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「绿色地产」负债万亿,销售面积和销售额双降,绿地控股挑战重重

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  作者:董馨

  

  绿地控股(600606.SH)位列中国投资协会、标准排名联合发布的“2020中国房企绿色信用指数TOP50”榜单第18名。近日,有消息称绿地控股或将被万科+诚通组成的国企改革基金收购,还有一个说法是中海和其他投资者组成的投资人完成此项收购任务。2021年1月21日,在绿地控股举行的2020年业绩交流会上,董事长张玉良对市场传言辟谣,并透露了混改进展。

  2020年绿地控股合同销售金额、合同销售面积“双降”,盈利能力减弱,在竞争对手们高歌猛进的同时,绿地控股却出现了退步。此外,公司不断扩张的大基建业务以及偏爱建造摩天大楼导致收入结转速度变慢。万亿负债压顶,绿地控股的高负债危机,令投资者失去信心,多只美元债券暴跌。面对市场下行压力,叠加“三条红线”管控,绿地控股去杠杆减负债迫在眉睫。

  与此同时,不断被爆出的违规事件,不仅对公司形象造成了一定影响,久而久之,还会“寒”了客户的心。

  如何自救,成为绿地控股不得不优先思考的问题。

  销售额难入4000亿元门槛

  据绿地控股四季度房地产经营情况简报显示,2016-2020年公司分别实现合同销售金额2550.04亿元、3064.7亿元、3874.93亿元、3880.42亿元、3583.53亿元,2020年出现近5年来首降。

  

  继2018年与4000亿元销售额失之交臂后,绿地控股已连续多年难以进入4000亿元门槛。2016-2020年公司合同销售金额同比增速分别为10.8%、20.2%、26.4%、0.1%、-7.7%,自2018年后增速逐渐放缓,2020由正增长转向负增长。

  出现这种情况,一方面是全球疫情仍然在蔓延,世界经济复苏艰难,国内疫情也存在局部点上的反复,还遭遇了多年未有的严重汛情,经济社会发展受到不小的影响。另一方面,中央和有关部委先后召开房地产工作座谈会、重点房地产企业座谈会,重申了“房住不炒”的定位,并部署实施房地产金融审慎管理制度,调控政策明显收紧,房地产市场整体有所下滑。

  2016-2020年绿地控股分别实现销售面积1961.2万平方米、2438.4万平方米、3664万平方米、3257.2万平方米、2909.3万平方米,自2017年后呈现下降趋势。2016-2020年公司合同销售面积同比增速分别为-9.9%、24.3%、50.3%、-11%、-10.7%,自2018年后整体呈下降趋势且由正增长转向负增长。

  曾经的国内地产行业“老大”,与万科争雄的绿地控股,2020年合同销售金额、合同销售面积“双降”,当万科销售金额迈入7000亿元门槛的时候,绿地控股还在为突破4000亿元竭尽所能,它与万科之间的巨大差距,实在让人唏嘘。

  盈利能力减弱,违规事件不断

  2015-2019年,绿地控股的营业收入分别为2072.57亿元、2471.6亿元、2901.74亿元、3484.26亿元、4278.23亿元,呈逐年上升趋势。

  

  从盈利能力来看,如图所示, 2015-2019年的毛利率分别为14.76%、15.11%、14.34%、15.35%和15.46%。从其三季报来看,2018年三季度至2020年三季度公司毛利率分别为14.95%、14.38%、14.14%,呈现下降趋势。

  在费用管控方面,2015-2019年期间费用率分别为6.69%、5.53%、5.16%、5.98%、5.84%。从其三季报来看,2018年三季度至2020年三季度公司期间费用率分别为6.21%、5.59%、5.27%,呈现下降趋势,说明企业成本费用管控方面有一定成效。

  2020年第三季度绿地控股实现营业收入3209.01亿元,同比增长9.14%。毛利率为14.14%,同比下降了0.24个百分点。期间费用率为5.27%,同比下降了0.32个百分点。在营业收入增长,期间费用率降低的情况下,绿地控股的毛利率仍然下滑,说明公司盈利能力有待提高。

  盈利能力减弱,也许不仅是受疫情和外部环境的影响,更多的也许是和公司自身不断出现的问题有关。

  2021年2月2日,上海市住房和城乡建设管理委员会官网公布的《对上海绿地建设(集团)有限公司的行政处罚决定书》显示:2020年7月21日,上海绿地建设(集团)有限公司在嘉定区安亭镇JDC30401单元12A-03A地块建造普通商品房存在未根据建设工程的施工进度,及时调整和完善安全防护设施的行为。违反了《上海市建设工程施工安全监督管理办法》的规定,对该公司作出罚款5000元的行政处罚。

  2021年1月8日,北京市住建委发布通报,查处了一批房地产市场违法违规行为,其中就包括绿地控股旗下北京绿地京翰房地产开发有限公司的兴景苑项目,被查处的违法违规行为为销售信息公示不全。

  此前绿地控股也因违规销售而多次被罚。2002年6月15日,南京绿地锦峰置业有限公司因不符合商品房销售条件,向买受人收取预订性质费用,被南京市住房保障和房产局罚款2.2万元。

  2019年12月,绿地集团西安子公司西安绿榕置业有限公司在商品房销售过程中,因放弃选房或者选房后放弃签约产生的空置房源,未按照相关文件要求依房源类别按序递补选房,造成部分购房人长期未能进行商品房买卖合同网签备案,被罚3分。

  2020年4月30日,绿地济南公司在对某单位团购促销中发放载有“济南市政府将搬迁至先行区”不实信息的宣传材料。5月20日,山东省市场监督管理局对绿地济南公司进行检查,对绿地北展济南置业有限公司虚假宣传的不正当竞争行为作出罚款44万元的行政处罚。

  不断违规被罚,不仅对公司形象造成了一定影响,久而久之,还会“寒”了客户的心,到那时再整改,恐怕为时已晚。

  否认被收购传言

  近日,市场上有消息称“某十强房企欲收购某十强房企”,亦有传言称被收购方是绿地控股,而收购方可能“万科+诚通组成的国企改革基金”或“中海和其他投资者组成的投资人”。

  2021年1月21日,在绿地控股举行的2020年业绩交流会上,董事长张玉良对市场传言辟谣,并透露了混改进展,希望引进的战略投资者以中央金融机构为主体,在股权层面进一步深化改革。目前在谈且符合相关条件的有2家企业,其中1家为券商,1家为保险机构。引入的战略投资者,可能是1家,也可能是联合体。

  早在2020年7月绿地控股发布公告称,为进一步深化国资国企改革,完善公司股权结构,上海地产集团及上海城投集团拟通过公开征集受让方的方式,协议转让所持有的部分公司股份,拟转让的股份比例合计不超过公司总股本的17.5%。

  目前,绿地控股的前三大股东分别为上海格林兰投资、上海地产及上海城投集团。其中,上海格林兰投资为以张玉良为首的员工持股平台,持有公司29.13%股权;上海国资全资控股的上海地产和上海城投集团分别持有25.82%和20.55%,持股比例合计为46.37%。

  若混改成功,上海国资将转让17.50%股权,转让后合计持有绿地控股28.87%股权,略低于员工持股平台上海格林兰投资。混改后绿地的第一大股东将不再是上海国资,而是上海格林兰投资,绿地管理层的实际控制权将有所加强。

  绿地控股进行二次混改的目的和背景主要在于进一步深化国资国企改革,进一步优化国资布局调整,进一步完善绿地控股的股权结构。按照二次混改方案,2家国有股东转让所持股权的最高比例上限是17.5%,转让完成后,绿地控股管理层依然是公司单一大股东,因此不存在收购的概念。

  资产负债双双破万亿元

  反映绿地控股存货去化压力的指标“存货/平均预收账款”在2015-2019年整体呈下降趋势,由2015年的6.58下降至2019年的1.86。其预收账款周转率整体也呈下降趋势,由2015年的3.43下降至2019年的1.19,收入结转速度变慢。

  

  从2020年三季度来看,绿地控股的“存货/平均预收账款”为3.43,较2019年三季度上升101.76%,表示存货去化压力加大;其预收账款周转率为1.67,较2019年三季度上升103.66%,由2019年三季度的0.82上升103.66%至去年同期的1.67。

  收入结转速度变慢或与公司不断扩张的大基建业务以及偏爱建造摩天大楼有关。基建项目投资大、回收期长,单个项目投入动辄上百亿元,但是地方政府的付款方周期一般超过5年,导致大量资本积压。此外,绿地控股目前建成和在建的超高层建筑已达23幢,公司每年新增商办比例在20%左右。超高层商办建筑建设成本动辄数百亿元,建面成本和维护成本都远高于普通建筑,建设周期长、销售周期长、毛利低,导致绿地库存大量商业和办公建筑等去化速度慢的资产,同时也加重了企业的负债负担。

  

  如图所示,从杠杆水平来看,2015-2019年调整后的资产负债率分别为85.07%、86.27%、84.71%、84.4%和82.81%,整体呈下降趋势。2020年三季度该指标为88.6%,较2019年同期上升了7.1个百分点。

  2015-2016年绿地控股净负债率呈上升趋势,在2016年达到近5年来最大值,为290.34%。随后逐年下降,2019年降至164.09%。2020年三季度该指标为193.5%,较2019年同期上升了11.5个百分点。

  截至2020年9月末,绿地控股的短期借款为299.47亿元,一年内到期的非流动性负债为730.38亿元,合计约1030亿元。而同期账面货币资金仅有805亿元,难以覆盖其短期债务。绿地控股面临着短期偿债压力。此外,绿地控股资产总额为11648.01亿元,负债总额为10322.85亿元,资产及负债总额双双突破万亿元大关。

  

  从短期偿债能力来看,如图所示,2015-2019年调整后的速动比率分别为0.63、0.63、0.73、0.81、0.77;调整后的现金比率分别为0.17、0.2、0.19、0.17、0.18。去年三季度,其调整后的速动比率为0.43,较2019年同期下降54.26%。调整后的现金比率为0.09,较2019年同期下降57.14%。

  反映长期偿债能力的指标“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”由2015年的0.64下降至2019年的0.39。去年三季度,该指标为0.75,较2019年同期上升了108.33%。

  资本市场对风险的反应总是最为敏感。绿地控股的高负债危机,令投资者失去信心。2020年11月19日,绿地控股多只美元债券暴跌。其中,2025年到期利率7.25%的美元债每股下跌2.9美分,创历史最大跌幅。

  债务危机可怕之处并非债务规模之巨,而是信用坍塌的连锁反应。若一家企业债务危机一旦击穿信用基石,就算是原本健康的企业也可能引发资金困局,最终倒闭。

  自救,是绿地控股首先要考虑的问题。

  长期以来,高杠杆运营成为房地产行业的关键词。踩中“三道红线”的绿地控股,去杠杆减负债亦迫在眉睫。

  2020年绿地控股加大力度去杠杆,效果明显。2020年公司业绩快报显示,绿地控股现金短债比累计提升超40%,净负债率累计下降近50个百分点,剔除预售款后的资产负债率逐步回落,有息负债总额较高点下降约450亿元,单月经营活动产生的现金流量净额均为正且持续稳步提升。

  未来,绿地控股将围绕“三年三步走”去杠杆计划,聚焦六大核心措施,有计划、分步骤、多管齐下降负债去杠杆。一是主动压减有息负债规模,优化资产负债结构。二是聚焦成长性地区,优化土地储备结构,提高土地投资质量。三是根据市场情况以销定产,灵活调整生产供应节奏。四是加快销售资金回笼,实施审慎稳健的现金流管理。五是加快已售项目建设和交付结转。六是积极充实企业资本金,提升资本实力。

  董事长张玉良表示,为了公司进一步的持久发展,降档降负债还要坚持高质量发展,发展还是最重要的。也就是说,在确保降档的前提下,绿地还要保持高增长。

  由此看来,面对市场下行压力,叠加“三条红线”管控,绿地控股将面临降负债、高增长的双重挑战,未来之路并非坦途。

  

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