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上海的学区房,还能买吗?

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  不买学区房不知父母恩。

  上海家长因为学区房焦虑到什么地步?环二有位很好的朋友之前天天研究学区房,天天出来看房,心力交瘁,精神恍惚,有一次做梦都梦到自己家划进了福外。

  为了缓解大家的焦虑,环二决定出一个学区专题。在系统介绍上海学区之前,我们先回答几个最基本的问题。

  1、为什么学区房这么火

  
这个问题比较好解释,优质教育资源实在过于匮乏,即使在上海。

  
外地对上海的误解之一是上海高考压力小,其实恰恰相反,上海高考压力不是全国最大也是之一。

  
上海高考升学率确实高,有70%的学生可以进入本科阶段,不过高中录取率却只有60%左右,其他40%学生进入高职、中专等等。

  
这样算下来能进入本科阶段的学生仅40%多,能进入985大学的仅有0.75%,但是上海毕业于985大学的家长比例却高得多。


  (各高校2019年毕业生人数)

  上海每年有3万多名985大学生毕业,其中超过50%会在上海就业。

  
当然不少本科生选择深造,4所985高校每年向上海输出1万名就业人员应该足够保守。

  
如果再计入外地985毕业生来沪就业,上海每年新增985高校毕业生远超2万名。

  
而上海每年仅有3800个孩子能考上985。

  
即使这3800个孩子全部来自“985家庭”,也有不少交大复旦的家长发现孩子成绩不如自己。
环二遇到不少新上海人心里憋着一股劲:

  我在高考大省十八线小地方考上985,娃在上海死命挤,如果只考上普通本科,真的是咽不下这口气。

  
随着孩子年龄的增长渐渐的显露出成绩不如自己的尬境,家长变得焦虑起来。
如何缓解这种焦虑?

  读最好的学校,上最贵的补习班。

  
上海考生面对的是这样一群家长和子女,压力能小得了吗?
所以上海家长在教育上的支出高于其他城市,投入教育的支出比例越高,收入越高,有限的学区房炒得越高。

  
何况学区房没有想象的那么贵。

  2、为什么学区房这么贵

  
网上经常遇到的一个悖论是:为什么学历不值钱,但是学区房这么贵?
是啊,本科生奋斗几十年可能都买不起学区房,却依旧有大量家庭奋不顾身,甚至掏空几个钱包入手。
尽管大家都知道即使买到学区房子女也未必能考入本科。
原因很简单:

  他们认为学区房会更贵。

  所谓的对教育重视、学习氛围都是托词,大部分父母买学区房最基本的逻辑是:学区用完了房子转手还亏不了。
如果学区房是消耗品,每年贬值30万,有多少父母能坚持9年?

  
或者说你能接受的贬值额度最高是多少?这就是你愿意为教育投入的成本。

  
所以正确的逻辑是:优质教育资源稀缺——>价格上涨——>形成学区房升值共识——>价格持续上涨。

  
大部分父母买学区房时内心台词变成了:学区用完了加价30%转手。
这学区房还跌得了吗?

  
当然不能说父母这样操作有错,房子本来就是投资品——所有国家在统计CPI时都没有将房产计入,因为国民经济中房产属于投资,而不是消费。

  3、学区房的本质是什么

  那么学区房到底能多大程度提升成绩?

  
网上有个解读学区房的段子:学区房就是范伟小品《卖猫》中的那只猫。

  
范伟夹包袱出去收古董,恰好遇到高秀敏卖猫。意外发现猫食盆是件珍品,于是打定主意将猫买下,顺手就带走猫食盆。

  
可付钱后高秀敏拒绝赠送:我就靠这个盆子卖猫呢。

  
引申过来,ZF最终卖的是房子,学区就是那只作为诱饵的古董。

  
如果看数据确实如此,明珠ABC三校中高级职称教师占比55%左右,森兰明珠发展到2020年也只有31%——毕竟分校以新招聘教师为主。

  
不过确实部分名校分校成绩得到验证,如果成绩提升与教师关系不大,那托起成绩的只有家长,环二称其为“狐假虎威”:

  学校将成绩拍在家长面前:看,我们没骗你吧?

  其实成绩取决于家长已经是共识。

  
即,名校通过吸引重视教育、愿意为教育买单的家长聚集,从而提升自己成绩。


  
《校友会2017中国高考状元调查报告》显示,2007-2016年全国共产生831名状元,来自教师家庭的多达35.09%。

  
教师并不是决定社会资源的群体,这些学生的成绩更多的是来自家庭的熏陶、对教育的重视。

  
学校的教育氛围有一定影响,不过教育氛围依旧取决于家庭。

  
1997年之前上海学区房概念并不强,当时小升初是统考,靠成绩入学。1997年开始改为地段入学,后来发现优质初中成绩开始下滑。

  
不过2003年之后初中成绩再次开始分化——民办初中开始崛起,依旧靠的是选拔生源。
张江中心小学、平南小学等公办学校成绩向好,更多的也是依靠居民学历的提升。

  
民间一直认为南翔没有学区,不过当地教学成绩每年都在进步——南翔的村民迁走,市区的白领迁入。

  学区房的确有价值,价值仅限于吸引了大量重视教育的家长。

  
所以我们判断名校分校含金量,一方面要看是挂名还是直属,更重要的是看吸引了什么客群。

  4、学区房前景

  回到“为什么学历不值钱,但是学区房这么贵?”这个话题。

  
通常我们认为学区房升值性来自稀缺——购买力不断膨胀,出价一定会越来越高。

  
而学历越来越不值钱是因为可以复制,每年都有大量985高校毕业生进入社会,老的毕业生学历立即贬值——稀缺性降低。

  
可大家发现现在学区房也可以复制,明珠小学原来只有一个校区,后来明珠B明珠C明珠森兰不断的扩张。


  
当然有一部分学校纯属灌水,不过民间达成的共识是:

  对于郊区,有名校分校即不为菜小。

  
共识是最能决定房价走势的力量。虽然我们都知道凶宅对身体、对居住没有影响,不过仍然不敢入手,因为共识是大部分人不喜欢——重点不是你是否在意,而是你的买家。

  
当名校分校吸引了部分重视教育的家长,意味着原先的学区房缩水——蛋糕尺寸固定,吃的人越来越多。

  
如果我们将房价进行拆解,房价=居住属性+配套+学区,学区缩水意味着房价应当缩水。
另一个风险来自学区意识的淡化,其实这方面政府一直在与民间做斗争。
1997年之前上海小升初统考,家长盲目的追求优质初中导致学生过早的介入考试。
为了解决这个问题取消统考,大家都读家门口的学校减轻升学压力。

  
不过后来民办钻空子强势崛起,考试压力再次回到小学,当局无奈只好重出政策——民办初中、小学全部摇号。

  
之所以反复纠缠,是因为学区意识容易带来“内卷”。当问及为什么要让孩子报补习班时大部分的家长回答是大家都报了。

  
当所有学生都报名补习班1小时,你只有报名1.5小时才是有意义的。

  
就好像一个人站着看电影更清楚,当大家都站起来时你站着也失去了意义。

  
所以大的趋势是降低义务教育阶段各学校区分度,提供普惠教育,最终目标是:

  上家门口的好学校。

  前面提到的集团化办学郊区开办分校是实现这个目标的路径之一。

  不过这个过程需要一定周期,中间要经历多少曲折不能确定,是否可以真正达成这个目标不能确定,说不定哪天就冒出一个类似民办学校的神奇力量。

  上家门口的好学校,前提是家门口都是好家长。

  所以我们不能武断认为学区房就没有前景,至少短期内仍然不易复制,至少短期内对教育的追求愈加强烈:

  学历越贬值,越需要高学历。

  
之前可能大专生就够用,后来大专多了,优质岗位起点都是本科;后来本科生多了,优质岗位起点都是211高校;再后来,优质岗位起点变成了硕士。

  所以学历越不值钱,学区房越值钱。

  
唯一能确定的是,学区房投资需谨慎。
投资讲究的是规避风险,底线是避免“一棵树上吊死“,即开盘就输掉全部。如果只有一套投资机会,还是远离学区较为稳妥。

  另一个降低风险的方式是降低学区在房价中的比重,这也是2020年集学区、三房、品质于一体的产品涨幅领先的原因之一。

  当然一定会有不少家长留言:我买一套打一老破小明年涨个50万打你的脸。

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