福州楼市“被精装修”传说 卷土重来？

NO.1

第一份“价外加价”罚单

2017年，东南偏南福州城，KFS将房子毛坯备案+捆绑（精装修）售卖，还算得上是颇为新鲜的一招。

彼时的声量最大者，首推泰禾福州湾。福州市12345便民（惠企）服务平台上，关于泰禾福州湾价外加价，高价捆绑精装修的投诉不说呈排山倒海之势袭来，却也相差无多。

综合投诉，泰禾福州湾高价捆绑精装修，时至6000-10000元/平。

放眼今时今日的福州，小康之家的装修也不过堪堪2000元/平。普通人还真难知晓，6000-10000元/平的精装修，在彼时的福州，呈现的是何种殿堂般效果？！

彼时的泰禾集团，气势如虹，一路“买买买”，布局原本并未涉足的三江口，只是彼时攻城略地的一个缩影。稍早前的2016年，泰禾按捺不住燥热的激情，似有远见般“收”了踞守在此的“大盘”三江城与美伦·学府雅居。

至此，小开发商们自娱自乐的净土三江口，一去不复返。

泰禾未触及此地前，2016年开盘的5#美伦·学府雅居，均价不过堪堪12000元/平。饶是如此，偏安一隅的三江口仍少人问津。

2017年，被泰禾灌装了海西“陆家嘴”的三江口以“福州湾”之姿横空出世，“世界，在此靠岸”的推广语不知亮瞎几多福州人的钛合金眼。一万既然卖不动，那就高价捆绑精装修等价外价，演绎了一出逼近3万/平的福州楼市传说。

泰禾自然不是捆绑精装修的唯一践行者，但其余同行“恪守本分”，小心翼翼尝试，捆绑的精装修价多在4000元/平，较之福州湾捆绑的6000-10000元/平，简直谓之“良心”。

或许，也正因为此，市场反弹甚大。泰禾福州湾于当年被有关部门联合约谈、处罚，采取停止项目销售、交还预售许可证、重新按精装修标准申报价格备案、办理客户退订、退款手续等，开了福州“价外加价”的整改先例。

是为，福州第一份“价外加价”罚单。

NO.2

精装维权潮几时休

2019年之后，780万+福州人的感知是，2017年、2018年福州似有跑步进入精装修时代的大势戛然而止。

精装修被裹挟，意即毛坯价格按照政府规定的备案价售卖，抬高价格部分让购房者通过所谓精装修的价格一次性付款买单。

在楼市势如虹的2017年、2018年，福州人再度开启抢房模式，在资产保卫战中，他们的脸上写满了焦虑、焦躁与不安。

但大潮过后？楼市震荡期下，交房现场堪比车祸现场，曾经挤破脑袋花高价买的房子，并没有换来高价的质量，甚至，正常的质量都俨然成了稀缺品。减配！减配！！减配！！！楼市震荡期下，一切都被放大，引发的维权潮也最为轰轰烈烈。

房价一轮一轮下行，尤其在非中心项目，卖不动了，不在少数的盘甚至以所谓“工抵房”当遮羞布来寻求以价换量，备案价8.2折有之，6.8折亦有之。

价外加价自然不再是个问题，高价捆绑精装修，在东南偏南福州城，由此淡出了江湖，似是成了挥之不去的回忆。但，也并非绝对。

NO.3

大尺度豪宅的“精心调整”

2021年，农历牛年春节开假没多久（2.20），东二环的建发地王项目379套住宅领证了。若单看周边竞品售价，公园左岸（精装3.65万/㎡）、榕发观湖郡（3.38万/㎡）、保利和光尘樾（3.15万/平）、蓝光星珀1期蓝光里（2.9万/㎡）、城投鹤鸾郡（2.7万/㎡）……

这个名为“建发·养云”的新盘备案均价其实挺高，3.8万/平，按备案的毛坯计算，建发·养云动辄就要500万元。

但，须知晓，建发对其定位是“东二环公园顶豪”，主力产品为建筑面积约147-205㎡大尺度豪宅。

因此，3.8万的均价，对比2.85万/平的楼面价，溢价堪堪1万。若按备案价销售，不消猜测也知晓，没啥赚头。

于是，福州人的朋友圈就传出了置业顾问与中介分销人员的“精心调整后的精装升级”，分为5000元/平与7000元/平的精装修。

相信，福州12345上再过些许时日，780万+福州人会见到建发·养云。

NO.4

紧邻公园，是优势也是最大劣势

2020年8月28日，宗地2020-33号东二环纯住宅用地吸引13家竞买人报名参与，68号竞买人厦门建发以27.42亿元，配建3000㎡自持社会租赁住房建筑面积竞得该地块，隐形楼面价达到28445元/㎡，创造东二环横屿片区楼面价新高！

平心而论，该地块位于东二环板块核心，毗邻横屿路、鹤林路等主干道，同时临近地铁4号线化工路站。地块紧邻鹤林生态公园、牛岗山公园，生态景观优势出众。

但这绝对是学院派的说辞，要知道，公园是优势，却也是最大的劣势。烦请认真阅读下图。

NO.5

不温不火小透明

建发集团是源自厦门的本土国企旗帜。在厦门，其住宅品质往往意味着高端与口碑。但这家闽系房企南派的代表，在闽系房企北派大本营的福州，似是难展拳脚，虽已挥戈入榕18载，却也只是不温不火的小透明，罕有既叫好又叫座的项目。

以建发自诩“城央巨著销傲榕城，首开大捷，掀起榕城现象级热销狂潮，沸腾一座城！”的建发央著为例，2019年4月30日、2019年5月9日取得预售证，住宅1116套，截至2021年2月23日，已售516套。也就是说，在长达近两年的时间里，去化率堪堪46%。着实一般。

建发·养云是个“很特殊的红盘”，因为，它体现了福州楼市“东西差距”，“被精装修”两大传说。

看得见的地方，看不见的地方，皆是博弈。下一步，福州12345上见！