总价不到200w！ 这两个纯新盘能否成为天府新区开年“王炸”？

天府新区还有没有性价比之选？应该是很多购房者共同的疑问。

天新的火，无需赘述，购房者的置业热情延续性极强。无论是低单价的川发天府上城，还是高总价的麓湖都被哄抢。

甚至一些外地朋友不解地问道，“麓湖的刚需都是真的假的啊？跟房子不要钱一样的，抢疯了！”

而随着天府新区楼市热度一起高涨的还有房价。除川发天府上城等个别特殊楼盘外，天府新区房价已普遍在2w+元/平，3w+的也不在少数。

最重要的是，在改善当道的楼市大环境下，天府新区楼盘户型也都是一两百平，甚至三四百平的改善型为主。这样一来总价也水涨船高，动辄三四百万起。

如果这时出现总价200w以下的楼盘，而且不止一个，会怎样？

据了解，天府新区两个全新的项目，海伦堡玖悦府和中信城开麓山上院，即将迎来它们的首次开盘。预计1.7万/㎡左右的单价，加上95平起的户型，将是天府新区“濒危”的总价不到200w的楼盘。

今天就带大家实地了解这两个楼盘。

区位

位置略尴尬 乡镇既视感满满

两个项目几乎处于同一位置，都位于天府新区万福寺路北侧。项目往北是高新区新川版块，南临天府新区“收官之作”天府前湾，看似位置极佳，但实则非常尴尬，因为谁都不带他玩。

无论是新川的规划里，还是天府前湾的未来里，都没有他。

而实地走访后，更有这个区域被“遗弃”之感。

一排排破旧的两层自建房形成的街道，以及街道两旁风格不一的发廊、两元店、乔丹体育，加上街上三五成群的载客电瓶车，肆意乱串的三轮车和摩托车，满街横斜的电线，让我仿佛有回到老家镇上的感觉，怎么也无法和国际城南天府新区联系到一起。

万安街道

准确地说海伦堡玖悦府和麓山上院所在的位置确实是乡镇，以前双流的万安镇，后来划为天府新区后改为万安街道。只不过名字虽然改了，但城市面貌还停留在以前。

无数鲜活的例子已经证实，往往两地交界处最是“三不管”地带，发展也因此受限，或者是滞后，比如金牛的天回镇、成华的龙潭寺、龙泉驿的十陵。海伦堡玖悦府和麓山上院所在的万安片区似乎也正在印证这一点。

不过，拆迁中的房屋让我们有理由相信，天府新区万安片区的发展可能会迟到，但不会缺席。

万安街道上正在拆迁的房屋

配套

不是依靠“别人”，就是还在建设中

商业方面，目前项目主要依靠我们上面提到的“乡镇商业”，勉强满足日常生活所需。

要有更好的购物体验，则要依靠旁边的麓山国际社区板块。2公里外的山姆会员店也被置业顾问直接用来拉升区域商业档次的说辞。

真正属于项目自己的像样的商业则是与项目一街之隔的建发第五大道，但目前还在建设中。据置业顾问介绍，建发第五大道有约3万㎡的商业街，将打造成为第二个建发鹭洲里。

目前建设已进入尾声，正在招商，麦当劳已经签约。

建发第五大道

而与建发第五大道一街之隔的，是集医疗、康复、护理等功能于一体，覆盖全年龄层次、全康复需求、全服务形态的天府新区康养医学中心，预计总投资6亿元，是国家级新区医疗服务保障重要组成部分，目前也正在全面建设中。

周边还有华西医院、四川省第二人民医院、万达UPMC国际医院等，都在建设中。

所以海伦堡玖悦府和麓山上院的商业和医疗配套，目前不是依靠“别人”，就是还在建设中。

教育方面，目前天府新区被分为了从A到N的12个片区，然后每一个片区采取的是多校划片方式。所以天府新区教育资源的比较，实则是每个片区的比较。

天府新区学区划片

从上图划片来看，海伦堡玖悦府和麓山上院属于D片区，教育资源配置不上不足不下有余。天府新区第六小学校、天府新区万安小学、天府新区第三中学（含小学部）、天府新区第二小学等都可以摇号就读。

天府新区D区学校分布

交通方面，总有些美中不足。地铁6号线麓山大道站距离项目直线距离只有500米左右，算得上是真正的地铁房，略微遗憾的是，目前没有直线到达路线，要绕路1公里左右。

有麓山大道、中柏大道、蓉遵高速等几条城市主干线可以通达全城，满足开车出行需求，但区域内也还有许多断头路没打通，会影响出行。

规划和户型

户型面积95㎡起 总价不到200w

尽管项目配套和区域城市面貌有些不尽如人意，但是看在价格的份上，似乎都可以原谅和接受。

01

海伦堡玖悦府

项目占地约165亩，容积率为3，产品包含高层和洋房。据置业顾问介绍，项目首开的将是7、8、9号楼高层房源，7栋总高18层，8和9栋总高30层，为两梯四户的连廊式板楼设计，同时楼栋采取排列式错落布局，加上全南北朝向，户型的通透采光性非常好，楼栋外观也大气美观。

海伦堡玖悦府沙盘

首批次房源合计299套，户型面积有95㎡套三单卫、105㎡套三双卫，以及125㎡、135㎡套四双卫。从户型设计上看来，优点很明显，户型方正浪费少，严格动静分区，都有不错的大阳台。也有不足，所有户型都没有生活阳台，全竖厅设计略显单一。

此外，项目户型设计更偏向于功能性，满足了居住需求，但牺牲了居住舒适性，略显紧凑，尤其是95㎡三房和125㎡四房。但这谈不上是优点还是缺点，完全取决于客群，对刚需或者刚改来说是优点，对改善客户来说可能就是缺点。

据置业顾问介绍，项目预计今年4月开盘，预计开盘价格在1.7万/㎡左右（最终以开发商信息为准）。

海伦堡玖悦府户型图

目前售楼部有105和125㎡样板间开放，可以亲身感受户型的尺度，而实际是以清水形式预售。

海伦堡玖悦府样板间

但据我们实地了解，目前项目土地都还未整理，没有任何动工迹象。而交房也在大概3年后。另外，该项目地块是开发商收购的08年的土地，到现在，土地产权已经只剩下不到60年了。

海伦堡玖悦府工地

02

中信城开麓山上院

项目占地约126亩，整体容积率3.0，分为两个地块打造：

一期为围合式双中庭布局，包含12栋23-26F高层住宅，共1330户；2T6户、2T4户的楼栋都有，容积率约3.85，建面约95-139平，定位刚需刚改；

二期为行列式布局，包含10栋6F洋房和4栋22-26F高层，洋房产品建面约170平，定位改善。

中信城开麓山上院沙盘

让我感到意外的是，在麓山上院采用的塔楼设计。目前成都楼市，除一些早几年拿地的项目是塔楼以外，新开发项目已经逐步摒弃了塔楼设计，因为与板楼相比，塔楼不仅通风采光差，居住舒适度和私密性都略逊一筹，这也成了麓山上院的缺点。

据置业顾问介绍，项目首批次预计推出一期1号楼、7-11号楼，共有建面约95㎡、104㎡、108㎡、125㎡、139㎡平五个户型，670套带装修房源。其中7-10号楼为2T4户，1号、11号楼为2T6户。

中信城开麓山上院户型图

项目户型丰富，横厅、竖厅都有，都是景观+生活双阳台，选择的空间较大。但户型不够方正。108㎡户型由于阳台需要设置空调位，客厅的端处不能全部采光。139㎡户型动静分区欠佳，客卫在门口的设计也是新奇少见。

项目预计3月开盘，价格预计也在1.7万元/㎡，精装（最终以开发商信息为准）。最快批次2022年6月就可以交房，其次的于2023年6月交房，龙湖物业。

中信城开麓山上院工地

购买建议

尽管配套和城市面貌不尽如人意，但应该不影响海伦堡玖悦府和麓山上院成为天府新区热门楼盘，在不到200w的总价面前，无数购房者还是会趋之若鹜。毕竟周边三路麓山城、麓岭汇等二手房都在2w+元/㎡了，部分房源售价达2.5w元/㎡。

只是相同的配套，相近的户型面积，一样的价格，相似的定位，有自己的产品特色，同时又各自有不可忽视的缺点，很难说出两个项目哪个好，哪个不好。选择哪一个完全取决于购房者自己的需求，甚至是个人喜好。

如果非要给出一个答案，我个人更倾向于清水开盘的海伦堡玖悦府。毕竟现在开发商的精装质量大家都心知肚明。相同的价格，麓山上院精装看似更划算，但谁知道后期精装会遇到什么糟心的事。其次，海伦堡玖悦府板楼设计，采光通风好，容积率低，居住品质更高，就连外立面都更好看。