楼市迎来2大“新规定”，3大“好消息”，未来房价不用再争了

中国房地产行业的发展只有几十年的时间，不过房地产行业的发展也经历了几十年的兴旺。我们国家的房地产行业发展具有非常大的天然优势，就是庞大的人口基数。人口红利一直是房地产行业发展最基础的支撑，人口数量多，对房子的需求量也足够大，因此中国庞大的人口数量给了房地产行业发展一个很高的起点。

不过房地产行业会一直兴旺下去吗？答案肯定是否定的，房产大佬王健林也说过：任何国家的房地产行业都不会兴旺超过50年，这是由房地产行业的特殊性决定的。房子本身就是非常特殊的商品，仅从居住的角度来考虑，一个人一生只需要购买一套住房，即使有些人追求更好的居住体验，也只需要再购买一套改善性住房。因此随着房地产行业的发展，人们的住房拥有率越来越高，住房需求会随着人们的住房拥有率越来越高而逐渐下降。如果人们对住房的需求减弱，房地产行业发展的兴旺时期也就会过去。

从房地产发展的周期来看，房地产行业也不可能一直兴旺下去，当然从经济发展的角度来看，国家也不会放任房地产行业过度发展。因为房地产行业的本质就是金融，房地产行业的不健康发展有可能会导致整个社会金融体系不稳定。

房地产行业兴旺发展是多方面因素决定的，其中一个重要的因素就是金融杠杆，在我们的印象中，只要是和房地产行业相关，就离不开金融杠杆，就离不开高负债。房企扩张需要加杠杆，老百姓买房子需要按揭买房，其实也是在加杠杆，最终的结果是房企负债率很高，买了房的老百姓的负债率也很高。

针对房企的高杠杆和高负债以及居民家庭的高杠杆和高负债，国家先后出台了2个新规定，分别是央行针对房企出台的“三道红线”新规，以及央行和银保监会共同出台的房地产贷款新规，下面我们就看一下楼市迎来的2大“新规定”。

2020年8月底，住建部和央行在北京召开了房地产座谈会，约谈了12家重点房企，并给这些房企划定了“三道红线”，这“三道红线”分别是：

1. 房企剔除预售款后的资产负债不得大于70%；
2. 房企的净负债率不得大于100%；
3. 房企的现金短债比要小于1。

“三道红线”新规出台之后，立刻在楼市引发了很大的影响，过去房企的盲目扩张确实让很多房企都背负巨大的债务压力，其中包括一些龙头房企。新规出台之后，房企积极响应央行和住建部的号召，开始进行降负债计划。其中比较典型的就是恒大集团，在去年的“金九银十”房地产销售热季中，恒大推出了很多优惠打折的活动，通过打折促销的方式来进行降库存去负债，最终降负债的效果也相当客观。

2020年12月31日，央行和银保监会联合发布了《关于建立银行金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，《通知》主要对于银行金融机构房地产贷款设置了两个上限，分别是房地产贷款余额占比上限和个人贷款余额占比上限，总共设置了5档标准，具体规定如下：

1. 中资大型银行房地产贷款余额占比上限为40%，个人住房贷款余额占比上限为32.5%；
2. 中资中型银行房地产贷款余额占比上限为27.5%，个人住房贷款余额占比上限为20%；
3. 中资小型银行和非县域农合机构房地产贷款余额占比上限为22.5%，个人住房贷款余额占比上限为17.5%；
4. 县域农合机构房地产贷款余额占比上限为17.5%，个人住房贷款余额占比上限为12.5%；
5. 村镇银行房地产贷款余额占比上限为12.5%，个人住房贷款余额占比上限为7.5%。

房贷新规从银行着手，对房地产金融进行监管，并对银行金融机构房地产贷款进行了限制，可以说有利于房地产金融朝着健康稳定的方向发展，当然这也有利于房地产行业朝着健康稳定的方向发展。因为房地产金融在整个社会金融体系中占据非常重要的地位，房地产金融的不稳定可能会导致整个社会金融体系发生危机，因此这一次的房贷新规将有利于维持整个社会金融体系的稳定。

当然有人认为这一新规的实际作用并不大，因为房贷新规设定的房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限这两项标准，大多数银行都符合这一标准，少部分不符合标准的银行也可以通过调整来达到这一标准。这和“三道红线”新规完全不同，因为很多房企都不符合央行划定的“三道红线”，并且为了符合这3个标准，将会付出非常大的代价。

不过笔者不这么认为，房贷新规的出台最根本的作用是导向作用，实际对银行贷款比例的作用是次要的，政策的风向标将会对房地产行业的发展造成巨大的影响。这次房贷新规传递出的最大信号就是收紧房地产金融，限制资金流入房地产行业。过去银保监会多次强调限制违规资金流入房地产行业，防止居民的负债率进一步提高，这一次央行和银保监会直接从银行入手，直接限制资金流入房地产行业的比例，这将会压制房地产行业的金融杠杆，对于房地产金融乃至整个社会金融体系都有非常积极的作用。

在这2大新规的作用下，楼市可以说迎来了3大“好消息”：

1. 从房企的角度来说，虽然“三道红线”新规给房企带来了短期压力，但是长远来看，这不仅有利于房企朝着积极的方向发展，也有利于整个房地产行业朝着健康稳定的方向发展。
2. 从房地产金融的角度来看，房贷新规严格限制银行资金流入房地产行业的比例，有利于降低房地产行业的金融杠杆，不仅有利于房地产金融朝着健康的方向发展，也有利于整个社会金融体系的稳定。
3. 从房价以及老百姓买房的角度来看，这两条新规都对房价有一定的压制作用，有利于房价朝着合理的方向发展，并且房企打折促销也有利于老百姓买到更加便宜的房子，更多老百姓能买得起房子才是楼市最大的好消息。

关于房价真的不要再争了，2大新规定基本上定调了未来几年的房价走势，从房地产行业健康发展的层面来看，未来房价不会有大起大落，还是以稳定为主要的发展基调；从经济发展的角度来看，经济不断增长是必然趋势，房地产行业的发展也还不能拖后腿，因此长期来看房价还是会随着经济的增长而增长。总体而言，未来整体房价会呈现出稳定增长的状态，刚需不必担心房价大幅上涨，投资客也不要妄想房价会暴涨，稳定才是未来楼市发展的总基调。