环京楼市惨淡，“河北王”荣盛发展的危与机

　　来源：证券之星

　　作为北京楼市的晴雨表，环京楼市一直备受市场关注。

　　但近年来，受调控政策等因素影响，环京市场从曾经的领涨全国到如今“房价垫底”，进入了调整期。近日甚至有消息爆出，一燕郊楼主因还款压力大，“免费”送房(剩下70余万房贷需还)。

　　环京楼市惨淡之下，一众河北房企的日子并不好过。曾经风光一时的华夏幸福遭遇流动性危机，天山地产和秀兰地产还在区域房企止步不前。目前看来，荣盛发展似乎“混得最好”。荣盛发展2020年累计签约金额1270.97亿元，同比增长10.18%，在第三方统计的全国房企销售排行榜上，位列前30强。

　　事实上，“河北王”荣盛发展近年来通过逐步扩张布局，已经成长为一家全国性的上市房企。

　　从2015年到2019年，荣盛发展的归属母公司净利润从24.28亿元增长到91.2亿元，四年内增长了3.76倍。即使在疫情影响下，该企业2020年半年报净利润仍有29.5亿元，三季报则增加到44亿元，增长颇有韧劲。

　　但这也并不意味着荣盛能高枕无忧。目前其在大本营河北的营收占比仍过半，全国化战略进展缓慢，今年对荣盛发展来说，仍是危与机并存的一年。

　　从“河北王”到全国30强

　　1996年，在素有“京津走廊上璀璨明珠”之称的河北廊坊市，退伍军人耿建明创立了荣盛发展。三年后，荣盛发展首个住宅开发项目“方州花园”在南京一鸣惊人；2000年，荣盛发展开始布局物业服务行业。

　　十年后的2007年，荣盛发展迎来高光时刻，成功登陆港交所，成为河北首家A股上市房企。又过了十年，2018年荣盛销售额首破千亿大关，跻身千亿房产之列。

　　多年深耕河北大本营的荣盛发展，被称为地产界的“河北王”，2000年于廊坊首个独立开发的本土项目群星小区实现了当年开工、当年竣工、当年100%销售、当年入住的傲人战绩。但与华夏幸福相比，荣盛发展跻身一线房企的时间较晚，相对来说少了一些声量，估值在行业里偏低。

　　然而，荣盛早已今非昔比，不再只是偏安一隅的“河北王”。2020年，荣盛超额完成了年初制定的1210亿的销售目标，年度计划完成率达105%，成为全国房企30强之一。业绩持续增长、低市盈率、高股息率的荣盛发展，有望得到价值投资者的青睐。

　　荣盛的大股东对未来发展也充满信心。2月4日，荣盛发展发布公告称，荣盛发展大股东已经出手增持2133万元，并将在未来半年内继续增持至少1亿元。

　　正所谓成也萧何败萧何，2016年环京楼市火爆，直接将重仓环京地区的华夏幸福送进销售额前10，而如今却成为“烫手山芋”。相较于目前身处水深火热的华夏幸福，可以说荣盛发展做的最正确的一件事便是“走出河北”。

　　那么，荣盛发展到底做对了什么？

　　全面深耕 承势纵深

　　俗话说，兵马未动粮草先行，对一家房企来说，健康的土储结构将显著影响其目前乃至未来几年的发展态势。

　　在土储布局上，除了京津冀之外，近年来荣盛持续加大对长三角、环渤海、珠三角、中西部的拓展力度，形成了“两橫、两纵、三集群”的战略布局，稳步拓展“长三角城市群”、“珠三角城市群”、“京津冀城市群”等核心城市，深耕二线以上及强三线城市，新增布局城市主要位于长三角、大湾区和成渝地区。

　　以荣盛发展江苏分公司为例，该分公司已从南京为起点，延伸到常州、宜兴、南通等多个城市，2020年销售额第一次破百亿。在受疫情影响最严重的2020年上半年，荣盛发展在江苏、浙江等地的营收比例仍超过25%，而苏浙两省在2020年营收增长幅度均超过了30%。

　　荣盛发展不断加码环京地区之外的布局，优化土储布局，将“鸡蛋”放在不同的“篮子”中。截至2020年六月底，荣盛环京的土储已经不超过14%，全国化战略布局优势逐渐凸显，二线以上城市土储占比55%以上，土储城市层级不断提高。

　　2020年全年，荣盛发展在长三角、中西部、京津冀等多个区域内，新获得土地65宗，新增土地储备建筑面积677.38万方；截至半年末储备了建筑面积4036万平方米。其中，累计土储中江苏总建筑面积265.73万平方米；安徽305.97万平方米；浙江67.7万平方米。

　　去年三季度，荣盛发展继续持续通过招拍挂、收购等方式在安徽、湖南、四川、重庆等长三角、中西部等地不断获取优质土储，助力公司房地产业务稳定发展。

　　根据公司“六五规划”，2021年公司将继续加强长三角、大湾区土地储备布局，其中大湾区作为公司规划的重点发展区域，由公司联席总裁直接负责。

　　另外，在产品类型定位上，荣盛也秉承多元化风格，不仅有刚需、刚改的产品，也有适合改善性需求、高端置业的产品。丰富的产品种类在分散风险的同时，也为其赢得了更广泛的市场关注。

　　修炼内劲 久久为功

　　如果说荣盛对外的战略是“全面深耕”，那么其对内的策略则是“修炼内劲”。

　　荣盛非常善于修炼内功、精于管理，十分注重发展的质量。荣盛在买地之前，会提前锁定目标地块的详细情况。荣盛有自己的“城市地图”和“房价地图”，哪块地是景观房，哪块地是刚需房，已经摸得清清楚楚。前期工作到位了，设计与报建报批就可以实现基本同步。

　　自2018年开始，荣盛发展全面推行大运营体系，这个体系将公司战略形成经营计划和经营指标，将经验计划和指标下达并进行考核，同时动态监测整个计划的执行，将经营状况及时反映出来，并协调开展集团层面的协同工作，有效沟通，提高效率。

　　在“造房子”这件事上，荣盛用“刚好及时”再造房地产开发流程。在整个房地产开发的链条上，荣盛发展贯彻“刚好及时”的管理思想，通过工作前置和工序的并行穿插，把传统流程的时间周期进行折叠，效率大为提升。

　　在工程建设方面，荣盛推行严格的计划管理，各项工作要求做到无缝连接。荣盛发展会编制预售前转向节点计划，落实到楼栋，每日按时排布抢工计划运营部、工程部进行复验检查，出现风险及时解决，确保实现按时、足量开盘。项目部排布示范区及货量区的日计划，每日执行、纠偏。

　　除了在管理层面精细化管理，公司在项目质量上也颇为重视。

　　为了提高项目质量，荣盛从2006年开始设立了内部“鲁班奖”——“荣盛杯”。据荣盛发展2020年中报显示，在建项目280余个，获奖的只有3个。

　　另外，自2008年开始，荣盛就实施标准化管理，对100个质量细节、2000个质量控制点提出达标规范，并进行精细化考核。疫情期间，荣盛发展设计中心参照原有的《项目实施阶段设计及技术管理指引》制度，重新编制成《住宅产品设计管理白皮书》，以规范设计管理工作。

　　荣盛的对外资料显示，它将在园林设计、工程质量以及广厦奖所强调“满足人民群众对美好居住生活的更高要求”等方面的经验，归结为六个字——“造园、造寸、造福”。

　　“白银时代”下的危与机

　　近几年来，受限购等诸多因素影响，金九银十逐渐褪色，房地产行业迎来白银时代。尤其在“三道红线”重压之下，如何活下来成为房企的头等大事，荣盛发展也不例外。

　　荣盛虽然近年来通过持续扩张，逐步成长为全国性房企，但大本营环京地区仍是其不可能抛开的“心头肉”。从2020年半年报看，荣盛发展在河北的营收，仍占主营业务收入的50.23%；其次是江苏，占比20.76%。

　　不过业内人士分析称，虽然环京冷，但是环京区域投入大量基建，都是真金白银堆出来的，势必会提高周边土地的价值，这时候谁能够扣紧这些价值，谁的机会就越大。

　　近年来荣盛正是践行着这一理念。通过“京津冀城市群”战略的布局，搭建起非常成熟完善的项目布局，在兴隆、香河、廊坊、涞水、张家口、永清、霸州等地布局大量在建及在售项目，其中多地处于大兴机场临空经济区覆盖及辐射范围。

　　早在2016年，荣盛就携手固安大清河园打造产业新城，聚焦电子信息、航空航天、现代服务、生物医药四大主导产业，随着去年11月京南·固安高新区大清河园22项目集中签约，累计引入实体企业64家，总投资额近300亿元，荣盛发展融入新基建的发展中。

　　但是对荣盛来说，诸多隐忧仍尚存。其中最明显的一点就是，受疫情等影响，荣盛在2020年的财报不再如此前“漂亮”。

　　公司于2020年前三季度实现营收436.62亿元，同比仅增加12.42%；而归母净利44.05亿元，同比降幅近一成；前三季度的扣非归母净利润为43.77亿元，同比下滑10.24%。荣盛正面临增收不增利的困局。

　　加权平均净资产收益率同样不乐观，前三季度同比下降了3.44个百分点，为10.43%；经营性现金流净额同比大降34.97%，为-76亿元，在经营性现金流方面有所恶化。

　　另外，截至2020年三季度末，荣盛发展剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为75.26%、100.53%、1.06倍，“三道红线”已经踩中了两条，“降负债、降杠杆”的压力仍高悬。

　　对此，荣盛发展在融资方面已经有所行动。

　　公司旗下物业品牌荣万家已于1月15日正式登陆港交所，成为2021年港交所物业“第一股”。

　　2020年全年，公司完成发行共两期合计5.5 亿美元的高级无抵押定息债券；完成共三期中期票据发行合计35亿元，一期定向工具PPN发行5亿元，购房尾款资产支持专项计划发行7.11亿。市场投资机构认可度不断提高。截至2020年6月30日，公司资产负债率82.74%，较去年同期下降1.64个百分点。

　　业内人士认为，政策与市场仍然面临着不确定性，行业无时无刻不在发生着变化，在这场“战疫”中，“危与机”并存，如何将危转化为转机是衡量一家房企抗风险能力的标准。

　　对荣盛发展来说，“河北王”的帽子仍未完全摘掉，在有着华夏幸福暴雷的前车之鉴下，其能否在2021年交出漂亮业绩，仍存较大变数。