“借名买房”协议的效力及房屋所有权的归属问题研究

【摘要】2021年，北京楼市迎开门红，2月23日，国家统计局发布数据显示，2021年1月新建住宅网签4832套，同比上涨68%；二手房住宅网签17513套，同比上涨104%。但北京楼市的政策并未放开，限购政策的施行使得借名买房事件频发。实践中借名买房发生的原因、形式多种多样，导致相关司法实务中存在多种不同的判例，而当事人因不了解法律法规，高价购房的损失有时难以弥补。本文旨在通过介绍借名买房的相关规定与理论的基础上，归纳提炼借名买房的司法裁判规则，以便为买房人提供一些指引。

一、实践中借名买房的常见情形

（一）借名人不具备购房资格，随着对房地产市场的管控越来越严格，购房政策中的一些限制条件使得有些人因不符合条件而无法购买；

（二）购房人意欲享受特定的购房优惠条件，如首套房优惠政策、经济适用房等优惠政策房屋；

（三）购房人因年龄、收入等原因无法办理银行按揭贷款，通常年龄较大、即将退休或尚有大额贷款未清偿的人较难通过贷款申请等。

因以上原因，购房者以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。

二、司法实践中对于借名买房协议法律效力的认定

借名买房合同的效力如何，需要具体问题具体分析。不违反法律法规强制性规定，不属于恶意串通损害国家、集体、他人合法权益，不侵害社会公共利益的借名买房行为，一旦借名买房的双方当事人产生纠纷，要求法院解决矛盾的时候，法院一般会认为双方签订的借名买房合同有效。但是，如果借名买房合同涉及非法利益，则借名买房的合同无效。

（一）借名买房合同通常被认定有效的情形

我国对合同的效力问题做了相应的规定，根据《民法典》第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：1.行为人具有相应的民事行为能力；2.意思表示真实；3.不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”总结就是要符合以下要素：1.当事人要有缔结契约的能力；2.意思表示没有瑕疵；3.契约的内容合法不违反公序良俗，有实现的可能性。同时，还要求合同内容不违反法律法规强制性规定，当事人双方意思表示真实，并且合同要符合相应的形式。借名买房合同大多涉及购买商品房的情况，签订合同的双方为具有民事权利能力与行为能力的适格主体，双方的意思表示自由且真实，合同的标的是确定的，合同内容合法有效，这种合同的效力不存在瑕疵，应该尊重双方当事人自由的选择。

(2011)民申字第261号谭某兴与雷某志、深圳市京达旅业有限公司房屋确权纠纷案：

最高人民法院认为：根据本案一审、二审及本院再审审查认定的事实，再审申请人谭某兴虽然与海龙王公司于2000年8月30日签订了《深圳市房地产买卖合同》，且讼争房产经相关房产管理部门核准登记在谭某兴名下，但广志公司此前于1999年6月1日与海龙王公司签订的《购买公寓楼协议书》所购买房产中涵盖了本案讼争的房产，再审申请人谭某兴亦曾于2000年8月17日与广志公司订立《协议书》明确约定：“广志公司以谭某兴的名义购买涉案房产、房屋的首期款及按揭款均由广志公司支付、房屋的产权归广志公司所有”“以乙方(谭某兴)的姓名所购买的房屋所有权归广志公司所有，乙方不得以任何理由向甲方(广志公司)或海龙王公司主张该房屋的所有权”。此外，本案有充分证据证明讼争房产的首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际上由再审被申请人雷广志、京达旅业或者案外人广志公司支付。因此，一、二审判决认定讼争房产登记于再审申请人谭某兴名下属于代持有性质有事实依据。再审申请人谭某兴虽对再审被申请人拥有讼争房产持有异议，但其无法否认代持有的事实，其也未提供证据证明本案讼争房产的房款及其他相关款项由其本人支付，故本案讼争房产不应认定属于再审申请人谭某兴所有。

可以看出，在本案中，再审被申请人为了投资深圳的房地产市场，以广志公司的名义购买了深圳市海龙王房地产开发有限公司开发的海珑华苑多达300多套房产。因银行贷款的需要，答辩人分别以多人的名义以代持有的方式进行购买，双方签订的《协议书》无任何效力瑕疵，最高人民法院认定谭某兴对案涉房屋系代为持有，认定该协议有效，驳回申请人的再审请求。

（二）严重规避法律、政策的借名买房合同无效

实践中，双方当事人为了非法目的，恶意规避法律，破坏国家房地产政策的借名买房合同应属于无效的情形，情节严重的甚至构成刑事犯罪。

（2013）朝民初字第33261号李建华诉耿连发确认合同无效纠纷案件：

北京市朝阳区人民法院认为：虽然李建华与耿连发未针对诉争房屋签订正式的书面房屋买卖协议，但结合双方签订的《关于朝阳区垡头C-A9号住宅楼x经济适用房的产权及资产说明》，李建华在诉争房屋交付后对房屋装修并入住至今，以及诉争房屋的原购房合同、购房款发票、房屋产权证的原件均由李建华持有的情况，本院认为双方实际就李建华使用耿连发的购房指标购买诉争房屋达成一致意见，双方之间形成了借名买房关系。因诉争房屋系经济适用房，李建华借名买房行为违反了相关政策、法规的规定，应属无效。双方基于无效协议取得的财产应予返还，耿连发应返还李建华已支付的购房款和相关税费。同时，李建华应返还耿连发诉争房屋。鉴于耿连发已另案起诉，故本案对此不予处理。关于装修费，合同无效后李建华要求赔偿装修损失系合理请求，本院根据评估结论对装修损失的数额予以确定。基于诉争房屋价值提升和李建华已在该房中居住的实际情况，房屋买卖协议无效对李建华产生一定信赖利益损失，但考虑到双方在借名买房时明知诉争房屋属限制上市交易的房屋，双方对协议无效的后果均负有过错，以及李建华与耿连发原系姻亲关系，双方形成借名买房交易并非单纯以获利为目的，因此本院根据评估结论，在扣除李建华已付购房款的前提下，结合本案实际情况和双方过错程度，对的损李建华失予以酌定。关于李建华主张的福利损失，因与本案并无必然关联性，且无充分法律依据，故本院对该项请求不予支持。关于评估费，本院根据双方过错程度予以确定。

从本判例可以看出，本案中借名人购买的房屋性质是属于经济适用房，并非普通的商品房，规避国家相关房产政策和法规的借名买房协议应属无效，协议无效后，根据双方的过错程度及公平原则，承担责任。本案中出名人返还借名人购房款及购房损失（即房屋升值价值），关于房屋所有权的归属没有做出判决，但依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见试行）》(试行）》第十六条：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”

三、借名购房情况下不动产物权的归属问题

综合相关法律法规和司法判例，实践中借名购房的房屋产权归属问题需要综合考虑如下几个方面：

（一）合法情况下的房屋权属认定

合法性是一切法律行为能够产生法律效力的基本前提，因此，在没有善意第三人参与的情况下，实际购房人可以请求确认房屋所有权的归属。主要分以下两种情形：

1.不涉及第三方利益

从不动产的登记制度而言，登记是物权的公示方法，它具备的仅仅是物权的正确推定效力，并不能真实体现物的归属情况。当实际购房人有足够证据证明房屋归其所有时，就不能根据登记来判断所有权的归属，而应认定实际权利人为房屋所有者。

从法律物权与事实物权的关系而言，在不涉及第三人的利益时，从公平正义的角度看，应保护实际购房人的合法权益。从司法自治原则而言，实际购房人和登记购房人可以根据自由意志签订借名登记协议。这符合司法自治的原则，依照协议约定，实际购房人应为房屋的所有权人。

2.涉及第三方利益的情况

当被借名人把房屋登记到自己名下后，未经权利人许可，被借名人又将房屋卖给了不知情的第三人，此时便涉及到了善意取得的问题。善意第三人支付了合理价款并办理了房屋过户手续，便取得了房屋的所有权。即使登记登记的情况并非真实，但只要第三人基于信任做出了交易行为，法律就应该保护。此时，原权利人可以要求登记购房人对其进行赔偿。

（二）非法情况下的房屋权属认定

如果实际购房人与登记购房人的行为本身是违法行为，就应当认定其行为无效。借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

借名购买的房屋登记在名义购房人名下，对借名买房人来说，法律风险较大。总结现有的司法案例可知，对于借名买房人，在借名买房之前一定要有充分的认识并有意识地做好相应的防范，重点可关注以下内容：

1.要清楚所购房屋的性质。借名买房人尽可能不要购买拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，以免发生纠纷，导致房钱两空。

2.所有与房屋有关的原始材料均由借名人持有，并实际占有房屋。比如出资的原始凭证、购房合同、产权证等等。一旦发生争议，借名人能够有足够的证据证明该房屋是借名购买，房屋实际产权人为借名人且房屋由其占有和控制。

3.约定严格的违约责任。合同中针对权利登记人的违约行为 (包括如果出名人反悔又主张房屋所有权、违约将房屋转让、赠与、抵押、查封、拒绝过户等) 需进行严格的限制，并约定不论合同是否有效，违约条款均需适用，以降低借名买房人的风险。