地产股集体高潮！反弹还是反转？

写在前面

今天是2021年2月25日，A股地产板块有接近20只地产股涨停和接近涨停。今天这根大阳线后，已是地产板块春节后的第五个阳线了。

看过我们每一篇免费公开发表的文章的朋友，应该知道，进入2021年后，我们鹏风股票研究小组开始研究和跟踪地产行业，并在新城控股800左右亿市值时布局新城控股，之后我们又在“鹏风股票稳健组合”里配置了保利地产，而研究小组成员D先生和萌T的个人账户还买入了较多的万科A。

此外，春节前后，经地产行业资深从业人员推荐，我们还把华侨城A和金科股份放入了核心股票池，并买了点观察仓的，本准备抽时间深入研究下基本面，做个业绩和估值测算后再决定如何操作，可惜不太幸运，最近涨的有点多，错过最佳建仓时机。

我们为什么如此看好和较大仓位布局地产行业？集体高潮的地产板块到底是反弹，还是迎来了趋势反转？接下来我们尝试着回答一下这两个问题。

请注意，这不是行业和个股基本面研究文章，我们只是分享一下我们的看法和投资逻辑，仅供参考。我们大部分个股估值分析、胜率和赔率测算信息，只向特定人群分享。同时，也欢迎对地产行业有深入了解和研究的投资朋友前来和我们沟通交流，共同提高确定性，一起致富！

我们为什么看好和重点布局地产行业？

熟悉我们团队成员的读者，应该知道我们事务所的会员客户兼证券投资顾问，职业投资者D先生，作为中国最早的一批老股民，D先生自2004年开始就看好和投资万科A，曾一度是其第二大重仓股。虽然近几年D先生持有万科A的比重很小，但这么多年下来，他对万科也是非常有感情的，所以一直有关注万科A和地产行业的发展。大概在2020年12月末，D先生告诉我们，他已持续加仓万科A，建议我们重点关注一下地产板块。他认为地产行业最黑暗的阶段已经过去，正在迎来黎明。

说实话，我们其他几个成员，作为85后的年轻一代股民，一向对地产股不感冒，认为这是个不断缩量的夕阳行业，没什么投资价值。但既然投资大神向我们重点建议了，又加之其他热门行业的优秀公司泡沫严重，没有多少更好的选择，于是就开始研究和跟踪估值看起来很低的地产行业。

随着了解的深入，我们发现地产行业真的没有我们想象的那么差劲，虽然房地产这种资产的升值空间有限，国家也在极力压制房价的上涨，但房地产刚需市场的需求量还很大，除了传统住宅商品房，商业地产和物业管理也有很大的增量空间。

即便未来房地产行业的刚需量整体上会不断减少，但这个行业他永远都不会彻底衰败，毕竟房子太旧了，还得盖新的，盖出来的商业地产还需要经营，而住宅也需要物业管理嘛。

很多人担心中国房地产会崩盘，我们认为这种担心完全是杞人忧天，要知道，中国房地产行业直间和间接带动的就业岗位超过5000万个，银行贷出的钱大概有40%左右直接和间接流向房地产市场，如果真崩盘了，那还得了，整个中国经济都得崩溃。所以，国家无论如何也不能让房地产行业出现系统性风险的爆发。

而且中国也有能力不让房地产行业崩盘，因为我们是内债为主的国家，我们是土地国有化的国家，我们有强有力的政府和央妈。（点到为止，不宜说的太透）

讲完宏观层面的逻辑，我们再简单讲讲行业发展及格局层面的逻辑。

中国房地产行业行业发展及格局层面的逻辑

过去几年房地产行业的集中度不断在提升，未来将继续提升。2017年以后的地产调控政策，一方面压低了地产企业盈利能力，一方面提高了地产公司的融资成本，从而使地产行业进入长达三年多的漫漫黑暗之中，在这漫长的考验中，那些前些年步子迈的太大，杠杆率太高，管理能力比较差的房企们，一个个倒下或摇摇欲坠，比如中弘地产、泰禾集团、绿地控股、华夏幸福，恒大地产、融创中国等等。据不完全统计，过去的一年里，先后倒闭和陷入经营困难的房企超过500家。

然而，在任何一个成熟的行业里，几乎都有二八现象存在。虽然这三年左右时间，大部分地产企业的日子不好过，但也有20%不到的优秀房企在漫长的行业严冬里，日子过得还算舒服，甚至在成长和积蓄更大的能量。比如新城控股、万科地产、保利地产、金科股份等。

未来，这些很好地通过了漫长行业严冬考验的优秀地产企业们，相信他们的行业市场占有率会不断提升，公司经营会越来越稳健，利润质量会越来越好。是的，如果你真懂价值投资，就不应该把地产股一棒子全打死！

为什么我们比较肯定地认为房地产最黑暗的阶段已经过去，黎明已经到来呢？！

首先，如果政府在极致压制下去，那么会有越来越多的地产企业倒闭和濒临到底，多到一定程度，会引发系统性风险，后果不堪设想！

其次，经过这三年左右的考验和行业洗牌，经营和管理能力差的企业已基本淘汰，整个行业的系统性经营风险得到很大释放，可以进入新一轮发展阶段了。

第三、2020年国有土地出让金8.41万亿元，同比增长15.9%，创历史新高。地产企业们拿地力度的增强，已经用行动告诉我们，行业严冬已经过去，可以出来活动，施展拳脚了。

第四、疫情后，大家的日子过得太艰难了，失业率不断增加，政府需要房地产这个能快速创造就业岗位的行业来解决一部分就业问题。

行文至此，最近地产板块的行情，到底是反弹还是反转，还需要明说吗？！

免责说明：文章提到的个股和投资观点，仅做参考，不构成投资建议。我们是立足基本面研究的价值投资和价值投机风格，不会也没有能力预测个股短期价格走势。