增值税免征“2改5”，上海新政出炉，全国新一轮调控已在路上？

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经历了谣言、辟谣后，昨晚，上海突然发布楼市调控新政。

据上海发布消息，上海市住房和城乡建设管理委员会等八部门，联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，将于今天（1月22日）起实施。

此次上海连夜发布新政，主要看点有两条：

第一，夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数，按离异前家庭总套数计算。

这意味着，通过“假离婚”买房打新这条路，已经行不通了。

第二，调整增值税免征年限。个人将购买不足5年的住宅对外销售，全额征收增值税；5年及以上住宅，免收增值税；5年及以上非普通住宅，按差额征收。

增值税免征年限，从原来的2年，调整为5年。

一套市值1000万的房产，若满2年而未满5年，买家需额外支付约53万的增值税（增值税按5.3%左右缴纳）。

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就在上海新政发布前一周，南京市发布了《南京市人才购买商品房住房办法》，在2020版人才购房政策上打“补丁”。

与上海新政不同的是，南京此次新政，意在提高人才购房的社保缴纳时间上。

比如，硕士学历的人才，需在南京缴纳6个月社保，方能购房。去年规定只需缴纳1个月设备，或有个人所得税记录即可。

本科学历人才，则需要在南京缴纳12个月社保，才有资格购房。

此外，增加人才虚假购房的处罚：一旦发现人才虚假购房，直接取消购房资格，并收回已购买房源。

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南京、上海先后出台调控新政，其目的是为抑制过热的楼市。

上海尤为明显。新房打新高热不退、二手房东频频跳涨毁约，市场躁动情绪明显。

据机构统计，2020年上海“千人摇”楼盘多达26个，新房整体认筹率高达120.4%，是2019年的3倍。

去年10月中，青浦区均价超6万的蟠龙天地开盘，948套房源，3715组认筹，整体认筹率高达391.88%；备案均价近8万的汇成南街里、约11万2的尚风名邸，认筹率均超1200%，平均12人抢一套房。

一人认多筹、“马甲”代摇等打新手段，层出不穷。

二手房更是夸张。据悉有套挨着高架与地铁、且无学区的房源，因预约看房人数太多，房东数小时内调价40万，且提出多项条件筛客（非置换客、月底前付首付，首付不低于5成），可仍有47组客户争抢该房源。

更夸张的是，有房东在办理完过户手续后还毁约。

据易居研究院数据，去年，上海新建商品住宅成交面积约917.8万㎡，同比增长23.1%；二手住宅成交约30.2万套，同比增长27%，均创近4年新高。

新年1月，热度持续不减。光是1月1日至1月13日，上海链家二手房的成交量，同比增长42%。

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南京新年收紧人才购房政策，也与过热的楼市不无关系。

南京人才优先购房政策，起于2018年；2019年，进一步将新房资源向人才倾向。

去年4月，疫情刚得到控制，为促进高校毕业生就业创业，提出45岁及以下人才，凭本科学历证书即可落户，享优先购房，南京楼市迎来新一轮高潮。

在人才补丁新政前，去年7月，南京紧随深圳出台“宁九条”调控新政，从土地出让、优先购房、完善限购、热门楼盘销售管理等进一步完善调控举措。

可耐不住楼市过热的势头。这不，一开年针对人才购房，又新增了缴纳社保时间的要求。

据相关数据显示，2020年南京住宅新增成交约9.35万套，比2019年多了近1万套。

各城市2019、2020年土地出让数据

不光是上海、南京，2020年整个长三角、珠三角，楼市都是一片火热。这一热度，至今仍在持续。

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新政是否真能有效抑制过热的楼市？

在中原地产首席分析师张大伟看来，上海昨晚的调控新政，影响相对有限。

增值税2年变5年，虽增加了交易成本，可眼下上海二手房房源稀缺，交易成本很可能会快速转嫁给购房者，且进一步加剧热门新盘的购房需求。

上海这一轮房价上涨，最主要的原因还是打新潮与学区房，外加经营贷的推波助澜。但若不增加打新项目的限售时间，需求依然存在，供需矛盾依旧紧张。

至于南京，只是针对硕士、本科人才，新增社保缴纳的期限要求，并没有涵盖更多的购房群体；而且，人才缴纳社保的时间，从6个月到12个月不等，时间并不算长，开盘时间稍微拖一拖，马上就拥有购房资格。

不过，南京、上海接连出台调控新政，是抑制楼市过热、强调房住不炒的一个态度。也被不少人视为全国楼市不如新一轮调控周期的信号。

接下去，又有哪些城市会跟进？

一直期待新政打补丁的杭州，会否成为下一个接棒者？