无锡二手房迷雾丨经开商业核心，幼儿园也厉害，为什么就卖不动？

文/费文静

看完标题，你有没有猜到这个小区在哪里？

我的答案是：海岸城。

如果你没有猜对，一定不是我没有介绍清楚，而是这个小区的存在感和知名度真的太弱了。

从二手房成交情况看，这个小区的存在感确实不强：

据贝壳数据显示，海岸城最近90天一共才成交3套房。

背靠海岸城，幼儿园是机关幼儿园，小学是融成，中学虽然还没划（坊间传闻有说格致的，也有说江南中学的，anyway，我觉得都不错），旁边还有好多高大上的写字楼，照理说应该不缺买房人呀，为啥二手房成交不理想呢？

我找附近的中介了解了一下，得到以下消息：

• 1、成交一直低迷！去年830新政后，二期的成交更少了！
• 2、一期房龄、户型不讨人喜欢，看着看着就没有然后了……
• 3、二期的房龄是优势也是劣势，830新政后要多一笔税！
• 4、目前小区牌价在2.8-3万/平之间，虽然卖的不好但业主心态不错！

我从中介那了解到，海岸城的成交一直以来都不多，在府西板块不温不火。去年830新政之后，二期的成交就更少了。

据贝壳数据显示，海岸城一二期一共有72套房源在售，最近90天一共成交3套房源，而且这三套都是来自海岸城馨园，郦园一套也没有成交。

同一片区内的华府天地尊园有20套房源在售，最近90天成交2套房源。

就成交套数来看，华府天地尊园成交也不多。但结合在售房源，海岸城的在售是华府的3倍多，但成交套数才相差1套。

同一个区域，又享受着同样的配套，海岸城这样的成交数据确实有点低迷。

中介告诉我，海岸城成交量少也是有原因的。一期主要是房龄和户型不讨人喜欢，二期则是受去年830新政的影响，再就是价格的影响了。

海岸城一共分为两期，一期是海岸城馨园，小面积房源为主，二期是海岸城郦园，以大面积为主。目前一期房源基本上都是满5的，二期大部分是满2不满5的房源。

其实，去年830新政之前郦园的关注度挺高的，区域内有改善想法的住户还是会看，但去年830新政之后，关注度明显降了。

“本来郦园大户型房源就多，不满5的房源又多，要买的话增值税压力很大”中介告诉我，所以不少买房人直接就不看了。

“直接不看，这是为什么呢？”这引起我的好奇：既然这些人想买海岸城，郦园不行那就看馨园，毕竟馨园的房源基本都满5了，不需要考虑增值税这个点。

据中介解释，看郦园的客户基本都想要改善，就是看中了大户型房源。但是馨园，恰恰大户型房源少，再加上房龄老、户型做得一般，不能满足买房人的需求。

为此我特地查了馨园的户型，大户型房源一共3个分别是126平、130平、181平，给买房人的选择比较少。

除此之外，海岸城卖不动的另一大原因是价格。

目前海岸城的挂牌价在2.8-3万/平，不同的面积段、楼层价格也都不一样。

郦园89平精装小户型，低楼层，单价30727，总价275万；

郦园87.7平精装小户型，高楼层，单价27135，总价238万；

同样是精装小户型，面积相差无几，就楼层不同，挂牌单价就差了近3500，总价相差37万。

郦园165.8平精装大户型，高楼层，单价33334，总价550万；

郦园164平毛坯大户型，低楼层，单价22561，总价370万；

郦园165平毛坯大户型，低楼层，单价28000，总价462万；

两套大户型毛坯房源，单价相差近5500，总价价差高达92万。而那套带装修的仅仅是做了精装，单价就挂到了3.3万，不得不说业主心态真的不错。

接着再来说说成交。

2021年1月28日，馨园成交了一套建面约84平的小户型房源，低楼层，总价213万，折合单价25331；

2020年9月7日，馨园成交一套建面约84平的小户型房源，高楼层，总价230万，折合单价27391；

这两套成交的户型完全一样，就楼层不同，成交时间有差异，总价就差了17万。4个月不到的时间，这个面积段的房子反而降价卖了？

综合来看，海岸城这个价格有点尴尬，近3万的挂牌价，买房人更愿意去看玖珑悦和愉樾天成，首先新房没有增值税压力，户型选择也多，唯一要等的可能就是配套了。

以上就是海岸城这个小区的具体情况。

你有到附近来看过房子吗，有推荐的小区吗？欢迎留言告诉我。