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深圳商务公寓可通燃气,房价会涨吗?专家这么说

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   国内首个支持商业公寓通燃气的文件终于落地。

  2月23日,深圳住建局发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》(下称《通知》)。通知指出,已建成的商务公寓项目,需要使用管道燃气的,应当满足国家和省市有关技术规范要求。新建商务公寓、宿舍项目建设单位如需使用燃料,应当将燃气管道工程与主体工程同步设计、同步施工、同步投入使用。


  “公寓可以落户吗?”“要增加公寓的入学积分才有效”“接下来公寓可以买吗?”《通知》出台后,深圳各大购房群针对新规的市场影响展开积极讨论。

  同日,多名深圳房地产业内人士对时代周报记者表示,《通知》对深圳公寓市场是利好,将在一定程度带动公寓产品量价上涨。目前深圳商务公寓公寓充足,增强产品的居住功能有助于缓解深圳住房供应压力,是落实“房住不炒”的重要举措。

  缓解供应压力

  深圳住宅稀缺、公寓过剩的矛盾长期存在。

  Wind数据显示,2015年以来,深圳每年公寓的供应量都大于成交量,2018年和2019年,公寓供应量是销售量的2倍。深圳中原研究中心数据显示,2020年公寓批售面积合计147.0万平方米,同比增加23.7%。自2015年以来公寓供应持续增加,近两年增幅更为明显。

  与之形成鲜明对比的,截至2020年12月底,深圳新房住宅存量312.8万平方米,去化时间仅约8个月。

  多名业内人士认为,适当加强公寓产品的居住功能,将大大减少深圳住房的供应压力。

  2月23日,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代周报记者表示,商务公寓有明确的建筑标准,本身是合法建筑。商务公寓过去只是满足商旅人群短期在深圳的居住需要,现在国家鼓励长租房、租购并举,很多人在商务公寓长住。国家鼓励发展租赁市场,倒逼商务公寓和宿舍的基础设施配套完善,本质上就是为提高存量用房利用效率。

  “目前,深圳公寓的供应还是比较多,增加居住功能也能缓解供应压力,未来商务公寓加强居住属性会是一个趋势。”李宇嘉表示。

  《通知》落地后,深圳商务公寓的居住功能是否将有所增强?

  2月23日,世联行首席工改顾问董极对时代周报记者表示,大部分公寓项目规划设计时都会尽量预留通燃气的条件,但只是在设计层面,一般一个项目只有少部分户型能做到通燃气,因此目前可通燃气的户型数量较少。

  董极认为,公寓新规出台后,新建项目都会尽可能做到通燃气,可通燃气的公寓房源数量肯定会增加。总的来说,公寓项目可通燃气对深圳公寓市场是利好。

  利好有限

  事实上,近年来深圳公寓市场成交价格呈现横盘趋势。深圳中原研究中心数据显示,2018年商务公寓成交均价为59762元/平方米,同比下跌3.79%,为2012年之后首次出现回落。2018年—2020年上半年,深圳一手公寓成交均价分别为59762元/平方米、61621元/平方米、64226元/平方米。

  《通知》落地后,对商务公寓市场将带来什么影响?

  2月23日,海贝找房总经理谢林锋对时代周报记者表示,深圳公寓新规利好出台后,将带动公寓市场,有自住需求且没有名额的买家将更加关注公寓市场。同时,对于开发商来说,可通燃气的产品去化周期将缩短,短期内公寓市场会有一波行情。

  谢林锋提醒道,但《通知》对市场的影响并没有想象中大,不宜追高。

  他认为,由于公寓首付需要5成且贷款仅有10年,公寓上车成本和持有成本都比较高,金融属性较弱。此外,公寓在转让时需要交纳增值税、土地增值税、个税、契税等,利润空间小、流动性弱。因此,公寓投资硬伤还在,新规利好有限。

  同日,易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者表达相似观点。严跃进认为,深圳当前积极增加住房公寓,根据实际情况允许配建燃气工程,实际上是赋予居住的属性。从这个角度看,新规有助于增强商务公寓的使用价值,客观上使得交易价值增加。但与此同时,要防范借政策炒作,近期要防范此类房产项目虚高涨价等乱象。

  “新规对公寓和宿舍是利好,但不会对公寓的销售量带来非常大的影响。”2月23日,美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,目前深圳住宅市场的调控比较严格,因此转向购买公寓的客户或会有所增加。但公寓可通燃气是一个比较微观的变化,并没有改变公寓与住宅的区别,比如没有学位、管理费较高等。

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