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苏州一小区新老物业交接陷入僵局,难在哪?

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  近日,苏州市吴中区木渎镇大成珺小区业主向我苏特稿反映,小区物业合同到期后,业主们通过业主大会选了新物业,并与新物业签订了合同,但新老物业交接程序却一直没走通。问题究竟出在哪?

  

  业主大会“炒”了老物业

  居委会却不认可投票结果

  苏州大成珺花园小区于2013年交付,有2297户,交付以来一直是苏州新港物业服务有限公司提供物业服务。2020年8月,小区业委会成立。

  

  (图为小区破损的墙面无人维修)

  业委会主任朱女士介绍,鉴于部分业主对新港物业存在的公共区域维修、管护不到位、公共能耗费收取不合理提出不满,且新港物业的服务合同已于2019年12月底到期,于是,在业委会成立之后,他们就小区“是否同意续聘新港物业”召开业主大会,向全体业主征集表决意见。根据业委会公示的开票结果,不同意续聘的票数以及面积都超过半数,约为53.1%。

  然而,对于这一投票结果的有效性,小区所在的苏州市吴中区木渎镇同春社区并不认可。居委会于开票当日下午下发了《指导意见书》,要求业委会及时将书面表决票全部送至社区接受核查,核实过后再开展下一步工作。

  双方争议:

  居委会究竟有没有权力要求核票?

  

  (图为社区居委会张贴在小区的工作指导意见书)

  对于社区提出的核票要求,业委会提出了异议,认为社区并无法定的核查权力。“我们开票都是在律师的见证下进行开票的,在法律上我们是站得住脚的,是合法的,然后他们所谓的不生效,是站在一个行政范围上的理解,我觉得任何东西都应该是基于法律事实。”业委会主任朱女士说。

  对此,木渎镇建设和环境保护局物业科科长杨睿回应表示,社区和街道对选票进行监督,一方面是基于《物业管理条例》第二十条规定,业主大会、业主委员会应当积极配合居委会依法履行自治管理职责,接受其指导和监督;另一方面是投票后,他们也接到了其他业主的举报。

  “根据物业管理相关规定,解聘选聘物业是要达到“双过半”,也就是业主人数过半和专有面积过半。那么当时现场只统计了业主人数,也就是票面数据,对这个面积也没有统计,所以在当时社区工作人员就提出,对这些票,我们回去要进行一个审核。我们也要确认业主大会结果的真实性和有效性,这样才能保障全体业主的表决权。”

  交接矛盾

  新物业大门外站岗,老物业到监控室办公

  

  (老物业的办公场所已被封锁)

  之后,在核票争议并未解决的情况下,小区业委会开始了新物业选聘工作,通过委托第三方招标、小区业主大会确认等程序,最终确定了苏州世茂天成物业公司为小区新物业,并签订合同从2021年2月15日起开始服务。

  然而就在新旧物业交接过程中,现场矛盾冲突发生了——老物业不走,新物业进不来,老物业的办公场所大门被锁,只能到监控室办公。

  政府再出工作指导意见书

  依然要求核票

  

  (新物业派驻保安在大门站岗)

  2月19日,记者在小区现场看到,老物业的保安、保洁等仍在小区内服务,新物业也派驻了几名保安在小区大门外围站岗。同时,在小区公告栏等地方,都张贴了由吴中区住建局、木渎镇政府联合下发的《工作指导意见书》,以及由同春社区居委会发布的《告知书》。

  《工作指导意见书》明确指出,业委会已违反《物业管理条例》相关规定,且根据《苏州市物业服务项目承接和退管指导意见》,原物业公司尚未退出的,新受托物业公司不得强行进驻大成珺花园。社区的《告知书》则仍然要求业委会提交业主大会表决投票相关材料,并表示将在镇及上级主管部门的指导、监督下,于10个工作日内对业主大会的程序合法性、统计准确性、结果真实性进行核查。

  木渎镇建设和环境保护局物业科科长杨睿说,“如果核查下来,的确达到法定比例,同意跟老物业解除合同了,我们首先是协调双方,按照既定时间,该离场的要离场。同时,我们还要对他开展的新物业选聘工作,我们也要进行核查,确认过后,两家物业公司要进行正常交接。”

  业主代表现场监督核票

  老物业表态接受核票结果

  

  (图为社区居委会核验选票现场)

  据了解,经相关方面协调,2月19日下午,大成珺花园业委会已经将相关材料提交到同春社区。社区也同意业委会派出业主代表前往核票现场监督。新港物业方面也表态,会尊重核票结果,并且在此之前继续做好服务。

  苏州新港物业服务有限公司副总经理刘萍:“如果结果是他们所有的这些都是合规合法,投票数都符合要求,我们肯定会接受这样一个结果,我们会按照正常的流程做一个移交。”

  专家说法:

  其他业主进行投诉,相关部门可以要求核票

  这样一场更换物业纠纷,终于迎来解决曙光。而就业委会此前质疑的居委会究竟有没有权力要求核票,记者也请教了南京大学法学院邱鹭风教授。专家表示,如果确实有其他业主投诉,相关部门要求核票是合理的:“有人投诉了以后,由物业科指定社区来进行投票的监督、计票的监督,这倒是可以,他是属于解决问题的。否则就没必要了。”

  

  记者:曹勇、陈军

  最丑陋的人被刑拘了


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