后苦的还是那些买不起面包的普通人。

  越来越少的人愿意做侠之大者去为国接盘,生育率越来越低。

  现在让一二线城市集中出让土地,有一个非常大的颠覆,就是打破了以往政府连续供地,开发商滚动开发的模式。

  打个比方。A市决定每年在3月、6月、9月分三批次集中供应土地,所有房企能够拿到地的时间就这三个档期,错过这个村就没有这个店了。

  大家只好集中拿地,争取一次多拿几块,这对资金链的要求比较高,占用了企业的很多流动现金。

  而且,你最后开盘的时间是受到各方面因素影响的,开发商的资金回笼后,不一定能够无缝衔接,赶上下一次集中供应土地的档期。那么,资金就会沉淀在池子里头,没办法高效利用起来。

  前后这么干下来,房企的资金周转次数就会变少。杠杆率下去了,净资产收益率自然会下滑。

  以后在一级土拍市场上,大家就没法像过去那样豪气云天,竞拍轮次动不动就几十轮,甚至几百轮。

  土地溢价下来了,房价也就可能稳住了。

  对于开发商来说,实力不强的中小房企会感到有压力,更加难以追赶头部企业。大房企则明显占据了优势,先期的资金优势,未来会转换成持续扩大的规模优势。这也是为什么万科、融创中国能够狂涨十个点的原因。

  对于普通人来说,由于所有房企集中批次拿地,加上开发周期不会相离太远,到时候集中开盘的项目也会变多。竞争激烈,促销活动多,刚需客可以拿到一些优惠。

  以上,或许就是有关部门做出这个决策的逻辑链条吧。

  02

  之前楼市总是越调控,房价就越要涨,陷入调控怪圈。

  很大一个原因,就是我们许多政策自相矛盾,彼此抵消。

  举例来说,房价猛涨之后,大家怨气就很大,恨不得把开发商扒了皮。

  好,那就满足大家,限制房企融资。债也不让发啦,银行贷款也断流啦。一路撸下来,看起来就爽,但问题的关键是,人家没钱怎么拿地开发,没有地开发怎么卖房给你?

  大哥,价格是由供需关系决定的。

  这种人为拉长房子上市周期,市面上的房子供应量少了,房价岂不是更有上涨的动力?

  真正有效的调控逻辑,应该是这样的画面:

  在需求端抑制炒房投资,留下刚性需求;在供给端搞“大跃进”,政府拼命卖地,让房地产企业有更多的项目可以开发,住宅入市的数量如果一年能翻好几倍,单价就不值钱了,并且发动国企大力发展长期租赁市场,让民众有更多的选择性。

  也就是说,我们应该“压缩无效需求,扩大有效供给”

  这样供需失衡的尖锐关系才能缓和下来,不让房价狂飙突进。

  理论很简单,但地方就是做不来。

  为什么?

  你用你的肾想想:土地财政贡献了各地一半的收入,如果拼命卖地导致房子不值钱甚至下跌,以后谁还来买我的地,地价卖不高我又怎么发工资?

  所以啊,房价降不下来,最大的障碍其实就是地方政府自己。

  既得利益者,绝不止开发商一个。

  当然啦,地方上也有自己的难处。

  在社会保障、教育医疗等刚性支出方面,政府担当了最大的责任,很难相信地方政府没钱会是什么样子。

  所以,这也是一个非常矛盾的地方。就像一个打不开的死结。

  今后实行集中供应土地到底有没有用呢?这个大家可以见仁见智。

  我想说的是,长期来看,我们可能还是坚持“压缩无效需求,扩大有效供给”,这样才能取得最好的效果。

  根据1月份的国家统计局数据,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、1.0%和0.3%。

  一线的房价,到底啥时候能让人买得起啊?

  END

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