地王又咋样？雅居乐这个盘，还不是被筒子楼KO了！

8595元/平拿地，卖1.55万/平。
价格被对面“筒子楼”PK的雅居乐新希望锦麟峯荟，要上新了！
身处豪强如云的北京路，锦麟峯荟的尴尬其实不难理解。

　　雅居乐新希望锦麟峯荟（昆明楼市一线摄）

　　北京路豪强云集

　　昔日“地王”也慌张

　　豪强云集的北京路，才开年就能闻到一股杀气。

　　最先坐不住的，就是北京路地王雅居乐新希望锦粼峯荟。

　　近日，项目就抢先推出了捂盘已久的6栋住宅，开始启动认筹。

　　项目实景（昆明楼市一线摄）

　　雅居乐新希望锦麟峯荟的6栋，去年5月就拿到了预售证但一直没卖。

　　房产信息网显示，6栋一共28层，2梯6户设计，总计162户，均显示可售。楼市君现场了解到，6栋楼计划3月开盘，吹风最高卖1.6万/平。

　　来源昆明房产信息网

　　虽自带地王光环，但雅居乐这个盘还是跑输了大盘。中指院数据显示，项目去年成交6.6亿、卖出398套，在片区垫底。

　　被业内戏称为筒子楼的俊发则卖出了36.3亿，即便是高容积率的塔楼（3梯6/7户），人家现在也敢喊价1.85万/平。

　　“地王”盘的底气到底输在了哪里？楼市君实探为你分析。

　　上帝视角揭秘

　　楼已盖好、配套欠佳

　　先来一张上帝视角的航拍，雅居乐新希望锦麟峯荟的短板和尴尬便就一目了然。

　　航拍图（昆明楼市一线摄）

　　其一，项目交通不便。

　　虽靠近北京路延长线，但项目位于坡地，从北京路走到售楼部爬个坡就得花15分钟。

　　从航拍可以看到，项目东地块已经封顶，且背靠龙熙壹号，业主入住后至少不会太孤单。

　　但环绕周边，也难掩一股荒郊野岭的既视感，仿佛是被上帝遗忘的角落。

　　项目周边实景（昆明楼市一线摄）

　　从航拍还能清晰看到，项目周边全是黄色土路，最近的地铁2号线直线距离也有1公里。

　　根据销售介绍，小区已经在修一条连通至沣源路龙头街站的道路，以后能方便业主出行。

　　不过现在如果从龙头街地铁站前往售楼部看房，骑行至少也得花上20分钟。

　　百度地图截图

　　其二，内部配套有限，无大型商业。

　　再看小区内部配套，以社区底商为主，已经签的金康园小学还没有开始建。所以说，小区配套尚在规划阶段，只能等后期兑现。

　　从周边环境看，小区靠近瓦窑村片区，在近沣源路一带未来将打造成龙泉古镇，还算热闹。

　　此外，周边市政公园也较多，近有银杏公园远有瀑布公园，但大型商业却是一大硬伤。

　　俯瞰项目（昆明楼市一线摄）

　　看下来楼盘的短板确实不少，但也有亮点。

　　比如，项目在售的住宅都封顶了，明年就能交房。而且，小区面貌和内部景观也基本已呈现，也是蛮有诚意。

　　产品方面，2梯6户/2梯4户设计保证了居住舒适度。且户型方正，装标也不错。

　　这就为项目加了不少分。西地块1042套房，目前去化已经过半，但购房主力更多依赖周边的职工。

　　小区交付标准（昆明楼市一线摄）

　　被筒子楼KO?

　　地王不是万能解药

　　尽管是地王且有出彩之处，但在务实的昆明人眼里，产品杀伤力并没那么强。

　　具体看价格，楼市君现场计算锦麟峯荟一套111平3房户型，优惠后总价约168万。最低首付34万，月供约7300。

　　如果手握168万，其实旁边的综合大盘俊发城反而更具优势。同样105平的3房，首付、月供和锦麟峯荟差不多。

　　同等价格下，近地铁、配套成熟的俊发城筒子楼明显就更胜一筹。

　　即便是放到整个昆明，这个价位的选择范围也还有很多，也不是非它不可。

　　相信很多人在看房过程中，总会听到项目强调地价有多高，片区土拍多火爆。

　　不可否认，土地溢价能对板块价格起到刺激作用，但大多时候可能只是一时躁动。

　　在一般情况下，地价只是参考指标之一。一个项目能否升值，还要看市场的接受度。

　　此外，决定最终售价的因素，还包括了项目地段、开发商品牌、产品、市场环境等。

　　项目实景（昆明楼市一线摄）

　　只能说，地价只是参考指标，地段和产品更能代表竞争力。需要注意的是，如果高价拿地但售价太低，大家可能就要细品一番了。

　　细想一下，地价已经很高最后却要低价回本，这是不是意味着几乎没有利润空间？

　　这就存在一个隐患，既然没什么钱赚，那项目交房质量能否得到保证，这就要打上一个问号了。

　　你觉得锦麟峯荟这个盘怎么样？

　　欢迎留言！

　　来源：昆明楼市一线

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