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福州楼市“被精装修”传说 卷土重来?

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NO.1
第一份“价外加价”罚单

2017年,东南偏南福州城,KFS将房子毛坯备案+捆绑(精装修)售卖,还算得上是颇为新鲜的一招。

彼时的声量最大者,首推泰禾福州湾。福州市12345便民(惠企)服务平台上,关于泰禾福州湾价外加价,高价捆绑精装修的投诉不说呈排山倒海之势袭来,却也相差无多。

综合投诉,泰禾福州湾高价捆绑精装修,时至6000-10000元/平。

放眼今时今日的福州,小康之家的装修也不过堪堪2000元/平。普通人还真难知晓,6000-10000元/平的精装修,在彼时的福州,呈现的是何种殿堂般效果?!

彼时的泰禾集团,气势如虹,一路“买买买”,布局原本并未涉足的三江口,只是彼时攻城略地的一个缩影。稍早前的2016年,泰禾按捺不住燥热的激情,似有远见般“收”了踞守在此的“大盘”三江城与美伦·学府雅居。

至此,小开发商们自娱自乐的净土三江口,一去不复返。

泰禾未触及此地前,2016年开盘的5#美伦·学府雅居,均价不过堪堪12000元/平。饶是如此,偏安一隅的三江口仍少人问津。

2017年,被泰禾灌装了海西“陆家嘴”的三江口以“福州湾”之姿横空出世,“世界,在此靠岸”的推广语不知亮瞎几多福州人的钛合金眼。一万既然卖不动,那就高价捆绑精装修等价外价,演绎了一出逼近3万/平的福州楼市传说。

泰禾自然不是捆绑精装修的唯一践行者,但其余同行“恪守本分”,小心翼翼尝试,捆绑的精装修价多在4000元/平,较之福州湾捆绑的6000-10000元/平,简直谓之“良心”。

或许,也正因为此,市场反弹甚大。泰禾福州湾于当年被有关部门联合约谈、处罚,采取停止项目销售、交还预售许可证、重新按精装修标准申报价格备案、办理客户退订、退款手续等,开了福州“价外加价”的整改先例。

是为,福州第一份“价外加价”罚单。

NO.2
精装维权潮几时休

2019年之后,780万+福州人的感知是,2017年、2018年福州似有跑步进入精装修时代的大势戛然而止。

精装修被裹挟,意即毛坯价格按照政府规定的备案价售卖,抬高价格部分让购房者通过所谓精装修的价格一次性付款买单。

在楼市势如虹的2017年、2018年,福州人再度开启抢房模式,在资产保卫战中,他们的脸上写满了焦虑、焦躁与不安。

但大潮过后?楼市震荡期下,交房现场堪比车祸现场,曾经挤破脑袋花高价买的房子,并没有换来高价的质量,甚至,正常的质量都俨然成了稀缺品。减配!减配!!减配!!!楼市震荡期下,一切都被放大,引发的维权潮也最为轰轰烈烈。

房价一轮一轮下行,尤其在非中心项目,卖不动了,不在少数的盘甚至以所谓“工抵房”当遮羞布来寻求以价换量,备案价8.2折有之,6.8折亦有之。

价外加价自然不再是个问题,高价捆绑精装修,在东南偏南福州城,由此淡出了江湖,似是成了挥之不去的回忆。但,也并非绝对。

NO.3
大尺度豪宅的“精心调整”

2021年,农历牛年春节开假没多久(2.20),东二环的建发地王项目379套住宅领证了。若单看周边竞品售价,公园左岸(精装3.65万/㎡)、榕发观湖郡(3.38万/㎡)、保利和光尘樾(3.15万/平)、蓝光星珀1期蓝光里(2.9万/㎡)、城投鹤鸾郡(2.7万/㎡)……

这个名为“建发·养云”的新盘备案均价其实挺高,3.8万/平,按备案的毛坯计算,建发·养云动辄就要500万元。

但,须知晓,建发对其定位是“东二环公园顶豪”,主力产品为建筑面积约147-205㎡大尺度豪宅。

因此,3.8万的均价,对比2.85万/平的楼面价,溢价堪堪1万。若按备案价销售,不消猜测也知晓,没啥赚头。

于是,福州人的朋友圈就传出了置业顾问与中介分销人员的“精心调整后的精装升级”,分为5000元/平与7000元/平的精装修。

相信,福州12345上再过些许时日,780万+福州人会见到建发·养云。

NO.4
紧邻公园,是优势也是最大劣势

2020年8月28日,宗地2020-33号东二环纯住宅用地吸引13家竞买人报名参与,68号竞买人厦门建发以27.42亿元,配建3000㎡自持社会租赁住房建筑面积竞得该地块,隐形楼面价达到28445元/㎡,创造东二环横屿片区楼面价新高!

平心而论,该地块位于东二环板块核心,毗邻横屿路、鹤林路等主干道,同时临近地铁4号线化工路站。地块紧邻鹤林生态公园、牛岗山公园,生态景观优势出众。

但这绝对是学院派的说辞,要知道,公园是优势,却也是最大的劣势。烦请认真阅读下图。

NO.5
不温不火小透明

建发集团是源自厦门的本土国企旗帜。在厦门,其住宅品质往往意味着高端与口碑。但这家闽系房企南派的代表,在闽系房企北派大本营的福州,似是难展拳脚,虽已挥戈入榕18载,却也只是不温不火的小透明,罕有既叫好又叫座的项目。

以建发自诩“城央巨著销傲榕城,首开大捷,掀起榕城现象级热销狂潮,沸腾一座城!”的建发央著为例,2019年4月30日、2019年5月9日取得预售证,住宅1116套,截至2021年2月23日,已售516套。也就是说,在长达近两年的时间里,去化率堪堪46%。着实一般。

建发·养云是个“很特殊的红盘”,因为,它体现了福州楼市“东西差距”,“被精装修”两大传说。

看得见的地方,看不见的地方,皆是博弈。下一步,福州12345上见!

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