白先生成立至今已有7年时间，在服务过的上千个购房家庭中，腾讯员工的家庭至少也有五、六百之众。
我们伴随着小企鹅们刚需置业，然后逐步改善换房一起共同成长，可以说我们是非常了解互联网企业员工的需求和矛盾的。
以下就是白先生根据以往观察总结的买房十大误区，都是年轻人买房中最常遇到，也最容易踩坑的。无论你当下是否要买房，都值得收藏。
如果你身边有朋友正在看房，动动手指分享给他，这篇文章一定能够帮助他调整认知，从而避免踩坑，提高购房效率买好房、买对房。
本文首发于2019年12月15日，有部分修改更新。内容较长，但值得花10分钟好好看看。
1
给我一套筍盘
什么是筍盘？广义上理解，上一套最便宜的卖掉，现在最便宜的一套就筍盘。然而很多人纠结在狭义上的筍盘定义，就是要比之前的成交价更低的才叫筍盘，这种要求太极端了。
狭义的筍盘要么是业主不太关心楼市，出现了信息不对称，挂了低价，要么就是缺钱需要急卖的，报个低价。
然而今时不同往日，现在很多小区都有业主群，群里都有人统一指导报价，挂太低了还会被业主集体讨伐。
当然这种情况去年年底已经被官方抓典型进行严厉打击，但“业主群”仍然存在，市场信息也越来越透明，因信息不对称出现低价房源的可能微乎其微。
即便遇到了业主缺钱急卖的情况，能不能抓住还要看平时功夫做到位没。
❖ 心态准备好没有？近期看房不多，遇到筍盘是识别不出来的，还会怀疑这个价格是不是真便宜，犹豫一下就错过了。
❖ 钱和名额准备好没？既然是缺钱急卖，筍盘业主收到几份报价的时候，大概会优先选择付款快的。
❖ 关系到位没？平时见面黑着脸，微信爱答不理，出现筍盘还说周末凑够几套再一起看的，能买到就是奇迹。
2
交易频繁的小区不好
这个观念如果说的是豪宅小区，是的，这个小区短期内可能有问题。大概率是次新房投资客多，集中在变现，因为老豪宅交易量是很难放大的，没啥人接盘。
不过问我这问题的都是买刚需房的年轻人，这么想就不合适了。科技行业双职工家庭，工作顺利的情况下家庭收入在职业早期就会爆发式增长，绝大部分人首次置业买套小房子，3-5年后就会改善换房，这就决定了两个重点：
❖ 首次置业的房子，只要满足家庭部分核心需求就可以了，就是用来过渡的房子，资金有限不要想着十全十美。
❖ 既然这房子要卖，首次置业就不要选太冷门的房。交易活跃、主流大众都喜欢的房子，不出重大变故未来还是热门选择，交易方便涨价多，会给换房的你很大的助力。
再涉及到堪舆学（风水）的角度，年轻人卖这里换大房子，说明这里旺财；而且这种小年轻刚需婚房集中的地方，肯定新生儿多，说明这里旺丁；旺财旺丁的房子肯定不差的。
3
太贵了，我要找价格洼地
存在这个思维误区的人，通常是由两个守旧思维叠加导致的。
① 短期内的政策导向、宏观经济和收入水平都不太可能再来一次全市普涨，全市普涨才存在所谓的“板块轮动”的可能，才存在提前布局洼地获取超额收益的可能。
不是普涨这种大热的市场，那么就是局部区域的行情（也叫市场分化），很可能就会发生强者恒强的走势。
② 有些人还对价格贵有认知偏差，仍然是5年前以单价高低作为判断标准的。单价固然有重要的参考意义，但是对于现在广大的刚需上车需求来说，总价才是更重要的标准。
深圳住宅的设计千差万别，以两房为例，35-45-55-66-77-85-93都可以做两房。
在满足两个独立房间的使用需求的情况下，新一点、小区环境好一点的45平两房总价可能就和旁边66平的老两房差不多，但是单价差别巨大。
我们能判断66平的房子是洼地，单价将来要追平45平的？
用大白的名言来说：房价能被填平的叫洼地，不能被填平那就叫坑。
4
买房买自己喜欢的就好
要解释这个误区，我先说一个故事：很多人都听过这个口号“因为热爱所以专业”。
腾讯员工在行业内也算是专业人士了，遇到聊得来的我会闲问一句，“凭借你现在的热爱有没可能做到行业达人？”
答案相信大家都明白，要冲击塔尖先不说天赋，单论自己对工作的热情都是很难的。
越往高处走要克服的困难和对内心的消耗是几何级增长的，你根本不知道热情的耗尽和目标的达成哪一个先到来。
所以想行业新人进步到80分你要跟他们说因为热爱所以专业，连这点热爱都没有就转行好了，但是80分的专业人士再冲锋，则要对他们说因为专业所以热爱。
冲顶过程需要的不断找理由去回填内心的空虚，需要专业能力转化为物质激励、社会地位提升、自我认同感爆发等等的正向回馈。
那么说回来，买房自己喜欢当然重要，这是0到80分的基础。但是我个人认为，既然你看到了这篇文章，就不是想抓瞎买一套就行的人。
80分最多收获市场平均收益，想要获得更高回报不能只顾自己喜好，要研究清楚你的房子若干年以后还有多少人喜欢。
房子之所以被称为不动产，流动性弱是它作为资产最大的风险，因而只有大众喜欢、综合实力过硬且有一项特色的产品，才有可能实现低风险高收益的愿望。
相信我，不管你买的房现在喜欢程度有多少，但只要你发现它涨幅比朋友家更多时，一定会更喜欢。月供心酸，没有涨房价的正向激励如何守业成功？
5
买商务公寓过渡一下
很多单身的小年轻预算有限，就想着先买套公寓，不占名额未来买/换住宅也还有首套资格，看着还挺好的，不过普通的小面积公寓真的是“不动”产。
❖ 现在的工业旧改比住宅旧改多，工业旧改基本都配建了公寓，而且都把小面积公寓作为主力户型，这种情况下一手公寓实在太多，二手交易缺乏稀缺性。
❖ 住宅限售3年，反而公寓限售5年，本来二手公寓就不好卖，这个情况加重了负担。
❖ 一手公寓基本上开发商都会给很高比例的佣金去促销，因此除非地段很好的二手公寓，要不然中介都不会帮你卖，因为二手交易佣金肯定低很多。
❖ 首付比例高、贷款年限短、二手交易难度大共同决定了公寓涨幅有限，虽然未来很有可能放开5年限售的规定，但公寓还是偏小众的市场。
总的来说商务公寓不是不能买，但是得买占据稀缺资源的好公寓。
地铁口、楼下购物中心、有海景、距离核心就业区很近、租金高、大阳台等等，住宅具备其中几点就可能是好住宅，公寓必须具备全部才是好公寓。
前5个误区大多是对楼市完全没了解的人遇到的，而后5个误区则是对楼市一知半解，又不求甚解的朋友会掉坑的了。
6
投住分离
一个砖家要走上神坛，必经之路就是要创造很多陌生的词汇，“投住分离”就是其一。
大意是刚需买房要打开思路，假如公司附近的房子升值潜力不大，可以考虑买升值潜力大的地方的房子，若是太远交通不便，那就自己的房子出租，再在公司附近租个房子就好。
本意挺好的，首次置业是要为改善换房打基础的，涨的快要比过渡的几年舒不舒服重要，问题是理论传递不到位就容易走极端。
一是每个家庭的预算不同，有些家庭虽是首次置业不过是豪刚，是可以买到自住舒服且升值潜力还可以的房子，愣是要投住分离得不偿失。
二是年轻人对赚钱有冲动，但对房子好坏的经验又不足，想着反正出租自己不住，不像买自住房那样花那么多心思，比较容易出现买洼地买到坑。
投住分离意味着你要离开自己熟悉的片区去寻找高额回报的产品，在自己长期居住的区域把握住机会都尚属不易，跨区域最好还是找专业人士指路比较好。
7
老破大可以加杠杆
正常喜好下，买楼龄老+维护破+大面积的年轻人是很少的，问题是如果听说了像高评高贷之类建议的年轻人却真有不少翻车的。
高评高贷说白了就是利用银行对房产评估的漏洞，使得购房者实际支付的首付低于官方要求的最低三成，极端情况下可以做到0首付甚至是负首付买房，结果自然就是加剧了金融风险。
如今这种方式在西部这样本身房价已经较高的区域几乎没有操作的可能，评估价上不去。
这么操作的人本来是不够资格买房的，如果是正常买房自住，只是差一点点首付，可能还能接受。但是如果纯投机思维下，未来楼市价格波动甚至就业市场的波动都有可能导致断供的风险。
所以年轻人如果是自住，首先不建议加杠杆买老破大，这类产品受众少是很难交易的，假如真着急用钱的时候这个房子不好办。
其次如果真的觉得预算有限，未来收入增长也有限，长时间都不打算换房了，就想买一套面积大一点的自住，不抱有投资的侥幸心态那可以。
8
买楼梯房顺带博旧改
买带名校学区的多层小区，自住加上小孩用学位读书这没有问题，不过要是跟第七点一样，买老房子就是为了赌一把，那就要三思了。
住宅小区旧改是很难的，旧改是以开发商主导的市场行为，改造后除了回迁房和少量安居房以外，大部分是可售的商品住宅，这里可见的利润非常大。
所以现行要求双100%同意的政策下，只要出现个别“狮子大开口”的钉子户，整个项目可能就推进不下去。
2020年7月《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》发布，100%的签约率调整至95%，为旧改推进带来希望，但前路仍然漫漫。
从2010年深圳公布第一批预计旧改的住宅小区以来，19年过去只有一个鹿丹村旧改的中海天钻项目是完工的。
除了旧改近几年还有一个可能让人混淆的棚改概念，住宅小区棚改是以政府为主导的，前提是住宅小区处于危楼状态需要改造。
改造后除了回迁房是可以作为二手房流通以外，其余都是政府安居房，而且只要满足双90%同意就可以强制开工，整个项目推动会快很多。
城中村旧改和住宅小区棚改通过深入研究都是有机会的，不过这更适合专业投资客参与而不是年轻人首次置业去尝试的。
9
看房越多，买房越好
房子都没看过几套怎么知道什么是好房子？不过看房越多，买房越好是有前提的。
这个前提就是咱们既然决定最近要买房了，就要把它列入当下最重要的事项去完成，短时间内密集的看房。这样既累积看房的感觉，更重要的是不容易错过价格。
年轻人买不到房，很大一部分原因就是看房不积极，为了赚钱天天加班，陆陆续续花3、5个月看几套房的，最后倒是挑到满意的小区和户型了，不过却想以3个月以前的价格买到。
在南山和宝安这种单边上涨的市场，买刚需房这么操作基本就买房无望了。
记住，刚需房市场小白永远比老鸟多，等老鸟还在研究这3个月涨价了合不合理时，新一波小白进场了。
小白大概率不知道这户型以前卖啥价，是怎么涨起来的，只要算一下觉得这房子买得起就签了，哦豁，老鸟发现房价又涨了。
10
键盘军师太多
说一句话糙理不糙的，除了六个荷包，也就是有资格分你家产的人，其它人的意见都不重要。
我们遇到有女朋友不约，带师兄来看房的，说是师兄在这个片区看了很多年比较熟悉。一个看着房价涨上来的资深空军能帮忙买房？
我们还遇到带老婆买婚房，一路要打电话听朋友远程遥控的，这个朋友管他借了50万，如果买房就要还钱的，这种朋友能帮忙买房？
5年来遇到太多工作收入还不错的有为青年，只不过术业有专攻，懂赚钱不代表懂买房，真想听意见，除了直系亲属，请的军师最少也应该是买过几套房的朋友。
买过一套房的人基本上知道交易流程和自己首次置业有什么没考虑到的，而买过几套房的人才知道不同片区、不同价位、不同类型物业的涨幅区别，不说多赚钱至少免踩坑。
不要看别人说什么要看别人怎么做，真金白银投入的才是内心认可的东西。
以上十大购房误区是白先生在众多年轻人身上归纳总结出来的，希望你看完之后有所收益，将来可以少走弯路。如果你还有个性化的疑问，欢迎给我们留言，我们会尽快回复。
惊喜福
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