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连续上涨57个月的西安楼市,调控下会下降么?

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  西安作为十三朝古都,国家中心城市,2010年之前几乎无多少人提及,甚至沦为三线没落城市行列。近年来西安作为网红城市,外表光鲜亮丽,重新焕发新的生机。2020年更是迈入万亿GDP城市。除了近年来城市的快速发展,西安更是创造了连续57个月疯狂增长的房地产市场!

  

  2015年至今,西安房价已由均价6000多增长到目前均价一万三四左右。这个价格目前也只能是港务区、沣西新城等三环外偏远区域能找到,核心区新房基本已经到一万六七的价位。高新区域更是普遍在两万以上。这个价格放到全国同级城市来讲依然不高。西安房价过去确实配不上它作为西北区域中心的地位,目前西安房地产也不过只是提升到了其他城市四五年前的水平而已。

  2020年有很多城市房价已经出现下滑,GDP比西安高很多的天津、郑州、青岛等都出现不同程度下滑。有很多人便看衰西安楼市,尤其是去年底楼市调控政策出台后,很多朋友以为西安楼市即将迎来拐点。那么有可能么?个人认为,绝无可能!

  

  众所周知,市场产品价格决定因素主要由成本、供应和需求决定。

  首先成本方面,土地成本从来都是水涨船高,2020年底至2021年2 月,西安土拍价格已经三次刷新,曲江新拍地块楼面价已经达到2.4万/平,土地供应三环内几乎已经无空地可开发。泾河新城、港务区的发展得益于此,周边区县土地价格也是屡屡刷新。建筑水泥、钢材、人工更是迎来普涨。开发成本在增长,没有哪个开发商会做慈善,不通过涨价来缩减利润。

  2015年之前西安房价为何低,随处可见的开发楼盘、城中村改造、保障房,刚需时代,房价低,即便是刚毕业几年的大学生家里凑凑也能买得起一套房,房产的投资性并不高。

  土地供应量的减少,也体现了近几年新房成交量的锐减,从16年15万套到2020年大约8万套成交量,新房成交量相比2020年疫情下武汉的20万套新房成交量更是无法比。有人可能会觉得成交量低,是因为购房者减少了,那么西安的需求量有多大呢?

  2016年至2019年西安人才引进落户,新增一百多万人口。每年二手房加新房成交量才不过20万套。新盘去化率基本达到了70%,2020 年更是创造了万人摇的场面。

  

  所以从成本和供需方面来看西安房地产市场至少两三年内仍需要继续增长!

  那么新出台的调控政策能否改变呢?很难。

  首先要弄明白政府要调控的是什么?政府绝不希望房价下降,甚至是腰斩。因为首先土地财政仍然占据了很多地方政府1/3以上的收入来源,土地价值降低,涉及到投资、城市发展的各个方面,没有哪个政府会拿自己的收入动手术。

  政府要调控的只是将部分投机性投资挤出房地产。房子是用来住的,如果普通老百姓的财富最后都化为了房产,何来的拉动内需消费!

  茅台酒已经不是酒,而是金融产品,房地产也不仅仅只是住房,也因为有投资属性在其中。

  

  但调控政策下,基本都是越调控房价越高。 几千万资本就能短期迅速增值的收益率,是除金融产品外其他任何实体行业都很难带来的收益。真正的投资性,也很难因此挤出去。深圳、上海房价已经炒到天价,却依然割不断炒房客的涌入。

  调控政策会缓解房价过快增长,却很难真正抑制住房价。毕竟,房价的真正推手在于土地拍卖这一源头。

  普通百姓没人会希望房子越涨越高,毕竟改善、租赁成本都会越来越高。

  你要问我何时房价最低?去年。

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