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北方房价集体“失守”?央行原副行长:要做好泡沫破灭的准备

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  前不久,各大机构陆续发布了今年1月房价整体走势。与往年走势类似,很多家庭都会在年底实现购房安置计划,因此1月整体房价上涨,房价上涨的城市数量与之前相比也增加了一些。但也有不同的地方,从过去10年环比数据来看,今年1月涨势收缩了许多,对于购房者而言是个好消息,说明楼市整体平稳发展,符合楼市调控方略。

  但如果只关注房价下跌城市的话,那么我们能够发现这样一个现象,房价下跌城市中,以北方城市为主:铜川同比下跌8.8%;晋中同比下跌8.57%;安庆同比下跌5.85%;张家口同比下跌4.99%;南阳同比下跌3.41%;承德同比下跌3.43%;洛阳同比下跌2.03%,焦作同比下跌2.39%。周口、驻马店、郑州、石家庄、潍坊等北方城市也都呈现下跌趋势。不难发现,除了偏远三四线城市之外,郑州这种新一线城市也出现了下跌,并且已经连续几个月都呈现下跌趋势。

  

  为何北方城市的房价会集体“失守”?笔者认为主要有三个原因。

  其一是楼市的不断调控。根据第一财经前不久公布的数据来看,全国房价过万的城市数量已经达到77个,房价过万的县城数量也有38个,说明整体房价依旧处于高位。不得不承认的是,过去国内经济飞速发展离不开房地产市场做出的贡献,但其本身不健康、不成熟的发展趋势却造成了更大的问题,百姓收入水平与房价涨势不匹配、与城市经济发展不协调、实体经济边缘化等。因此,国家于2016年正式提出了“房住不炒”理念,这几年一直致力于楼市调控。

  今年刚开年,楼市接连放出“大招”,比如“限贷令”、“三道红线”、限购限贷等多项调控措施。在密集调控下,炒房客陆续退出市场。而由于很多北方城市都是偏远地区的小城市,其相关资源稀缺,因此房价很容易受到影响出现波动,但一些大城市各种配套资源比较充足,房价抗跌性比较强。

  

  其二是人口不断流动。早在1935年,我国著名地理学家胡焕庸就提出了“爱辉腾冲线”概念,以此线来划分,约有94%的人口居住在约占全国土地面积43%的东南部地区,约6%的人口居住在约占全国土地面积57%的西北部地区。而近些年随着科技发展,城市之间往来变得更加方便快捷,因此每年都有大量的毕业生与打工者前往一二线城市以及沿海城市寻求发展,而这些城市也以南方城市居多。

  正如经济学家任泽平所说,房价短期看金融、中期看土地、长期看人口。可见人口才是决定房价的最终因素,人口直接对应着住房需求。因此对于这些偏远的北方城市来说,由于常年人口流失,因此缺少刚需支撑,长期以往房价自然会受到影响。

  

  其三是居住质量要求的提升。随着生活水平质量不断提升,人们对于健康也越来越关注,因此对于居住环境要求也越来越高。就居住环境而言,南方城市比北方城市更加受欢迎,因为早期北方重工业科技比较发达,但也造成了一定的环境问题,比如一些北方城市常年出现“雾霾”等天气,不适宜居住,因此从宜居的角度上看更多人也喜欢南方城市。

  未来北方城市房价走势是否会持续不得而知。但北方城市房价走势反映出来的不仅仅是简单的房价波动,而是“房价轮动效应”。

  简单解释一下“房价轮动效应”,即从过去房价上涨周期来看,房价领跑城市能级越大,其带动涨幅的能力就越强,比如2015年时候,北京上海深圳一线城市普涨,其2016年带动武汉郑州重庆新一线城市上涨,紧接着2017年西安、三亚、大连、宁波、昆明等二三线城市上涨,同样也带动了周边城市房价上涨。

  

  但就现在的房价走势来看,一线城市房价走势平稳,过去一个月4个一线城市都出现了一系列调控,“房价轮动效应”无法生效,而新一线城市以及受欢迎的二线城市走势平平,但正如同上文所说,北方的新一线城市郑州已经出现了连续下跌,由此是否会引发房价下跌的“轮动效应”呢?这个才是值得深思的问题。

  同样地,上文已经说过房价“长期看人口”,人口直接对应着楼市住房需求。数据显示,2020年公安部上户口的新生人口创下历史新低,只有1003.5万人,近十年来最高值为2016年,出生人口达到了1786万,短短四年骤减70%。从具体城市来看,一些城市的出人人口甚至直接减少了一半,比如厦门减少51.6%、信阳减少53.2%、乐山减少47.5%。正如社科院财经院综合经济研究部副主任冯煦明强调的一样,当前中国正存在着“人口世代断崖”的问题。

  

  一方面,从各个机构统计出的数据来看,均证明了未来几年国内人口会进入“负增长”阶段,说明未来楼市整体需求会不断降低。另一方面,当前楼市整体已经存在不低的空置率,而大量的开发商还在乐此不疲拍地建房,未来这些空置住房可能会“无人接盘”。正如央行前副行长吴晓灵告诫的一样:

  


在泡沫中狂欢的日子不多了,做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。

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