500万的房，业主赎楼花了6000万，啥情况？

Hi，大家好，我是Peter，前段时间白先生和大家分享了关于“打新”的艰难，今天我就和大家聊聊二手房交易的复杂和风险。

签合同前：

① 资质：弄清自己的购房名额、社保和个税的缴纳情况、征信情况等。

② 选筹：在预算和需求条件下，如何选择最合适的房子。深圳的特殊行情决定了自住房也要一定程度兼顾投资属性。

③ 学位：查清房子所属学区，确认学位是否可用。

④ 税费：了解房子的购房年限，是否满五年，是否是家庭唯一住宅等。

⑤ 产权：是否有多个产权人、是否有代持情况，是否被查封，是否已过限售期，是否有长期租约。

⑥ 房屋性质：是否是红本住宅产权。

⑦ 房子售价过高，超出评估价，影响银行贷款。

签合同时：

① 业主临时反价。

② 是否产权人本人全部签字，配偶、亲属代签有没有法律效力。

③ 双方明确关于支付定金的条件。

④ 交房押金的预留，家私电器清单记录。

⑤ 税费的计算方式，个税的配合减免，赎楼相关费用归属。

⑥ 如需业主自行赎楼，是否有约定最晚赎楼时间。

⑦ 明确双方要求和违约责任，双方要有契约精神，签约即需履约，明确违约责任。

签合同后：

① 银行贷款能否顺利审批。

② 业主负债过高不能正常赎楼，或被查封。

③ 物业、水电、燃气费过高，影响交房。

④ 如有延续租约，租约的转让等。

看完以上风险点，千万别害怕，毕竟并不是所有的二手房交易中，都会遇到上述情况。但提前了解、做好充足的准备，才能尽量规避，遇事不慌。

下面就和大家分享一个我从业以来持续时间最长、流程最复杂的一段服务经历，来自上车客户W先生，他的买房之路可谓是一波三折。

W先生是白先生的粉丝，2019年8月份因为一个优质房源联系到了我。

经过沟通，我了解到W先生就职于深圳某大厂，工资水平较高收入相对稳定，首付预算大约160万以内。他有着幸福的三口之家，想要买房也是为了给家人一个更稳定的生活环境。

因为前期已经与W先生针对需求做了充分沟通，所以准备工作非常顺畅，很快我就精心筛选出最适合W先生一家人居住的房子。

看房那天W先生对其中一套比较满意，但因为临时有事要回公司加班，没有时间签约，于是我们约好第二天跟业主见面。

没想到第二天一早，就得知这套房子被人加价5万截胡了！业主在利益面前，只能选择价格高的。

实际上，二手房交易中卖方为业主，拥有定价权，而且在深圳供不应求的卖方市场下，涨价、反价、被加价抢走房子等情况并不少见。

作为买房顾问，从买方利益出发，我通常会根据当时的市场情况和客户需求来综合考量给出建议。

市场稳定时，我通常不会建议客户去加价买下房子，而是继续去找适合客户的好房子；

而如果市场特别火热，房子一天一个价，今天的高价可能成为明天的低价，加价签下合同可能会是对客户更有利的选择。

当时的楼市相对稳定，且客户预算有限，我初衷是想帮客户省钱，让W先生再加价抢下这套房没有意义。于是我一边安抚他，一边赶紧深挖房源。

辛勤的付出总有收获，我在碧海片区找到一套高赠送2011年入伙的小区，W先生和家人看过也表示满意。

当晚我就约到业主见面，为了节约时间就在附近的麦当劳开始了谈判。从9点钟到11点，经过和业主两个小时的磨价，我在原本底价528万的基础上，再砍价10万，争取到了518万成交。

这套房子是由业主（房产出资人）两个员工代持，一个产权人在深圳，另一个在外地。W先生与业主签过合同，并托管了2万定金在公司，约定好一周内和产权人再次签订合同。

最近，房产代持因为润玺的高热度一跃成了深圳楼市的热搜话题。

房产代持是指不符合购房政策或不愿意出面的购房者(实际出资人)，借符合购房条件者(名义产权人)的名义，由自己出资购房，在房地产权簿上登记名义产权人的行为。也就是我们通常所说的借名买房。

注意，代持情况下，房产实际出资人（非产权人）签订的交易合同在法律上是无效的。

但在这个故事中，业主在卖房时已经准备了产权人授权卖房的书面说明并做了公证，因此在授权期内业主签订的二手房交易合同有效，但还需要在授权期内联系到全部产权人补签一份二手房交易合同，才能继续下面的流程。

在和产权人签订合同前，我让W先生将定金托管在公司，也是出于维护W先生权益、规避违约风险的考量。

没想到在外地的产权人因家里有事耽搁，迟迟不能回深，而业主签完合同第二天就出差去了国外，后续事宜由秘书代办，也指望不上，眼看着要到了合同约定补签字的时间，客户也越发不安。

我一边安抚客户的焦虑情绪，一边催促秘书和产权人沟通回深，10天多后终于等到产权人。

由于这位产权人不是长期生活在深圳，为了保证后续的流程能及时衔接，我将补签字的地点约在了南山公证处，请他签完字后在公证处做了委托公证，委托在深的另一位产权人代办手续。

合同生效后，W先生就转账了大定，如期按合同约定办理了按揭手续，贷款也顺利批复完成。

本以为终于能松口气，没想到赎楼又出了问题。签合同时业主表示房子的欠款不多，可以由他自己赎楼，钱也已经准备好了，考虑可以节省一笔赎楼费，于是双方就约定由业主赎楼。

可到了赎楼环节，才发现这套房子和业主其它10多套房子一起做了捆绑的企业授信贷款，总计贷款金额大概6000万左右。

钱倒不是问题，业主早已经准备好，但因为这属于银行的特殊业务，银行的审批流程非常复杂，约定赎楼的时间延了两次期，处理进度异常缓慢。

其实，房产和其他房子一起做捆绑企业授信贷款的情况非常少见。

一般情况下，如果其中一套房产需要赎楼，得同时还清共同做抵押的所有房子欠款。如此大额的贷款，虽然大致流程和普通赎楼大同小异，但银行实际操作的手续要复杂得多，层层申请层层审批下，时间就耽搁了。

业主自己准备好现金赎楼已经是比较幸运的情况，如果需要担保公司借款，流程会更加复杂且漫长。

另一种情况是其中一套房产单独剥离出来赎楼，这种情况一般是不被允许的，具体要视各家银行规定而定，即便可以操作需要特殊申请的。

无论是何种情况，这对买房者和居间方来说都是一个不小的考验。

房子迟迟无法过户，买房者担心赎楼不顺利导致拿不到房，心里的焦灼不言而喻。而居间方虽然不负责赎楼，这时必须担起两方沟通的责任。一方面安抚买房者，尽力维护买方权益，另一方面还要时刻跟进赎楼情况，尽可能催促业主加快进度。

赎楼受阻，为了帮客户争取权益，W先生的按揭贷款通过后，我便和业主沟通让W先生提前进场装修，希望让客户能尽早住进新家。

整个过程漫长又煎熬，我一边安抚客户随时同步最新情况，一边密切关注业主那边的动态、赎楼的进度。

到年底，赎楼流程终于走到尾声，为了尽量在年前帮W先生办完过户，一家人过个好年，我和按揭员燕子在深圳等到春节放假前的最后一天，但却还是没等来好消息。

而后就是漫长的疫情封闭，等到各项业务恢复正常办理，时间已经来到了2020年3月。

3月中旬，房子终于成功交到客户手中时，装修已经完成，W先生一家人可以直接入住新家了。

好在先前等待的日子虽然焦灼，但这期间楼市迎来了2019年双十一豪宅线调整，取消豪宅线总价限制。原本的增值税被减免，W先生因此幸运地省下了25万的税费。

同时受限于360万豪宅线的宝安楼市也彻底爆发，房价一路飞涨，刚交房还没开始供楼的W先生就躺赚近130万的增值收益！

截止今年12月，这套房子市值已经到了800万左右，仅仅一年多涨幅达54%。

二手房交易是一项复杂而专业的工程，即便做好完全的准备，也不能确保不会有突如其来的意外发生，一个经验丰富的买房顾问就是你购房路上最需要的安全保障。

白先生买房顾问所能提供给你的价值，不仅仅是精准选筹，还有全流程的风险把控、随时随地处理突发情况和疑难杂症的能力。

希望这样的我们，能成为你买房路上最可靠的伙伴。