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起底2021前滩入市新房,产品大变样!

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  持续发酵多年的前滩,已成为了上海当之无愧的网红区域,但凡有新房入市,无论价格如何,注定都是“千人摇”。

  很多购房者认为前滩供应量稀少,但事实上,相比内中环其他区域,它的供应量并不算低,或许是大家都去“抢房”,造成了一种稀缺的紧张感。

  今年,前滩新房还将继续放量,加之积分制新规,那些真正想要买到这里自住的高积分人群,买到前滩的概率将会大大增加。

  

  

  产品比前期入市的新房好

  此前,前滩入市的新房中,有大量40-50平米的小面积产品,这样的房子像酒店,也像早些年的酒店式公寓,居住舒适度不高,有一定缺陷。

  全上海能够做到产品不入流还能热销的,可能除了前滩,没有其他地方了。

  而今,当前滩发展渐入佳境,人们对房子的舒适度也将有更高需求,所以今年推出的新房中,金老板暂时还没有看到类似此前的产品,相反这些或将入市的新房中,在产品打造上,都具备了一定的舒适度。

  

  如果说此前40-50平米的产品有着学区房批发市场的味道,那么今年所推出的产品,除了学区属性外,又增添了人们对于居住舒适度等方面的考量,值得肯定。

  

  九宫格内最后一个项目

  去年,前滩九宫格内的三湘印象名邸、尚峰名邸、格力浦江海德均已入市。而今,九宫格内最后一个商品房项目(其余地块为租赁住宅)格力32地块可能于今年入市。

  

  九宫格之于前滩来说,占据了城市稀缺的江景资源,因此九宫格内的项目更贵一些,格力32地块不仅是九宫格内第一排瞰江项目,也极有可能是前滩最后一个能够看到江景的项目了。

  

  所以对于想要江景资源的购房者来说,这或许是你入住前滩瞰江的最后一次机会。

  格力32地块包含2栋12层、1栋7层、2栋8层住宅,地块不大,呈围合式布局,这样设计的好处是社区内有集中绿化,公共活动空间开阔,楼间距相对较大;与此同时也会产生一定弊端,就是东西两侧的楼栋并不是南北向排布,那么采光将成为一大问题。

  格力32地块共有136套住宅,主要以大平层为主,面积段或有174平2房2厅2卫、220平3+1房2厅2卫。

  

  

  网传户型图,具体以开发商公布为准

  此产品与市面上常见的方正户型相比,确实相对另类,不方正或多或少存在一定的浪费面积,所以174平只做2房也说明了这一问题。

  该盘定位比较清晰,以高端改善买家为主,这部分客户的居住追求也不再是性价比,显然这样的产品更符合他们的胃口。

  至于价格,去年格力浦江海德均价11.28万/平,而三湘印象名邸为12.18万/平,从瞰江角度来看,格力32地块与三湘印象名邸大体相同,再加之今年行情,价格或要略高于三湘印象名邸。

  

  

  如今,项目正在施工中,结构尚未封顶,若今年入市,该盘或许又要掀起一阵抢房热情。

  

  陆家嘴集团终于有了好产品

  其实,前滩小面段的40-50平“鸽子笼”几乎都出自陆家嘴集团之手,好地段硬生生地配上了差产品,不过这都是“过去时”了,前滩09-01地块和前滩04-02地块的商品房设计堪称是前滩最好、也最有性价比的项目。

  

  

  如今,项目案名已经公布,前滩09-01地块为东方惠雅,前滩04-02地块为晶鸿名邸。

  

  

  这两个项目属于前滩最北侧位置,东方惠雅位于中粮前滩海景壹号西侧,南侧临近东方体育中心。

  该项目规划6栋高层住宅,其中有5栋16层高层和1栋15层高层,共计404套房源,算是前滩体量较大的项目了,户型为约76㎡2房2厅1卫、约79㎡2房2厅1卫、约94㎡3房2厅2卫、约99㎡3房2厅2卫。

  

  

  

  

  

  该项目可以说是前滩难得一见的优质产品了,面积段与功能性匹配,性价比高,每个户型都非常方正,而且南北通透,居住属性良好,适合刚需家庭。

  晶鸿名邸靠近前滩最北侧,再往北就是后滩了,属于前滩最边缘位置。项目占地不大,共规划了5栋高层住宅,包括3栋16层高层和2栋15层高层,共计212套房源,面积有约94/99㎡3房2厅2卫、约125㎡3房2厅2卫、约155㎡4房2厅3卫。

  

  

  

  

  

  户型设计也同样非常优质,房型方正且南北通透,符合人们的居住所需。

  其实这两项目相当于一个项目,只是被单向行驶的林耀路所隔开,有所区别的是东方惠雅的产品定位偏向刚需客户,而晶鸿名邸的定位更加偏向改善客户。

  这两个项目的户型无论是功能性还是舒适度,在前滩都是数一数二的,但也有一个变量,就是学区。从地段来看,这两项目距离前滩华二都较远。当前前滩在尚未完全开发完成,还没有大量人口居住时,已交房的项目均可对口华二,而一旦前滩住宅开发完成,人口大量涌入,华二能否负担整个前滩居住人口的求学需求,就需要打个问号了。倘若分流,那么距离华二最远的项目就会非常危险,购房者需多加留意。

  

  陆家嘴集团作为上海国企,会承担一定社会责任,那么这两个项目的定价,就显得非常微妙,金老板预计,这两个项目定价不会比格力32地块高,但超过10万/平在当前市场来看也属正常,或许开盘后项目的定价会在10-11万/平之间,我们拭目以待。

  

  与陆家嘴定位一致,人群定位呢?

  前滩作为第二个“陆家嘴”来打造,被定位为为金融中心提供服务的跨国企业地区总部集聚地,规格或等同于陆家嘴。

  但是从住宅发展来看,陆家嘴还有汤臣一品、中粮海景壹号等名副其实的真豪宅。

  而前滩,除了40-50平米的小产品外,大多也都集中于90-150平之间,总价段也基本集中于1000-2000万之间,与陆家嘴的真豪宅相比,这里的住宅也只能算是改善型产品。

  在这里工作上班的人员构成可能与陆家嘴区域相差无几,但居住人群与陆家嘴可能就有一定区别了,同时前滩又规划了如此之多的高端配套,如太古里、香格里拉酒店、来福士国际医院等等,对于买得起小面积的刚需人群来说,这样的配套能否经常使用需要一定时间的观察。

  

  来福士国际医院

  前滩的能级虽然很高,也颇受购房者关注,但买房还需理性对待,需要全方位思考才行。

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