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业委会解散,北京这个小区专项维修资金为啥每年少了200万

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  转自:北京日报

  原标题:业委会解散,专项维修资金为啥每年少了200万

  专项维修资金的银行存单。业委会办公室关闭已久,桌面落满灰尘,柜门贴着封条。

  华腾园小区业主近日向本报反映,小区5000多万元的专项维修资金以定期大额存单形式存在银行,但业委会的解散让资金续存陷入困局,每年近200万的利息差让业主们心疼不已。业委会解散后,这笔专项维修资金到底该如何处理?记者前往华腾园小区进行探访调查。

  业委会解散

  陈旧设施待维护

  2月21日,家住华腾园小区的几名业主带记者进入小区。小区中央是一大片花园,花园的东西两头各有一片运动场,花草间设置着休闲长椅和健身器材,老人们在花园里锻炼,孩子们在步道上嬉戏玩耍。业主介绍,小区的绿化面积达5万多平方米,“你看,黄色迎春花已经开了,等丁香花开时满园香味扑鼻。”

  可记者注意到,小区里多处路面已出现凹凸不平的破损,公园绿化带的围栏也已锈迹斑斑。业主说:“以前小区里的设施都维护得很好,可现在却迟迟没人管。”小区正门的入口处还有两座喷泉,但业主说,其中一座喷泉由于维修成本太高,已经多年不开放。回想起小区曾经的景色,他们都十分感慨:“别看我们小区建成快20年了,但一到春天百花盛开,小区环境特别好。”


  小区环境优美,但设施有些陈旧。

  热心业主告诉记者,小区业委会成立后,为小区建设和居民服务出了不少力,然而,2016年业委会绝大部分委员辞职,只留下一位委员留守。而后记者来到业委会的办公地点,只见办公室大门紧闭,门上贴着一张通知,写着“由于个人原因,业委会已有七名委员相继辞职,现业委会仍有一位在职委员因有事在外无法参与业委会工作。鉴于以上原因,业委会工作暂时停止,特此通知。”落款时间为2016年11月30日。

  随后,这届只剩一名委员的业委会也于2018年3月届满,委员补选工作始终没有进展,最终,业委会宣布解散。现在业委会办公室里的桌子上依旧摆放着“华腾园业委会”的牌子,上面落着一层灰。办公室外的走廊黑乎乎的,保洁员堆放了大大小小的纸箱和杂物,几乎成了杂物间。


  业主感慨地说:“我们小区的业委会曾经做得很好,附近很多业委会还来我们这儿参观学习。可自从业委会解散,大大小小的问题就来了。”

  专项维修资金无法续存

  每年少200万利息

  最让业主们担忧的是小区的专项维修资金。在两届业委会的努力下,根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》及相关法规,2009年小区专项维修资金从北京市住宅专项维修资金管理中心转出,以小区业委会为开户人存进某银行。业委会与银行多次协商,设计存款方案,最终决定将资金按一定比例分批进行三年期大额存单存款及7天通知存款。


  根据这一设计,存款利息涨了不少,资金还能够灵活支取。每年获得几百万元的利息服务于小区建设,充裕的资金使维修电梯、修缮房顶等工作顺利开展,业主们都十分满意。

  从2017年1月起至2018年7月,专项维修资金的所有定期存款陆续到期,但是,由于业委会解散,资金续存就成了难题。

  一名对业委会工作较为熟悉的业主告诉记者,大额的专项维修资金无法自动续存,每隔三年都需要由业委会对到期的存款进行续存,并将明细在小区公示,并报备至街道和社区。业委会解散后,就无法使用业委会公章办理续存,所有到期的定期存款全部自动转为活期。这名业主说:“我算过一笔账,因为无法继续存定期,每年的利息差额损失竟然接近200万元!如果这笔利息还能服务业主,物业管理也就更游刃有余了。”

  方案1

  居委会无授权难代理

  “不能续存定期,资金到期后就自动转成了活期,损失太大了,业主们就想与居委会进行沟通,请居委会代行业委会职责办理续存。”这名业主说,2017年至2019年,他们多次联系属地劲松街道相关部门及八棵杨社区居委会。2019年9月,业主们再次联系劲松街道,街道相关负责人介绍说:“续存这件事并非工作人员去银行直接办理这么简单,因为专项维修资金在业委会的账户上,其主体为业主大会和业主委员会,居委会无法直接代为续存。”

  2019年,街道负责人与业主进行商议,如果业主希望居委会代为续存,则根据《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号文件)等规定,应先由小区20%的业主提出申请,召开临时业主大会,对社区居委会进行授权。

  同时,街道提出一个折中的建议——让这笔专项维修资金回到“大池子”,也就是回到北京市住宅专项维修资金管理中心。


  方案2

  回归“大池子”再遇波折

  专项维修资金的业务管理由住建委相关部门负责,其账目管理原本在北京市住宅专项维修资金管理中心,也就是业主们所称的“大池子”。因种种历史原因,华腾园业委会将专项维修资金从“大池子”中转出,并转存在了银行。

  2019年9月,属地街道相关负责人向业主们提出建议:在银行正常定期存款目前五年利息为3.0%,大额存款最高4.18%,但属于定期存款。而在“大池子”内相同利息为3.0%,随时可以使用。部分业主经过一番考虑,觉得3.0%的利息比现在活期利息0.3%高得多,而且不再受资金转存的困扰,于是同意让这笔专项维修资金重新回归“大池子”。

  然而,由于当初将专项维修资金转出时是经业主大会决议通过的,现在将资金转回同样也需要业主大会决议通过。这就意味着华腾园小区依然要通过20%业主提出申请,召开临时业主大会进行投票。

  “也就是说,无论是居委会代行业委会职责,还是把专项维修资金转回‘大池子’,都需要先召开临时业主大会投票表决。”华腾园业主说,无论哪种解决办法,业主投票都是绕不开的坎儿。从2019年10月到2020年1月,临时业主大会投票工作一直在筹备,但因面临种种困难难以进行下去。

  方案3

  物管会能否代行职责

  就在专项维修资金续存一度陷入困局时,2020年9月,华腾园小区物管会成立了,这让热心专项维修资金续存一事的业主们又看到了希望。

  “关于专项维修资金的决议是2009年在业主大会上表决通过了的,决议并没有失效,只是由于业委会空缺,给资金续存带来了不小的难题。现在既然物管会成立了,是不是可以由物管会代为行使业委会的职责?”抱着这样的想法,几名热心业主联系了物管会,希望物管会的成立能解决困扰业主们的问题。

  然而,物管会去年刚刚成立,而后又发生人事变动,华腾园新的物管会主任上任不久,还难以给业主们明确的答复。但物管会主任表示,他已经知晓专项维修资金续存的问题,由于涉及物业管理以及银行方面的专业知识,他正在和业主们积极沟通,与此同时咨询相关专业部门,在现有条件下寻求破解途径。

  专家解读

  成立业委会方能彻底解扣

  针对华腾园小区专项维修资金续存的难题,记者咨询了社区治理专家和物业管理领域的法律专家,得到的一致意见是:只有在物管会的推动下,尽快成立业委会,才是破解华腾园面临种种问题的关键,也是修复完善小区物业管理的长久之计。

  《北京市物业管理条例》自去年颁布实施后,据不完全统计,目前北京市近七成的社区成立了物管会。但物管会仅仅是一个临时机构,它的核心使命是推动符合条件的小区成立业主大会,选举产生业主委员会。通俗地讲,它是一个过渡组织,虽然成立快、覆盖面大,但权力有限,难以代为行使业委会的种种职责。

  由于业委会缺位,导致小区物业管理出现各种问题,专项维修资金的续存只是其中之一,还有很多更紧急更棘手的问题,在现行的法律框架下是一个死结,无法解扣。小区的日常秩序和正常运转不能依靠各种应急措施和非常手段。所以,业主们要想维护自身权益,为小区的发展深谋远虑,就亟须成立业委会。

  相关问题

  纸质投票遭质疑网上投票难推动

  2019年10月至2020年1月,华腾园小区业主一度就专项维修资金回归“大池子”一事筹备业主投票,但为何如今不了了之?

  原来,当时正赶上物业公司上涨物业费、小区道路维修等几个其他议题也被提上日程。小区物业公司认为筹备一次投票,挨家挨户上门会耗费大量时间精力、人力财力,于是决定几项议题的投票同时进行。然而,一些业主对其中部分议题存在争议,导致投票无法继续,而在一些业主提出将专项维修资金的议题单拎出来进行独立投票时,又有部分业主对纸质投票的公平性和透明性提出了质疑。最终,全部议题的纸质投票都被叫停。

  为了解决这个问题,属地街道和社区大力推动“北京业主”APP的使用,并和业主们商议先推广该APP,再进行网上投票。业主代表们都觉得,这样一来既能一事一议,又公平公正,是个不错的办法,于是配合街道社区在小区内推广起了APP。

  然而,在有3600多户的小区里推广“北京业主”APP却并不是件容易事。有的业主担心注册APP填写的信息会泄露个人隐私,还有一些人认为APP的注册使用太过繁琐,而疫情的影响也让一些热心推广APP的业主无法再到邻居家上门开展工作。曾推广过APP的一名业主说,至今APP在小区内的普及率仍不高。

  200万元利息差是怎么算出来的

  为什么专项维修资金无法续存会令华腾园小区的业主们如此心急?这笔资金是以“三年期大额存单存款+7天通知存款”的形式储存在银行的,也就是说除了一小部分需要灵活支取的资金是活期利率外,多数资金是按照大额存单储蓄利率进行存储的。而业委会解散后,资金无法自动续存,到期后全部资金都转为了活期存款。

  2019年,小区业主算了一笔账。当时银行三年期大额存单储蓄利率为4.13%至4.18%,而活期利率0.3%,利率差为3.83%至3.88%。2019年,小区专项维修资金本息合计约5110万元,按5110万元本金计算,每年利息差损失为195.71万元至198.27万元。2021年,定期大额存单储蓄利率略有下降,但利息差仍旧不是一个小数目。

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