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炸锅!郑州再出土地新规,一年只卖3次地的6大直接影响

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  地盘说

  长效调控决心依然。

  ??撰文 | 叶知秋 ? 《地盘》特邀撰稿人

  2月23日,时隔5天,郑州市自然资源局和规划局再次发布紧急通知

  明确规定航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告,上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。

  

  ©网传文件截图,以官方信息发布为准

  航空港区已快速反应,马上行动。

  2月25日,郑州航空港经济综合实验区(郑州新郑综合保税区)国土资源局关于郑港出〔2020〕13号(网)等29宗地终止挂牌交易的公告。

  

  ©港区土地出让紧急叫停

  不难猜想,此次网传的郑州市的《通知》文件的真实性、威力性

  坊间早有传闻,全国22个重点城市暂停发布住宅用地公告(这22个城市分别为北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛和长沙。)

  将按照两集中的新规进行土地出让——2021年发布住宅用地公告不能超过三次。

  

  ©此前网传约定截图

  果不其然,重点城市天津、青岛、郑州,已率先有所行动,相继发布公告,停止目前正在进行的住宅用地挂牌工作。

  在天津网传的文件里,规定的内容则比较多:

  一是要求集中发布出让公告,原则上全市不超过3次;

  二是集中组织出让活动,确定共同的挂牌起止日期。

  

  ©天津市相关通知

  为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作,天津市确定于3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告,除上述三个日期外,不得再发布住宅用地的出让公告。

  无独有偶。

  2月24日,山东省青岛市自然资源和规划局官网发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》的通知。

  

  ©青岛自然资源局工作部署

  一是严格贯彻落实要求;

  二是坚持做好住宅用地信息公开工作;

  三是严格执行住宅用地“两集中”同步公开出让,集中发布出让公告,集中组织出让活动。

  全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动,引导市场理性竞争。

  显然,这些将不再是个例。

  实际上包括天津、郑州、苏州、无锡等地都传出要落实集中供地政策,部分城市已经得到核实如天津,据此可以分析,全国22个落实长效机制的城市,或在近期陆续响应或发布“两集中”政策。

  

  ©重点城市土地财政依赖度一览

  土地市场的深度改革将势在必行!

  “两集中”成为当前政策的核心内容,即集中发布出让公告和集中组织出让。

  这很好理解,拿郑州举例,有数据统计,郑州市区共成交地块约89块,若按照土地新规,“369”模式执行,平均每次出让30块地的可能性更大。

  减少出让频次,一下子出让这么多地块,无疑将实现有效分流、分散竞拍,减少土地哄抢,促进土地交易市场平稳,本质上也是“稳地价、稳房价、稳预期”的重要体现。

  

  ©2020年重点城市住宅用地供应情况

  集中供地政策可以用“炸锅”来形容,是房地产长效机制的又一个新举措。若是“两集中”供地政策确定,那么实际上就形成了长效机制三大利器,即三道红线、房贷集中度和供地集中度政策。

  1、此次集中供地政策对于房企投资拿地的影响更大。

  甚至比三道红线更受房企关注,它关系到如何拿地,拿地节奏,拿地策略,营销如何做,推盘怎么做等全方位的研究与应对。

  2、拿地周期变长。

  一个城市1年仅有3次土地供应机会,部分整理完毕的土地一旦错过这三次挂牌机会,将会延迟至下一年。

  3、抑制城市地价走高。

  集中供地会对竞拍的资金进行有效的分流,单一宗地的竞拍参与方将会减少,土地竞拍溢价率将会得到一定的控制。

  4、更考验现金流。

  一年仅有三次拍地机会,整体资金实力将会成为拿地的重要要素,同期能组织大量资金参与土地竞拍的企业将会有更多的拿地机会。

  5、房企结构将会进一步调整。

  中小型房企的生存空间将会被进一步压缩,中小型房企全面修炼内功,提升自身的运营能力和出价能力,出手即中的能力在土地竞拍中更为重要。

  6、战略取舍。

  过去深入跟踪单宗地块演变成了深入跟踪多宗地块,有限的钱,买更多更好的地,在不同房企内,根据自己的战略会出现取舍。

  这对开发商来说是前所未有的挑战,“兵荒马乱,一团乱麻”,玩法变了,这对前期团队是史无前例的考验,或许联合竞拍会增加,或许存量土地收购会成为热点......

  ©重点城市住宅用地出让纳入监管系统

  总之,有储备地的开发商笑了!手有余量,心里不慌......

  对购房者来说,你只需知道:房住不炒。

  “两集中”政策,带来的结果是集中上市,集中上市带来的必然是竞争,要么是价格的竞争,要么是品质的竞争,市场总会选择一个方向。

  若郑州集出让时间也定在,3、6、9月,那对购房者来说,2、5、8月可能变成最佳的购房时机。

  开开心心一起拿地,高高兴兴一起入市,轰轰烈烈一起开盘,价格战或将出现,你知道就好。

  

  ©集中供地将会带来哪些变化

  土地新政的影响,无疑是一次规则重构,不亚于地震。带来的核心逻辑是强化竞争,卖方、买方、未来新房市场。

  在剧烈竞争中,土地价格整体可能走低,而区域出现分化、房企市场占有率会显著分化、区域布局同样会发生转变,中小房企突围难度更大。

  房价受土地价格与竞争环境影响,极有可能进一步走低。也是建仓热点城市、热点板块的绝好机会。

  部分图片来自网络,版权归原作者所有。

  -END-

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