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地产股集体暴涨,一天吸金超过40亿,背后藏着什么秘密?

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  文 | AI财经社 田晏林

  编 | 董雨晴

  2月25日,A股、港股两市地产股票集体爆发。从资金流向上看,港股地产板块今日净流入17.9亿港元,高于银行、软件服务板块,位居第一。其中,领涨的合景泰富集团,涨幅接近24%,新城发展涨幅为16.46%,宝龙地产涨超14%,融创中国、万科、华润等房企均超过10%。在A股市场,万科A和保利地产净流入资金合计超过30亿元。

  地产股起势明显,引发各类投资者关注。有机构认为,这或许与最近两日多地宣布推行集中供地模式有关。

  2月24日,青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》。文件指出,青岛市将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。随后,郑州、天津等地也出台类似政策。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,过去热点城市供地计划很随机,经常完不成计划,而且供应规模、节奏、分布也不明确,导致预期混乱、抢地盛行、房价上涨。“现在,供给端这样改革,倒逼地方政府编制好供地计划,供地的批次、时间、规模。而且,可以根据市场热度决定供地计划的调整。”

  广发地产研究部发文指出,集中供地可以带来参拍企业数减少,竞争格局改善,降低地价,除控制房价上涨外,也会改善企业盈利。利好资金、布局、研究等综合能力强的头部公司。

  然而,该政策的威力当真如此巨大,以至于掀起今日地产股涨停想象吗?在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,集中供地政策或也有一定的原因,但可能不是最主要的。他认为此类政策从方向看,其实是在打压土地市场。

  有房企土地投资经理告诉AI财经社,从实际操作来看,政策落实难度大,“大部分土地都需要拆迁后才能出让,不可能所有土地都等到拆迁完毕后,才统一出让吧?就算是一次性出让,间隔好几个月,对于那些严重依赖土地财政收入的县市区,公务员还发不发工资和福利了?”

  不过,严跃进认为,如果类似土地市场改革后,至少溢价率可以控制。而且不排除大城市供地规模会增加,这都会利好地产上市股。另外,1月末,兴业全球基金的副总经理董承非的一份内部讲话纪要在市场上流传甚广,内容主要提及加仓地产板块。由于董承非管理的兴全趋势混合基金自2013年10月至今的回报为366.22%,因此他的一些观点无疑对市场有一定影响。

  其实自2020年随着各项调控政策、三条红线规划、房地产贷款集中度管理等制度出台,政策利空已逐步释放。国金证券分析师赵旭翔预计,2021年行业结算毛利率的下行幅度小于去年。“目前房企2017年以来所拿的高价地去化已基本完成,2020年地价稳定性高于前几年,目前房企股票处于历史估值低位,今年是长期估值提升的起点。”

  据财联社报道,华西证券分析师由子沛也认为,相对白酒板块动辄70-80倍PE值,地产股总体平均PE仅6-7倍,“今天地产股大涨行情反映的就是抱团股崩塌之后,资金开始转向低估值板块的策略。”

  此外,赵旭翔表示,地产公司非开发业务纷纷独立上市,也在催化母公司股价的上涨。不可否认,地产股被看好,和地产行业空间较大是有关的。严跃进认为,当前需要注意信贷政策等带来的影响。但如果外部社会经济环境持续改善,楼市潜在的交易需求依然会释放,将利好地产股发展。“房地产企业只要不出现各类债务风险,基本上后劲很强,基本面的改善,将继续推高地产股的上升。”

  不过,仍有一部分人对短期内的市场火热行情进行了预警,前海开源基金首席经济学家杨德龙建议投资者要有长期主义视角。“如果认为股价上涨就是核心资产,股价下跌就不是核心资产,那这就是非常没有理念的一种行为,对投资者来说也是有害无益的。” 就连提及重点加仓地产板块的董承非也称,虽然保利、万科两家头部房企在分红方面比龙头的银行要高,但他同时表示“也不会押得太重”。


  (A股地产指数情况)

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