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东亚第一豪宅区到底在哪?

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  最近香港富豪李泽钜的长江实业集团以4.59亿港元的价格售出一套豪华公寓。这套位于半山区的五居室公寓面积约为314平方米,售价高达每平米146.18万港元,打破了2017年聂歌信山道另一套豪华公寓创下的记录,成为亚洲最贵公寓。

  其实不止是香港,随着近年来房价的不断上涨,不管是老牌豪宅聚集地首尔、东京还是北京、上海、台北的新兴豪宅区都常常出现售出天价豪宅的新闻。那么,在这么多大都市里,哪里才是东亚的第一豪宅区?

  

  提到香港的地产,“贵”是大多数人的第一印象。在这座人口密度极高的亚洲商业中心,不仅是豪宅,就算是普通人居住的公寓,价格之高也常常让人咋舌。据CBRE世邦魏理仕公布的《2020全球生活报告》显示,香港以住房套均价125.44美元(约合人民币892.6万)成为全世界房价最贵的城市之一。很多工薪一族辛勤工作一辈子也买不起一栋房子,只能租房,一种香港特色的“劏房”也因此诞生。劏房类似于内地一线城市的隔断间,一家人需要挤在几平米到十几平米的小房间里。因为面积狭小,连厨房和洗手间都常常是连在一起的。

  

  电视剧《香港爱情故事》中的劏房

  高房价之下,不仅普通人买房艰难,就算是对很多富二代、明星而言,在香港买一套公寓也不是一件容易的事情。霍英东之孙霍启文接受采访时称,“香港面积很小,租金、房价都很贵,几乎大部分香港人都买不起,包括我自己在内,也买不起。”前几年蔡少芬在内地上综艺时曾展示过自己和丈夫居住的公寓,仅有80平米;马国明出道多年,直到2016年,自己42岁时才买了一套房子;还有很多TVB明星在娱乐圈打工多年,还没能攒够一套公寓的首付钱。在这样的情况之下,香港所谓的“千尺豪宅”并非是大家想象中上千平的别墅,而是一套90平左右的小公寓,足见其房价高得有多可怕。

  在寸土寸金的香港,普通人买房有多难,富豪们对于豪宅的热情就有多高。

  在“亚洲十大豪宅榜”上,香港豪宅可是每年都有姓名的热门选手。在香港地产圈,3000万港币以上的可以被称为豪宅,上亿的则可以被称为超级豪宅。香港的八大豪宅区分布在浅水湾,深水湾,香港山顶,九龙塘,加多利山,铜锣湾,赤柱,赫德杰道;其中最知名的就是浅水湾和以山顶为代表的半山豪宅区。

  位于香港岛南区,号称“天下第一湾”的浅水湾应该是香港豪宅版图里当之无愧的C位,光是听一听在这里买下别墅豪宅的富豪名单,就知道它有多受欢迎:赌王何鸿燊、李锦记家族、成龙、郑裕彤……受到众多富豪喜爱的浅水湾豪宅自然也不便宜,在2016年的一次拍卖中,一栋别墅拍出了每平米300万港币(约277万人民币)的天价,随随便便一套100平米左右的高层公寓售价在5000万以上。据中介平台Squarefoot显示,浅水湾地区楼市平均成交价格在2019年时高达每平方尺6万港元(约为每平方米60万元)。

  

  当然,对于最顶尖的富豪来说,在这里买地修建自己的别墅豪宅也不是什么新闻。李泽楷就在浅水湾用从美国进口的木材建设了一栋红木屋,90年代初期的造价就高达2亿。为了隐私,他还直接花了4千万把门口路都买下,变成了自己的私家公路。

  赌王就极其钟爱浅水湾一带,多次买下这里的别墅送给夫人(们)表达爱意。1966年时,何鸿燊就斥资66万港元买下了浅水湾1号,送给发妻黎婉华。浅水湾1号至今从未售出,据说已经升值了4000倍,价值高达30亿港元。1996年时,他又以1.81亿港币购入了面积约1080平米的浅水湾四号,赠予四太梁安琪,如今这套房产的市值据说也在20亿港元以上。

  浅水湾能成为富豪们的心头好一方面是因其自然环境优美,沙滩宽阔、黄沙细腻,靠近太平山使得浅水湾一带的空气质量好、少有雾霾;另一方面则是因为香港人迷信“山管人丁水管财”,浅水湾依山傍水,坐北朝南,是难得的风水宝地。

  如果说浅水湾是香港二代、三代富豪最钟爱的豪宅区,那么“半山豪宅”这一概念的鼻祖太平山(半山及山顶)更像是香港的传统富人豪宅区。

  在香港豪宅圈一直流传着这么一句话:只有住在山顶的富豪,才算真正的名门望族。半山豪宅区出现于十九世纪四十年代,大批洋人来香港从事贸易,一些富有的英国商人开始在较高的山地修建别墅,太平山就是其中之一。首任港督规定,山顶的洋房别墅禁止华人居住,打破这一规定的是赌王何鸿燊的伯父何东,香港开埠后第一任首富。

  1906年,何东向香港总督提出申请,获准在中环半山居住,成为首位在太平山顶居住的华人。1923年,何东和妻子张莲觉斥资6万多港元购入山顶道75号的何东花园(原名“晓觉园”)。对于当时的华商来说,半山豪宅除了是财力的证明,更是凭借自身实力打破不公平的证明。

  

  当年的何东花园

  和浅水湾一样,太平山成为富豪挚爱的原因之一也和风水有关,传统风水学上把绵延的山脉称之为龙脉,依山面水、左右都有护山环保的半山就成为了一处风水宝地。

  半山豪宅名气虽大,但外形却往往并不起眼,毕竟在香港这样一个狗仔盛行的地方,保护自己的隐私对于富豪们来说可是头等大事。因此,太平山的豪宅区基本只有私家车能到达,普通市民顶多能在爬山的时候远远看一眼;而位于白加道的半山豪宅则拒绝明星购买、入住,避免有狗仔偷拍影响富豪们的生活质量。在这条长度只有1.7公里的小道上,“挤”满了港岛知名亿万富豪的豪宅:李嘉诚、李兆基、刘銮雄,还有来自内地的马云、史玉柱等等。

  有意思的是,尽管豪宅是富豪的标配,但也有一些香港富豪就算手握豪宅,也选择在外面租房居住,其中最典型的就是在半山豪宅区也拥有多栋豪宅的李兆基。身家过千亿的李兆基在退休前的30年里,都一直每月花费53万港元租房住,一直到2010年,才斥资30亿港元修建了一栋属于自己的别墅。

  至于千亿富豪为何坚持要租房住,也一直没有一个明确的答案。有人说李兆基租下的是自己发家时住的房子,也有人说李兆基是选择将买楼的钱先用来投资理财。毕竟富豪的心思,我们又哪能轻易猜透呢?

  

  和香港类似,东亚大部分大都市的房价都在近几十年里节节攀升,居高不下,但这也未能阻挡富豪们购买豪宅的心。

  作为韩国首尔最知名的富人聚居区,江南区依靠神曲《江南style》一战成名。据全球国家、城市的对比网站“Numbeo”的数据显示,2020年江南区狎鸥亭洞一带的平均房价已经高达每平米2243万韩元(约合人民币14万),也有位于江南区驿三洞的中介公司透露,当地的房价已经高达每坪1亿韩元(约合每平米20万人民币)。

  和等级森严的香港豪宅区不同,江南区基本是一个有钱就能住进去的地方,而这里的豪宅也和香港的“千尺豪宅”不同,主要以面积大和装修豪华吸引富豪名人们的目光。因此,韩国娱乐圈里叫得上名字的明星几乎人手一套江南区豪宅:全智贤、李敏镐、权相佑、鸟叔等等。不过值得一提是,近年来,由于狗仔越来越无孔不入,很多韩国明星都选择到相对安静、隐私保护较好的圣水洞一带置业。

  

  全智贤在江南区的豪宅

  说回江南区的豪宅,和香港两大传统豪宅区相比,首尔的江南区在这一领域更像是一个后起之秀。在上世纪60年代,朴正熙执政期间,韩国开始大力发展首尔的经济,大量人口从小城镇聚集到首都。人口密度猛增为首尔带来了一系列问题:交通效率低下、空气污染严重、城市土地利用率低等等。

  为了解决越来越糟糕的城市环境,朴正熙政府将目光投向了当时还是一片农田的江南区。不过对于普通民众来说,那时的江南区还只是乡下而已,远没有已经发展完善的江北区有吸引力,民间还流传着“宁要江北一张床,不要江南一套房”的俚语。很多江南区的农户也没有意识到自己的土地价值,于是出现了不少官商勾结巧取豪夺江南土地的事情,甚至有黑道参与土地开发与拆迁。

  为了鼓励民众去江南区买房,朴正熙政府特意把江南区作为不限制区域,甚至取消了房产交易相关税赋,在政策鼓励下,很多投机者趁机底价买入江南区房产。同时,政府还决定把江北著名的八大名校搬迁到江南区,后来这八大校又发展为江南15校。教育资源的注入起到了立竿见影的效果,很多公务员和中产阶级纷纷在江南区买房。

  最大的转机出现在1988年汉城奥运会时期,韩国政府对江南区进行了大量建设和改造,新建奥运馆,改造道路,新增各种公用服务设施,江南区在此期间房价飚升,成为韩国最昂贵的区域。江南区的逆袭并没有就此停下,在最近的近40年里,江南地区房价仍然暴增了83倍。江南区也发展成为了韩国的第一大豪宅区,据英国莱坊房地产经纪公司于2018年发布的“全球城市豪宅指数”显示,从2017年到2018年,江南区的豪宅价格上涨24.7%,仅凭一区之力,就将首尔送上了全球豪宅价格增长指数榜的首位。

  看完首尔,再来说说东京的豪宅,不了解日本的人可能常常有一个疑惑,为何在东京有这么多“别墅”,但在富人聚居的港区,大部分住宅却是高级公寓。其实对于大部分日本普通家庭来说,他们所居住的“一户建”虽然形似别墅,但内部设施都较为老旧,有时还会出现几家人共享一个一户建的情况,和豪宅基本不沾边。

  真正的别墅豪宅则主要藏在世田谷区的成城和大田区的田园调布。这两个街区都属于日本战前时期就已经发展成熟的豪宅区,很多政客、商人、明星都会选择在这两个地方购买别墅,其中最知名的就是滨崎步当年在田园调布买下的豪宅,由知名建筑家黑川纪章设计的,据传市值在10亿日元。不过缺点也是有的,不管是成城还是田园调布,在交通和生活便利度都较低,但对于人均百万豪车的富豪们来说,这也不算什么大问题。

  

  近年来,随着高级公寓的建设,富豪们对于豪宅的选择也跟随时代一起发生了变化。2018年时,一位日本社会统计专家曾在社交媒体上公布,东京的富豪在住宅选择方面从传统别墅豪宅转向了豪华公寓楼,更加注重交通、购物和生活设施的便利程度。

  在这样的趋势之下,新贵聚集的港区异军突起,成为了近年来发展最迅速的富人豪宅区。其中最被有钱人青睐的南麻布街区,现在的房价已经高达每坪758万日元(约合每平米15万人民币)。和传统豪宅区不同,在南麻布,富豪们可以享受到最便捷的交通、最先进的医疗条件,也可以为子女提供最优质的教育资源。

  

  

  香港、首尔、东京老牌豪宅区的传说还在江湖流传,北京、上海凭借着近年来节节攀升的房价,已经快速成为了豪宅界的后起之秀。

  今年年初,华为二公主出道的新闻曾在网上引起过轩然大波。姚安娜作为偶像的唱跳实力到底如何我们先按下不表,在宣传视频里出现的豪宅倒是引起了不少网友的兴趣。一些网友通过宣传视频里露出的窗外景色考证发现,姚安娜现在入住的是位于北京CBD核心区的豪宅柏悦居。这栋京城顶级豪宅地处东三环与长安街交汇处,均价为每平米11万元,一套公寓的价格在1500万到4000万之间。这栋交通、位置都堪称完美的豪宅也是不少名人的心头好,2011年时就有媒体爆料,姚明在柏悦居拥有三套豪宅,刘嘉玲、大S和章子怡也被曝光住在这里。

  

  姚安娜出道纪录片中展示的客厅

  据"DT财经"总结的数据显示,朝阳区承包了近年来北京一半以上的豪宅交易。位于银泰中心的柏悦居可以说是朝阳区的豪宅代表:价高、位置优越、装修精致豪华,但总归在面积上稍稍差了一些。追求面积的富豪们将目光投向了地价相对较低的顺义,地产商们也顺应他们的想法,在这里建起了不少超大面积的豪宅:顺义马坡的阳关花园别墅小区,2020年上半年成交的两套豪宅面积分别达714㎡、670㎡。不过大归大,受到地段的限制,顺义的别墅价格并没有想象中那么夸张。顺义马坡一栋700㎡远郊独栋大别墅成交总价1690万,但在西城金融街买闹市“小户型”3居室有的就需要3000多万。你问富豪选位置还是选面积,答:只有穷人才做选择,富豪当然是各来一套。

  看完北京,我们再来说说上海。提到魔都的豪宅,十个人里有九个都会脱口而出汤臣一品。这栋位于陆家嘴的豪华公寓的确可以代表很大一部分上海豪宅:高层、江景房、多数位于外滩附近或者浦东新区。仅仅在2019年,浦东新区就售出了近400套千万以上的豪宅。在江景房中,陆家嘴南滨江、黄浦滨江、苏河湾的地段最为尊贵,高区公寓单价逼近30万/平米。当然,绝佳的观景视角只是这些豪宅受欢迎的理由之一,购买江景房的大多是一些刚富起来的新贵,在这里买房置业的另一原因也是看重黄浦江沿线的新兴产业发展,还有不少人是买来投资的。

  

  黄浦江边的一线江景豪宅

  新贵们偏爱浦东的江景公寓,上海土著们则更钟爱徐汇和老静安一带。由于开发的年份较早,缺乏整体规划,大部分的老上海豪宅都呈散点分布,如嘉天汇、思南公馆。形成一定高档社区规模的,只有新天地、淮海路、镇宁路三个片区:翠湖天地、凯德茂名公馆、兰馨公寓,每一个念出来都是响当当的名气。

  更有钱一些的富豪则直接奔向了郊区别墅,佘山、东郊和西郊分别是上海的三大顶级别墅区。有着“上海第一豪宅”美誉的檀宫就位于西郊,总共18幢的小区,每一栋总价都接近5个亿。

  台北的豪宅区分布和上海十分相似,最知名的是位于市中心的大安区。大安区的豪宅密度极高,每平方公里有0.88个豪宅;价格也够贵,最便宜的豪宅售价为每坪145万元台币(约为每平米9万人民币)。

  信义区则是台北豪宅界的后起之秀,近年来屡次引发争议的台北新地标建筑“陶朱隐园”就位于信义。和主打贵、大、豪华的豪宅不同,陶朱隐园是一栋生态豪宅,整栋建筑种植约2.3万棵乔灌木,绿覆率将高达246%,据说每年吸碳量达到130吨。虽然在造型上陶朱隐园曾经引起过不少争议,但买账的富豪可不在少数,每套房间的售价已经高达2.2亿台币。

  

  

  看了东亚各大豪宅区的发展历程和现状,我们再来关心一下内地富豪们最热衷于在哪里买豪宅。作为全世界财富增长最快的富豪群体之一,内地富豪们近年来也将买房置业的目光投向了海外。

  香港仍然是大家购买豪宅的第一选择,富裕地产中介的李小姐曾在接受腾讯新闻的采访时提到:“香港豪宅火爆,跟内地富豪密切相关,70%以上都被内地客买走了。现在香港顶级豪宅里面的会所进去都讲普通话,连门口的保安普通话都比我讲得好。”

  内地富豪青睐香港豪宅并不仅仅是因为其投资价值和港岛的优质学区资源,更因为对于他们来说,一栋位于山顶的豪宅是一种身份象征。买下这样一栋豪宅,也就意味着你拿到了一张“香港富豪圈”的入场券。这也就不难理解,为什么马云、许家印、王卫等一系列富豪,不管斥资多少,都一定要买下一栋山顶豪宅了。

  然而,山顶豪宅大多由本土老一辈富豪们持有,基本只有等大家族要分割财产时才会售出。因此,“卖一套少一套”的山顶豪宅也成为内地富豪们近年来争相购买的香饽饽,一旦有合适的豪宅放盘出来时,内地买家们就会蜂拥提交标书,有些甚至还会动用私人关系,以其他生意为筹码来促成超级豪宅的交易。

  

  富豪们钟爱的白加道

  当然了,只在香港买豪宅怎么能满足富豪们的“消费欲望”,全球资产配置才是真·富豪的最佳投资选择,澳洲和北美首先进入了富豪们的选择范围。恒大老总许家印购买的澳洲豪宅价值高达3990万澳币;青岛安泰信集团董事长王志军用5200万美元买下了位于悉尼派珀角的“Altona”豪宅;京东CEO刘强东以1620万澳元购买了位于悉尼岩石区1套3层高的阁楼公寓,创下悉尼当时公寓售价纪录。

  不过就算去了海外,富豪们在买房时同样钟爱学区房,尤其在华人聚居的城市。倪萍在加州花费400多万美元购入一套别墅,正是看重了当地有优质的公立小学、初中、高中,是一栋不多见的顶级学区房。

  近几年,日本东京也正在成为中国富豪买房置业的新选择。2015年,房屋开发公司Housing Japan K.K.的总裁桥本光夫(Mitsuo Hashimoto)称,一名中国投资者从他们手中购买了位于东京高端商务区赤坂的两幢住宅,价格分别为6.9亿日元(约合0.37亿元人民币)和6.8亿日元(约合0.36亿元人民币)。根据东京房地产经济研究所的数据,这是2004年以来东京价格最高的新房。

  日本一家大型房产开发商表示,好的新房房源放出来只需5分钟,就有中国人抢走:很多人甚至都不来看房,就只是看看位置、图片或视频,确认房子外观,就果断下单。

  害,富豪们买房就像买白菜一样容易,看了这么多豪宅,你心动了吗?

  参考资料:

  腾讯新闻:香港豪宅到底有多豪?“137万一平米够不够?”

  棱镜:疯抢的香港10亿豪宅:山顶都要说普通话了

  界面新闻:东京十年以来最贵住宅被中国人买下

  新浪财经:海外房产投资,明星富豪们都去哪买豪宅了?

  DT财经:北京千万豪宅图鉴:贵分三六九等,豪有不同方式

  DT财经:上海千万豪宅大赏

  编辑:Echo

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