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涨幅全球第一的房价,一半都是水?

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  是的,全球房价普涨的2020年,土耳其涨幅又是第一。

  据莱坊最新全球房价报告称,土耳其以27%的年房价增幅,荣登2020年全球房价涨幅首位。


  在2020年已经公布的三个季度的房价涨幅指数中,土耳其连续三个季度位居全球榜首位置。

  随便一翻前几年的房价报告,土耳其大多也是涨幅第一,没跌出过前六。

  年年涨幅第一,那怎么没听说过谁在土耳其炒房赚大钱的?

  因为涨幅里,一半都是水。

  如果扣除14%的通货膨胀率,2020年第三季度土耳其房价年增长率实际才13%左右。

  顶着持续的高通胀,这是自2017年第一季度以来土耳其房价首次出现实际价格同比增长。


  去年一年时间内,里拉已经贬值超30%,汇率一度跌至历史新低,贬值近50%。


  埃尔多安用了十多年。让土耳其的人均收入翻三番,达到1万美元。

  但是只用了8个月,就跌没一半。


  房价上涨的速度,完全赶不上里拉贬值的速度。

  房产原值都保不住了,你还跟我谈回报率?

  1

  土耳其买房有多坑?

  最近这两年,看到很多国内中介推荐土耳其买房移民项目,就是投资25万美元买房拿土耳其护照。

  卖点也是相当让人心动:

  

1.土耳其为准欧盟国家,护照升值空间大; 2.房产年化回报率可达7-10%; 3.土耳其护照可作为通往美国的跳板,轻松获得美国e2签证;

  所以,去年,海外买家很大程度上支撑了土耳其的房价。

  1

  用美元买就是个坑

  注意,土耳其的护照项目是25万美元。

  所有不用本国货币来计价的国家,都是有问题的。

  一个用里拉的国家,居然为了吸引外资要用美元来计价。

  土耳其这是对本国经济是多不自信?

  如果外国人买,3年后房子还只能卖给土耳其本地人,必须用土耳其里拉结算。

  就土耳其里拉这贬值的速度,一进一出,收益被汇率吞了多少?

  你确定你房价涨幅能跟上里拉贬值幅度?

  里拉随便一贬值,一年都至少30%。

  2

  欧盟不可能入

  准欧盟国?护照含金量多高?

  你有问过欧盟尤其是亚美尼亚人答应吗?

  土耳其毕竟是个伊斯兰国家,成员基本上都是天主教的欧盟会让土耳其加入欧盟?

  光是宗教问题,都够欧盟头疼的。

  3

  e2签证拿了就能去美国?

  拿到土耳其护照后,需要在美国创立或投资公司,投资金额要在15万美元以上,投资金额还要与公司业务规模相当。

  另外,e2签证有效期只有5年,如果期间你的公司不能正常盈利,就会被驱除出境。

  98年金融风暴期间东南亚各国货币坍塌式贬值,房价跟着一起坍塌,哪来的抗通胀作用。

  还有,最可气的是,还拿房产抗通胀来当底层逻辑。

  那也得分国家好吗?

  恶性通胀来临时,住宅是最没有流通性的垃圾资产。

  试想一下,如果大家都卖了房子换美元,那后果不堪设想。

  而近期土耳其剧烈的货币紧缩政策包括加息缩表等去杠杆操作,给以后的土耳其楼市埋下了巨大隐患。

  逆全球宽松计划大幅加息至15%!

  大家都在降息,你加息?

  你比美联储还牛?

  2

  土耳其房价,吹起来的?

  说起来,土耳其这个国家也是挺奇葩。

  曾比其它任何发展中国家都接近发达国家。

  最接近的时候,距离高收入国家的标准差400美元不到,只有一步之遥。

  但近两年动不动就金融崩盘,股汇双杀。

  为了刺激经济,拼命印钞票,大放水,大搞基建,房地产成为它的经济支柱之一。

  总统一当就是18年,低利率狂魔,一开始发钱放水,然后升息升到天上去。

  一国货币政策,岂是儿戏?

  搞个急转弯,来覆去,受折磨的始终是老百姓。

  1

  大放水

  埃尔多安认为利率是通胀的原因,认为只要利率下降,企业的投入成本就会减少。

  那么产品价格就会下降,通胀就不会出现,并且可以通过低价格获得出口优势。

  但他忘了,这会导致货币超发。

  那他在位期间,到底印了多少钱?


  从2003年至今,土耳其的M2增长了20多倍!这个数字,可以傲视全球了。

  埃尔多安当总统后,土耳其的M2平均每年增长23%。

  而我们这些年的M2,平均每年增长才8.5%左右。

  土耳其每年的撒钱量居然是我们的3倍。

  印这么钱,都流去哪了?

  基建和房地产。

  2

  大基建

  埃尔多安曾告诉外国记者,自己最骄傲的政绩,是“把全国81个省全都变成建筑工地”。

  埃尔多安先后投入1350亿美元用于各类基建投资,

  全世界在建的十大超级项目,土耳其就有6个。

  连接欧亚两洲的八车道悬索桥,宏伟的清真寺,全球最大的机场。

  埃尔多安把所谓的大基建当作推动经济增长的引擎。

  还有耗资300亿美元的伊斯坦布尔运河、比美国白宫大50倍的新白宫总统府。


  3

  高房价

  放的水光基建是消化不完的,还流入了房产市场。

  由于土耳其基础利率长期处在低位,和储蓄相比,民众更倾向于投资房地产,将房地产投资视作保值投资的首选。

  因此,大量的居民存款疯狂涌入房地产市场,金额占比达到土耳其居民存款的一半,另一半的居民存款则以外汇形式保存。

  在过去几年里,土耳其的房价同比增数数次超过20%,也就数次登上莱坊全球房价指数的前六名。

  3

  注水太多,成了虚胖

  过去几年,土耳其经济泡沫吹的太大,掩盖了太多的经济问题。

  高通胀、高外债、高政府赤字,这三座大山早已经将土耳其经济推到了悬崖边缘。

  大印钞+大基建+高房价 ,已经把土耳其吹成了一个大胖子。

  这个泡沫的闪崩 ,踢最后一脚的大概率是美元。

  弃实体经济于不顾,一味给金融、房产注水,吹起来也是虚胖。

  用发展中国家的底子,去搞发达国家的经济结构,那结果只有一个。

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