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城西熄火,蓝谷降温,拿什么来拯救存量巨大的即墨楼市

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  说起当前青岛楼市最具争议的区域,在小编看来当属即墨区。

  作为青岛最年轻的一个区,即墨撤市划区之后,城市地位的提升使即墨楼市与青岛主城区看齐,其中即墨城西作为即墨发展的重点区域,截至目前,已汇聚了中南、龙湖、招商、禹洲、海尔、荣盛、中冶、中梁、万达等多家全国性品牌房企,全面带动即墨房地产市场发展。

  

  尽管如此,即墨依旧经常被人拿来跟胶州市相比,尽管即墨楼市的月度成交冲到过青岛各区市前列,尽管即墨楼市吸引过很多资本的追逐,但在很多人眼里,这里的楼市,依旧是跟胶州一个档次的存在。

  在市场下行的2020年,即墨楼市表现还是相当不错的。2020年,即墨商品房成交价格同比增长10.31%,房价增长明显。即墨城西作为即墨楼市新的增长极,新房销量稳中有升,2020年全年量价双高,其中商品房成交量更是同比增加76.95%。

  

  但在时间进入2021年之后,即墨楼市的日子开始变得异常艰难,尤其是在经历2020最后一个月的降价大促销之后,即墨楼市再也没能实现价值的进一步提升。最令人担心的,还是曾经“东方不亮西方亮”的即墨楼市,如今却出现了一视同仁的难得景观,无论是东边的蓝谷,抑或是大鳄云集的城西片区,都出现了降温熄火的迹象。

  提前熄灭的,是东部蓝谷的一把火,可以说曾经的蓝谷有多火爆,如今就有多凄凉。拥有一身好概念的蓝谷板块,是当年即墨房价大涨最先波及的区域。地铁11号线通车运行、大学城的引进,使得蓝谷一跃成为青岛楼市“黑马”。当初5千多的房价,在浪潮的推进下,一下子迈过了万元线。但是滚滚的浪潮来时山呼海啸,退潮时也毫不留情。沿着11号线,十余个项目在两侧排列着,面对拔凉的楼市,开发商只能依靠降价优惠来吸引人气。

  

  创智新区是连接蓝谷与即墨主城区的纽带,万科、海信、海尔、世茂、中粮、鲁商等开发商相继在此布局。2017年,中海地产在创智新区鏖战996轮,以6721元/平的价格拿下了地王,创智新区也因此一炮而红,成了众多开发商的拿地首选目标。短短时间里,板块内积累了大量楼盘,竞争激烈起来,个别项目开始打破平衡,调整售价,但成交依然没有太大起色。

  如果说东部不景气是常态,那么传统的置业热土即墨城西板块则在过去一年,经历了另外一番境遇。

  

  说起即墨西,那可是曾经全青岛的置业热土。而在去年,这一板块在苦苦支撑了大半年之后,也终于支撑不住了,纷纷开启了降价潮。首当其冲的便是禹州某项目,结果引发了强烈的关注,和老业主的激烈反应,与此同时,即墨西的整体市场也开始出现了一连串的连锁反应。

  即墨城西板块的问题,其实是诸多因素共同作用的结果,在往期的文章里,小编曾经跟大家分析过,这其中有市场同质化的问题,也有细分市场恶性竞争的问题,当然,最主要的还是因为作为青岛近郊的一个区,即墨跟当前的刚需置业热门板块诸如西海岸、高新区还有很大的差距,这里对于青岛刚需购房群体,或者说是外地投资置业客群,实在是没有足够的吸引力,自然也没有支撑高房价的条件。

  

  除此以外,其实当前的即墨还存在一个很大的问题,那就是高库存。关注青岛楼市的小伙伴都知道,在过去的一年,即墨可以说是开启了近乎疯狂的卖地模式,土地出让面积稳居青岛前列,这样的土地供应,带来的则是新一年巨量的规划面积,从而带来巨大的市场库存,这对于即墨楼市来说,可不是一件好事。

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