强者恒强，弱者沉沦：不要乱买房，房价如葱的时代要来了

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前言：衡量一个城市的发展前景，城市GDP重要，人口总量及流入量更重要，人均GDP参考意义不大。

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中国的人口即将迎来负增长，人口“拐点”就要来临了。

2月8日，公安部户政管理研究中心发布《2020年全国姓名报告》。报告透露：截止到2020年12月31日，2020年出生并已经到公安机关进行户籍登记的新生儿共1003.5万，其中男孩529.0万，占52.7%，女孩474.5万，占47.3%。

2019年公安部公布的人口数据是1179万新生儿，按照这个数据，2020年新生儿下跌约15%。

而近几年的的死亡人口见下图。

2020年死亡人数还没有公布，2019年死亡人数是998万，已经和2020年新生儿数量无限逼近了。中国人口即将迎来负增长。

人口负增长有哪些影响呢？

首先是养老问题，2020年的新生儿在2042年工作的时候，他们开始给如今的80后养老了，从历年出生人口图可以看出，1000万刚入职场工作的人供养当年退休的2000多万老年人（也就是现在的70末、80后），压力还是蛮大的。

其次是人工成本问题，到时候人工会很贵，跟现在的很多发达国家差不多，买得起东西但是修不起东西，职业蓝领收入会远超小白领。

第三是大学生人数问题。

根据教育部发布的信息，2021年大学毕业生将首次突破900万人，达到909万人，2022年毕业生预计将超过1000万人。

按照这种招生规模，2020年出生的孩子将来人人都能上大学，那显然是不可能的，到时候很多一般的大学可能会面临倒闭或者被合并的命运。

老年人口多，青年人口少，社会的活力和创造力会大大减弱。那时每年退休的2000多万老年人指望这对应年份刚入职场的1000万年轻人给养老，估计属于想的比较多的。

即将迈入职场的00后比90后少了4700万人！20后比90后少的更多。

想想都觉得可怕。

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最近国家卫健委对人口问题特别严重的东北的计生政策做了回复。

东北地区看来要全面放开生育政策了，全面放开生育政策后续极可能面向全国铺开。

东北的人口问题非常严重，如下图所示，除了沈阳、大连、盘锦这几个城市，其余大部分城市户籍人口都处于减少状态。

很多人说东北的人口问题是年轻人向外地流出导致的，其实这种说法并不准确。很多地方都在往外流出人口，特别是中西部定位为发展农业的省份，人口外流都非常严重，东北并不算突出。如下图（来自网络）。

人口大省四川、河南、安徽、湖南、江西等省的人口流失均比东北三省更严重，但是这也没有影响这些地方的经济和城市发展，很多省份甚至发展出了强二线城市。人口外流同样严重的山东、湖北、陕西等省，发展势头一点都不弱。

人口外流导致东北的发展一蹶不振的说法显然站不住脚。

事实是生育率决定了东北的人口现状。如下图（图片来自网络）所示。

上图的数据也给生育率做了定义：每个妇女生育孩子的总数。这个数字很直观，排在后面的省市是吉林、黑龙江、辽宁、上海、北京。

北京上海有政策和工作机会，生育率低了对城市影响并不大，想去京沪的人实在是太多了，这是黑吉辽没法比的。

黑吉辽三省每个妇女生育孩子是0.7个，也就是说平均算下来一个妇女生育一个孩子的话，有至少1/3的妇女是不生孩子的。

近年来中国的出生率持续走低，即便是放开了全面二孩，也没有能扭转这个趋势，中国妇女人均生育1.18个孩子。东北妇女的生育愿望比全国平均数字还要低很多。

国际上公认的说法是平均一个女性一辈子生2.1个孩子才能刚好维持人口数量，中国妇女人均生育1.18个孩子，事实是近两年中国就将迎来人口负增长，东北这样的生育数字，如今人口迎来负增长再正常不过了！

很多人在讨论高房价限制了人口生育，比如北京上海的生育率只有0.7，高房价仅仅是一方面，城市化比例、经济发展、受教育程度等因素的影响仿佛更大，东北房价貌似并不贵，然而生育率和北京上海差不多。

毕竟东北人口城市化比例比其他省市要高、人的受教育程度更好一些，经济方面是老的重工业基地，也有过曾经的辉煌。

一个孩子都不想生的地方，放开生2个、3个甚至不限制的政策，有啥用呢？

挽回不了局面的。

3

很多人幻想这中国人口下降到人口专家嘴里的6-7亿所谓的中国最优人口数字，这样中国的人均GDP就能达到翻翻的水平，自动步入发达国家行列，完全是YY。

目前中国14亿人口下降到7亿需要多久呢，一年减少1000万也需要70年，70年实现中国人均GDP翻翻，太慢了，简直在搞笑！

你知道过去30年中国人均GDP每次翻翻需要多久么？

7年，甚至5年。

年轻人多了就是好啊，国家有希望有活力有干劲，总比不切实际的幻想人口减少实现GDP翻翻更实际。

上图是2050年中国人口预估模型图，你会发现80岁的老年人比20岁以下的年轻人数量和适龄职业年龄段的人数多得多，完全可能成为养老型国家了，一个国家的资源都在“喂养”老年人，哪还有资源发展国家、推动经济发展呢？

所谓的减少人口来实现GDP翻翻、国家发展的想法永远不会实现。

4

人口是第一资源。

现在很多城市都在给优惠给政策抢人，除了京沪，户口貌似不再是一件很难的事情了。

人口红利“见顶”了，人口即将迎来负增长，没有增量只有争抢存量了。

从前面的历年出生人口可以看出，如今的职场主力80后、90后是生育高峰，也是目前楼市购房的主力，所以最近十多年房价上Z的现象就很好解释了，年轻人多，需求大。

令人震惊的是00后比90后少了4700万，先来看一组官方数据：

• 80后出生人数2.22亿
• 90后出生人数2.11亿
• 00后出生人数1.63亿（16330万）

00后比90后人数减少了1/4，简直是人口的断崖模型。

目前看00后很快也要步入职场和楼市了，00后十年人口每年出生在1500万-1700万之间，人数对比90后虽然下降的很厉害，但是还算稳定。

从历年出生人口总数看出，2011年-2020年，历年人口出生人数从1600万稳定下跌至1000万以上，其中2018年最关键。

10后们大约2032年开始步入职场，工作5年左右考虑购置房产，也差不多是2037年前后了。

谨慎猜测，目前的中国楼市行情还能持续到2035年-2040年，之后随着目前出生人口的减少，中国的城市化进程也差不多完成了。

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那么房产投资，我们该怎么办？

随着城市化进程的推进，人口和资金会越来越向大城市集中，人口多、每年人口流入量大的城市，才是我们房产投资的首选。

能Z的是核心城市、核心板块的优质房产，所谓的核心资产，自带金融属性，简直是个印钞鸡。

一线城市以及强二线城市的优质房子，完全是一个优质的金融资产，随着货币超发和经济发展，价格只会越来越高。

以韩国和日本为例，他们也面临着人口负增长和老龄化的困扰，但是首尔和东京的房价并不低，这是因为这两个城市集中了两个国家相当一部分人口，特别是年轻人口。

韩国和日本这样的国家的人口规模，也就相当于中国一个省的容量。中国每个省，特别是人口大省的人口流入较大的省会城市和经济强市，即便是在全国人口负增长的“内卷”时期，它们未来的楼市前景也是可期的。

我在前面一篇文章《大数据告诉你这些城市的房产前景非常好》，已经基本点名了这些城市，最后也给出了结果，当然这些点名的城市并不是全部。

我也从来不会怀疑，一些四、五、六、七线城市的房价未来如葱。

强者恒强，弱者沉沦。这就是未来的中国楼市，千万别买错了。

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