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郑州房市已启动,但这些房子能不买千万别买!

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  FANGDONG | 房东俱乐会

  撰文:司马柱 美编:小樱 校对:塔夫

  2021年是个不错的买房机会,这一点不用再啰嗦。

  大年初二,慕容晏曾在《2021年,我的目标是在郑州买套房》一文中,讲了太多的背后原因。

  与慕容晏观点一致的人也有很多,而且这些人已经付诸行动,春节假期已奔赴各大售楼部看房买房。

  实地探查郑州各大售楼部,明显能感受到绝大多数楼盘销售已经开始升温,也有部分楼盘春节期间相当冷清,分化虽明显,但整体向好。

  越是此时,越应该更加冷静,深入思考一下究竟应该买什么房子?什么房子又坚决不能买?

  1

  感受郑州房市升温

  豪宅市场已率先启动

  初六上午,北龙湖永威上和院、永威上和琚置业顾问刘勤一大早就电话响个不停,除了几个节前犹豫的客户外,她陆续接待了七八组新客户。

  这样的忙碌状态从正月初三就开始了,平均每天刘勤需要接待客户10组左右。

  有个客户在北龙湖周旋了两天,从北岸中海云鼎湖居到南岸永威上和琚,再到美林上苑、金茂如意府、正商丰华上境……十多个楼盘她挨个看了一遍,始终没确定买哪家。

  但她唯一确定的是,在北龙湖买房这件事,一定要在这个春节假期完成。

  在北龙湖豪宅窝,春节假期忙碌的还不只是永威一家。

  北龙湖北岸中海云鼎湖居项目,平均每天到访25-30组客户,过年七天假期时间,卖了20套;

  南岸美林上苑项目,从初三开始,每天到访客户10组以上,春节假期大定成交12套,来访情况基本恢复到放假前60-70%;

  金茂如意府项目,春节前一周至初六卖出20套,客户到访70余组,成交额1.5亿;

  正商上境系产品展示中心,丰华上境、珑水上境售楼部到访人数也不断攀升,每天到访客户20余组;

  已经开始升温的,还不仅是高端住宅项目,北龙湖金融岛高端公寓的关注度也开始在春节期间呈现回暖趋势。

  金融岛项目营销负责人表示:春节期间“天天车位都不够停”,平均每日到访客户30余组,在首付延期和相关优惠政策支持下,春节前后半个月时间成交了17套。

  金茂如意府营销负责人李嘉鹏分析豪宅市场开年走热的原因如下:

  1、市场上豪宅客户数量确实在增多,郑州改善人士追求更高品质房子的需求正在释放;

  2、年底时购房者手里资金归拢,买房资金到位;

  3、对豪宅客户北龙湖楼盘的认可度更高,北岸修规中原科技城之后,北龙湖豪宅就已经成为稀缺品;

  4、北龙湖不少豪宅项目正处于性价比最高点,比如金茂如意府总价700万买160平精装修+科技系统+金茂府系产品,确实值;

  除此之外,北龙湖豪宅也纷纷在春节期间以及2月份推出部分优惠政策。比如美林上苑项目,春节期间每天推出一套特惠房,而且在2月份订房的客户还可以赠送春雨医生家庭健康管家卡以及10万元置业补贴等。

  5、今年春节假期郑州天气极佳,也有不少客户带孩子到北龙湖湿地公园游玩,顺便看看房子。

  2

  豪宅走热同时

  改善、刚改市场分化明显

  如同往年一样,郑州市场的小阳春,再次从豪宅开始,慢慢传导至改善盘,再到刚需盘。

  今年因疫情原因提倡“就地过节”,改善与刚需市场的热度虽明显好于2019年、2020年,但是尚谈不上火热。

  不过可以预见的是,2月下旬开始,郑州刚改市场将迎来自己的“小阳春”。

  房东俱乐会整合多家改善、刚改楼盘春节假期期间销售情况如下:

  金水区融创蘭园从大年二十九到大年初五七天时间,到访客户155组,成交5套,销售额1710万;

  金水区美盛教育港湾从大年三十到正月初六,到访客户183组,成交17套,销售额3164万;

  南龙湖孔雀城星河府2月以来,到访量明显提升,共接待客户264组,卖出14套,认购金额近0.14亿;

  南龙湖龙湖天宸原著,节前一周至正月初七,到访459组,销售13套,销售额2600万;

  南龙湖东三环沿线美盛中华城,从年三十至正月初六到访48组,成交5套,金额476万;

  惠济区绿都青云,从腊月二十六到正月初六,到访93组、认购17套;

  杨金片区美盛北龙台从大年三十至正月初六,到访客户23组,成交2套,金额630万;

  杨金东片区康桥香麓湾春节期间到访130组,成交额2000万;

  东三环沿线天伦城春节期间共计卖出12套,洋房3套,高层9套,平均每日到访10组左右;

  二七区亚星金运外滩二月初含春节假期共计成交20套,大年初一前后两天每天到访客户八九组,初三之后人气逐步攀升,到访量增加至十余组;

  高新区龙湖景粼玖序从节前一周至正月初七,到访客户508人,销售22套,销售额5630万;

  高新区龙湖天境项目从节前一周至正月初七,到访客户460人,销售25套,销售额3750万;

  管城区龙湖雅宝天钜节前一周至正月初七,到访422组,销售27套,销售额6010万;

  常西湖新区恒大林溪郡,2月份成交30套,春节期间每天到访20组左右;

  ……

  当然,也有部分楼盘相当冷清,比如白沙东某刚需楼盘春节期间每天到访客户仅有个位数,整个假期一套未成交;南龙湖南某刚需楼盘,春节假期仅成交1套;

  还有个别营销负责人在被询问市场情况时,尴尬的说:“我们很惨,就别提了吧!”

  总体来说,春节期间以及年初的郑州房市表现出两大特点:整体向好,分化明显

  初步预计,今年郑州房市行情将优于去年,原本2020年30多万购房大军的数字也将有所提升。

  买房的人更多,供货量却相对稳定,优质楼盘价格还有稳步攀升的趋势,这就意味着今年郑州购房者的压力要比去年更大。

  市场给出的机会,谁都能看得到。

  3

  市场虽好,别冲动,这些房子不能买

  作为房市观察者,最不愿意看到的是大家眼热一时,冲动买了糟心的房子。

  在过往的文章里,我们曾说过很多次应该规避的房产,今天再次做一个精细化的整合,希望能对即将购房的你有所帮助。

  在此之前需要做一点说明,世上没有完美的楼盘,并不是所有符合以下情况的楼盘都不能买,你只需要在自己承受范围内,最大限度地规避这些条件,能规避掉越多越好。

  1、小开发商小体量楼盘,即使三环内也是如此,远的比如豫森城,近的则如中博城、冠景君悦湖;

  2、来郑多年仍没能做出好作品,或者明显看得出来郑就是圈钱的外来房企开发的楼盘,比如远洋、比如中昂,再比如经三路上的国泰观邸悦峰等;

  3、无特色的远郊刚需盘,周边没有产业支撑,也没有学校支撑的远郊刚需盘建议别碰,有这点钱不如回老家县城给父母买一套。

  4、远郊以及郑州以外的文旅项目,除非在当地有稳定收入来源,靠该文旅项目为生,买来自住,否则坚决放弃,比如鄢陵蓝城湖境春风。

  5、四环外无地铁规划,或者距离规划地铁站2公里以上的刚需盘,坚决规避;

  6、安置房、小产权房、抵押房、经济适用房以及明显低于市场价很多的房子坚决不碰;

  别高估了自己亲戚朋友的信用分,也别误以为自己掌握了内部小道消息,楼市里没有便宜可占,你心里念叨的是房子,人家念叨的是你的本金。

  7、主城区内无地铁、无特色的公寓以及所有的远郊无地铁公寓,短期内别碰;

  8、主城区内15年以上、没有名校加持、没地铁的老破小,坚决不要;

  9、户型面积选择上,尽最大能力买最大面积的,除单身女青年外,不建议其他人考虑80平米以下、两房以下户型,钱不够了就挣钱去,别硬撑;90平以上的两房也建议谨慎考虑;

  10、楼层选择上,一楼、2楼、4楼、顶楼建议有能力就规避。低楼层采光和扬尘以及私密性都较差,洋房带花园一楼除外;顶楼冬冷夏热而且有建筑沉降形成的漏水风险。

  另外还要尽量规避腰线层,这是很多人容易忽视的地方。腰线层往往会影响室内窗台高度,采光差。

  11、户型选择上,能选南北通透的边户不选中间户,东西户之间能选东户不选西户;尽管现在流行连廊设计中间户北向卧室也能通风,但效果不佳而且私密性差;东户迎朝阳,西户映晚霞(窗外有特殊景观的不抬杠)。

  有些高容积率的筒子楼项目中,纯北户、东北户、西北户的房子坚决规避,比如佳源名门城邦中几栋高容积率的筒子楼。

  另外,现在郑州市场上平层的主流优秀户型已经做到了三面宽甚至四面宽朝南,三房户型两室朝南、四房户型三房朝南算中等,单面宽朝南户型已算垃圾户型。

  明厨明卫优选,暗厨暗卫不选。

  12、能选精装不选毛坯;总有人认为开发商精装溢价太高,实际上开发商集采成本更低,同样的精装溢价你装不出开发商装出来的效果,这还不算你的时间成本。

  13、同小区内楼栋选择上,注意在售楼部内找到红线内不利因素公示牌(各售楼部都有但一般放置于隐蔽墙角处),尽量避开距离铁路、高架、高压线、变电站、垃圾站较近的楼栋。其次看自身实力,能避开临主干道、带底商楼栋也避开;另外,楼王并非最佳选择。

  4

  无论市场冷热

  这些房子放心买

  1、四环主城区内、大品牌房企的住宅项目,随便买。

  2021年,郑州主城区四环内在售楼盘300个左右,除了个别小房企开发楼盘之外,其余住宅房源均可随便买(前文提及规避型房子除外)。

  原因如下:

  A、主城区内房价稳定,没有暴涨,也不会大跌,小幅震荡但走高趋势明显,只要郑州城市在发展,主城区内住宅楼盘就不会有风险;

  B、主城区内供地紧张,资源高度集中,郑州也不会出现第二次大规模城改,主城内新房将会一直处于供不应求的状态;

  C、郑州主城内房价相比其他准一线城市不高,尤其是其他河南地市更不算高,GDP超地市两倍,房价差距可是没拉开。

  房价与供需关系这三点足够了,不要抬杠郑州没产业、没高校,以前没有的时候房价也涨上来了,而且回不去了,以后更不用担心,郑州未来肯定要比现在更好。

  2、已经明确规划开工的地铁口1.5公里内的住宅项目,放心买。

  郑州远期地铁线规划了二十多条,那只能是看个热闹,建议现在买房只看已经明确规划落地,且开工的地铁盘,距离地铁口1.5公里以内的最佳。

  只要有地铁口,不限制区域,南龙湖可以,洞林湖也可以,白沙绿博可以,荥阳东也可以。

  3、北龙湖豪宅,可以抓紧买。

  塔尖之地、土地稀缺、产品最好、身份象征、供货不足、区域利好不断……说过太多次,不再啰嗦,能进北龙湖,抓紧时间即可,机会不多了。

  4、老牌名校学区房,短期内可以买。

  尽管各种打压学区房的政策频出,但始终没能阻挡住学区房的一路高歌。郑州金水区、中原区、高新区三地的名校学区房,依然可以购买,但出发点是为了孩子上学,而不是投资甚至投机。

  5、本文前两部分提及的楼盘,别管春节几天卖得好不好,都值得买。当然,未提及的还有很多。(注意,这不是广告。)

  6、张口闭口说郑州不行、买房就去北上广苏杭、坚决不看好郑州城市发展的,请快离开!郑州的房子都不适合你买。


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