广州楼市：在广州这类房产不适合投资了，内行人却绕开不碰

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，请问现在美林湖畔南向两房5.3一平算贵么？两房82平朝南的，总价435万中低楼层，如果从投资的角度上看，黄埔花园南向三房两卫115平，总价480万，单价4.1万，哪个更值得投资？还是说投资骏景花园会更合适么？

回答：你好，不要犹豫，美林湖畔是明显贵了，如果投资的话，不太合适，建议考虑黄埔花园和骏景，具体房源详见内部分享！

提问：云叔好，本人在广州越秀东堤湾有一套两房，现在手上有资金400万，可承受月供5w，现在考虑：1、置换一套稍大面积的，但周围楼龄较久，东山雅筑感觉较为满意，但担心日后上涨乏力，且非普通住宅流转性差；2、考虑另外购置一套800以下，但想不清楚越秀或天河两者哪个更优？麻烦云叔指点指点！感谢

回答：你好，东堤湾，杨箕站，铁一学位，有一定楼龄，不自住可置换。东山雅筑，是可以考虑的，但这种大面积带跃层的户型，但是未来可能不会特别受欢迎，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：云叔好，请问下总高33层，一套是西面边户，14楼，全明户型；另外一套是中间的，25楼，但是主卧卫生间没窗户，户型一模一样，价格的话高层贵每平100；请问云叔哪套更好些？谢谢！

回答：你好，边户通常三面通风，从观景还是通风上来讲都要远远好于中户，会获得更好的视野，边户的采光比较容易看，中间户的采光要具体进去看，能否南北通透，还有楼间距；边户由于多出一侧直接与外界接触，因此隔音、隔热方面不如中户， 如果你那边边户不临街，不嘈杂，价格低的话，可以入。

提问：云叔好，广州户口，单身，刚需首套，首付60万，年收入40多万，看看你推荐番禺或者老黄埔小三房，天河的小户型上车盘这种呢？考虑通勤方便的话，可以入吗？感谢

回答：你好，刚需首套，首付60万，总价也就在200万左右，也只能黄埔、番禺了，运气好的可以买一个小三房，你的月供是没有什么问题的，建议直接买三房，用一点杠杆就行了。

提问：云叔好，我在布吉水晶花园有套三房，小孩上小学5年级，想找个好点的初中学位房，现有现金340万左右，我们想买个总价800万左右的房子，主要改善自住和学位同时兼顾升值投资属性的3房或者4房，目前看过特发和平里的复式4房和龙湖春江天玺新房复式4房，还有碧海富通城三期的三房，等过几年有钱了再卖掉布吉的小三房，找个有投资潜力的置换。请问怎么选择最好啊？

回答：你好，特发和平里户型很乱，高峰学校排名还可以，不过生源不行，没有继续保持的基础。龙湖春江天玺天在龙华和龙岗的交界处，位置很尴尬，周边的环境也很差，民房多，地段板块的高端楼盘，未来发展潜力一般，这几个盘区位对比的话，富通城>特发和平里>龙湖春江天玺。水晶花园建议直接出售，留着也没有很大的用处！

提问：云叔好，预算320万，很难在科学城买到楼层好朝向较新的三房了，业主心态都不稳定。1、买低楼层的南向三房和朝向北的三房、两房又担心5年以后出手较难。2、看了南岗附近的新楼盘富力新城，价格2万9到3万1，请问您觉得这楼盘如何？是否值得投资？感谢回复！

回答：你好。其实买房主要是买地段，资金有限只能做一些取舍，只能说算是这个资金买的较的产品了。富力新城这个盘的话不建议买，价格虽然是便宜的，但隔壁就是新塘了，一脚油门就过去，而且新塘TOD的配套更成熟，又不限购，还是便宜，性价比高，购买力容易被虹吸过去。南岗一带很尴尬，两头不靠，临港经济区不靠，新塘TOD不靠，就是有点尴尬，更关键的是没有地铁，交通出行不太方便，周边没有什么产业支持。

提问：云叔好，本人在市区工作，目前有广州购房资格，打算买套刚需自住房，400万左右，主要是考虑新房，或者云叔有哪些好的推荐呢？

回答：你好，400w预算，在广州市区买房，可以考虑天河、荔湾、白云这几个区域；荔湾近来的发展趋势较好，有新晋名校，轨交方面也都发展起来，其中中海学仕里项目，悦江上品和白鹅潭的新世界凯粤湾项目可以看看；天河区域，奥体板块的珠江花城项目，可以对口执信中学天河校区也是不错的项目；白云湖板品实云湖花城项目也在运算价格内，就是在配套方面有些欠缺，但是也可以考虑。

提问：云叔好，买房想往市区走， 最近看了海珠沿江滨江片区，看中珠江帝景，预算只能上到91方的两房，报价基本都是600万出头， 不知道是否值得入手，担心这种面积会不会以后如果换房会比较难出手？ 需要学位中上即可，居住体验中上，这个价位区间的楼盘，或者还有哪些好的推荐？感谢

回答：你好，600万出头，还买两房，指点太浪费了，一定要买三房了，这个价格预算，来琶洲西磨碟沙附近，以及金融城现在范围也很大，小三房、大三房随便挑啊！