富力的“降负债”密码

2020年，面对多重考验，富力地产一方面通过创新销售稳定主营业绩，另一方面通过一套“组合拳”充沛现金流。一系列动作犹如为富力地产注入了“源头活水”，不仅使富力地产的负债结构得到优化，更为今后从规模扩张向质量效益的转变打下了基础。

　　撰文/ 郭旭

　　2020年，对于房地产行业来讲是充满考验的一年。

　　年初疫情爆发、销售受阻，年中热点城市调控加剧。尤其是下半年，“三道红线”监管新规出台，依照剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比对房企进行明确等级划分，并直接和融资挂钩，一时间让“降负债”成为房企当务之急。

　　据《上海证券报》统计，新规出台后，2020年上半年，在50强房企中，超过40家房企不同程度“踩线”。此外，更有不少房企没有挺过2020年，据人民法院公告网显示，2020年房企破产数量超470家。

　　不过，尽管如此，仍有不少房企在2020年交出了不错的答卷，富力地产就是其中一个。

　　2020年，富力地产实现了1388亿元的权益销售额，超过了2019年的1382亿元，多重考验下，仍实现了业绩增长。与此同时，在房企“降杠杆”的关键之年，富力地产更是通过加速销售、股权融资、盘活资产等一系列“组合拳”，将降负债逐步落地。

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　　创新营销，加速回款

　　财报显示，富力地产的经营收入主要由三大部分组成，其中，最主要的房地产开发销售占到90%左右，其次是酒店服务占4%-9%左右，商业物业租赁则占1%左右。值得一提的是，富力地产的房地产开发销售作为主要利润来源，营销毛利率可以达到33.5%。

　　对于富力地产来说，筑牢运营安全，根本上要夯实主营业务，通过卖房销售回款也是最直接最快速的现金流保障方式。

　　但2020年新冠疫情的来袭，使得线下销售严重受挫，一众房企一度面临着如何转换赛道的问题。富力地产则成为了最早一批进行线上销售的房企，并且采取了多种创新营销方式，最大程度抵消了疫情造成的不利影响。

　　自2020年2月开始，富力地产相继推出“好房子，网购吧”、升级版“好房子，线上购”、“好房星带看”线上营销三部曲；4月至6月发起“富力有礼，相遇好房”、“百城百盘，老总直播”活动，开创明星、老总直播卖房的行业先例。

　　在下半年的两个关键节点到来时，富力地产也反应迅速，收效显著。双十一时期，富力地产参与线上购房活动的货值达500亿，销售额超百亿；双十二期间，富力华南区域营销副总监游坚携手著名歌手腾格尔亮相直播间，与观众在线实时互动，并推荐了富力南驰·富颐华庭项目，当天权益券销售372张，3套精选好房上架一分钟售罄。

　　当创新营销遇到"金九银十"，富力地产多个楼盘的去化率一度达到97%以上。例如，江苏盐城富力科创城开盘即被“秒抢”，单盘销售超过20亿元，去化率超过97%。

　　富力地产城市更新板块也进入新的战略收获期。例如，上述的富力南驰·富颐华庭，该项目于2020年9月首次开盘，以26.8亿的成绩刷新了广州近5年来的单次开盘记录，三个月后的二期开盘斩获25亿元，以合计超50亿元的销售额创下广州楼市新纪录。

　　数据显示，富力地产目前已签约城市更新合作项目已有80多个，规划总建筑面积超7000万平方米，其中大湾区面积占比逾54%。

　　此外，值得一提的是，2020年下半年，随着疫情得到控制，富力地产的第二大主营业务酒店服务也实现了超预期增长。

　　数据显示，2020年9月，富力地产下属酒店经营收入5.62亿元，实现利润1.42亿元，已经超去年同期水平。到了当年“十一”期间，富力地产旗下国际品牌酒店实现总收入约1.03亿元，较去年同比大幅增长26.9%；下属万达品牌酒店实现总收入约1.12亿元，较去年同比大幅增长21%；合计实现营业收入约2.15亿元；酒店平均入住率远超去年同期，峰值入住率接近90%。

　　有业内人士分析，随着疫情的可控与防控常态化，富力地产旗下的高档酒店具备保值、增值特性，在旅游经济持续复苏的环境之下，酒店业务具备一定的增长潜力，从而提供持续且稳定的现金流，或可以“现金奶牛”的身份支撑起富力的长期降负债策略。

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　　多措并举，增加现金流

　　在着力主营业务之外，富力地产还积极采取各种“配套”措施充沛现金流。

　　在资本市场，早在2019年12月，富力地产配售2.73亿股新H股，用于偿还公司境外债务；2020年10月，富力地产又宣布完成了2.57亿股新H股的配售，获得的24.98亿港元配售净额，所得款项用途同样是偿还负债。

　　2020年10月5日，富力地产公告称，完成2.57亿股新H股配售，配售所得款项净额为24.98亿港元(约3.2亿美元)。富力地产表示，该次配售完成后，公司扣除预收款的资产负债率预计将下降至69.72%，净负债率预计将下降7个百分点。

　　早前，富力地产董事长李思廉曾披露富力地产的三个降负债方法，包括按预售证来销售房子，卖一些已经盖好的投资性物业，以及找人合作开发项目，或卖一些项目股权。卖掉空港物流园70%权益在内的资产正是第二个渠道。

　　资料显示，广州空港物流园是富力地产旗下的物流仓储资产，也是富力地产持有的一宗面积大、价值高的投资性物业，已正式运营11年。项目位于广州市花都区，占地约1470亩，计划建筑面积超过120万平方米。

　　2020年11月，富力地产表示将与黑石共建广州空港物流园。2021年1月19日，富力地产宣布已完成物流园70%权益的转让，共收取约40.62亿元，带来了可观的现金流。

　　富力地产方面对此表示，合并事项有利于优化资源配置、专注核心业务发展、增加资金储备及降低负债率，更有利于提高抗风险能力。

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　　积极偿债，红线翻绿

　　销售稳定、现金流不断充沛，富力地产的偿债行动也在同步积极进行。2021年1月就进行了密集的债务兑付。

　　2021年1月20日，富力地产发布公告称，16富力03公司债券本金及利息共计38.52亿元已足额汇至中国证券登记结算有限责任公司上海分公司，完成了“16富力03”公司债券的支付工作。

　　1月6日，富力地产宣布已提前将本金及利息共计64.32亿元足额汇至中国证券登记结算有限责任公司上海分公司，完成“16富力01”公司债券本息兑付工作。

　　1月4日，富力地产发布公告称，公司已于2020年12月30日将“18富力10”回售本金及全额利息共计约75.11亿元划转至中证登上海分公司，并由中证登上海分公司于2021年1月4日划转至投资者账户。

　　数据显示，未来一年内，富力地产需偿还的到期公司债券金额不到1亿元，加上选择权到期的公司债券总额也仅为2020年度的21.48 %，且没有集中到期情况，短期债务压力已完全释放。

　　从整体数据来看，2020年以来，富力地产持续降杠杆，效果显著。截至2020年三季度末，富力地产经营活动净现金流净额由2020年中期的74.35亿元进一步大幅增长至188.45亿元，相较于2019年三季度的-227.98亿元及2019年末的-136.32亿元大幅改善。

　　截至2020年三季度末，富力地产的负债合计1144.11亿元，其中，有息负债规模则较一季度下降了约242亿元，净负债率已同比下降至166%，资产负债率下降至约80.37%，若剔除预收款，其资产负债率或降至70%左右，基本实现翻绿。

　　回顾富力地产的2020年，可谓是关关难过关关过，尤其是面对“降负债”的命题，富力地产更是用了一招“源头活水”的策略交出一张出色答卷。随着债务压力的逐步释放，轻装上阵的富力地产无疑会以更好的姿态迎接2021年的各种挑战。