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2000平方公里不能解决2000万人的住房问题?深圳再引围观

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  作者:今纶

  深圳原副市长唐杰先生日前在接受《财经》杂志专访时回应了深圳的高房价问题,为了避免断章取义的嫌疑,我对这一问题截图如下:


  讨论问题之前,我还想说两点:

  第一,唐杰先生作为一位学者型官员,在任和退休之后的口碑都非常不错,我个人对他表示尊敬。本文只是讨论问题,对唐先生并无不敬之意。

  第二,我看到了深圳在积极解决高房价的问题,包括加大住宅土地的供应,包括加强调控,如出台二手房成交参考价降低炒作杠杆,继续出政策堵塞假结婚、假离婚的漏洞。


  深圳

  不过,唐先生的言论一出,最高兴的是深圳的地产自媒体、地产中介、炒房客以及地产公司、地产经济学家,这也是事实。

  不是土地不够,而是资源错配

  唐杰先生说“深圳2000万人口的住房问题不可能在2000平方公里内得到解决,全球范围内都没有这样的先例”,这当然不是事实。

  从香港经验来看,香港土地面积1106.66平方公里,人口752万(2019年底),香港的高房价世界有名,唐先生似乎确实是对的。可是,香港住房模式只是诸多住房模式中的一种。

  全国政协委员、香港中国金融协会副主席李山去年5月接受媒体采访时透露,“香港土地面积约1100平方公里,已经开发建设成为市区的面积不到25%,其中仅77平方公里用于建设住宅用地。以香港常住人口约800万计算(包括50万菲佣等外劳),人均居住面积仅有15平方米左右。”住房供应的短缺造成了香港冠绝全球的高房价。市区交通环境较好的地段,住房价格都在每平方米20万港币以上,缺乏公共交通、康乐设施的远郊地段,也都要十万港币以上。


  香港

  香港明明有1100平方公里的土地,却只拿77平方公里的土地用于建设住宅,这样的模式,谁要是学了,谁的房价就会上天。

  很不幸,深圳在某一个阶段确实是学习了香港这个模式。还是拿公开报道和业内人士的说法来佐证,这样比较有专业性:

  2020年7月,住建部副部长倪虹赴深调研,万科高级副总裁谭华杰不认可此前蒋慕川(华润置地华南大区总经理)的发言,蒋认为深圳“人多地少”是高房价的主因,谭华杰指出“是开发率的问题”。

  谭华杰解释称,目前全球除中国以外没有一个国家规定开发率控制在50%以内,日本东京登记的开发率为70%,很多居民还住独立屋,所以东京的人口及占地面积情况足以说明,利用好开发率就能改善居住环境,深圳是全中国开发率最高的城市,但也就40%的开发率,希望中国在开发率上可以借鉴日本等国家的政策。

  谭华杰还介绍了甲级写字楼的空置及租金环比下降的情况,“国内写字楼严重过剩,市场去化压力极大,深圳未来三年新增写字楼供应量可以满足未来25年的需求。”

  谭华杰是地产公司的资深从业者,他一针见血点出了问题所在:不是土地不够,而是资源错配。

  资源错配的意思就是太多地给了商业和工业,但是住宅土地供应不足。


  深圳

  第一太平戴维斯发布的监测数据显示,2020年四季度,深圳甲级写字楼的租金指数环比下降1.6%,同比下降6.3%。这已经是租金连续9个季度下降,同时,写字楼空置率也达到了28%,位居四大一线城市中的首位。

  深圳2019年土地供应仅有745万方,其中工业和商业用地占544万方,占比高达73%,居住用地166万方仅占22.3%。

  深圳知错就改,正在改:

  2020年深圳加大商品住房建设力度,共完成新开工商品住房建筑面积1236万平方米,为历年之最,同比增长160%。另外,商品住房用地供应227.53公顷,完成2020年度实施计划的182%。

  所以,唐先生的说法是有待商榷的,因为深圳此前并没有想解决这个问题,但并不意味着解决不了,目前正在努力解决。

  类似的问题还有:据深圳统计年鉴的数据,深圳常住人口从1979年的31万人增加到2018年的1302万人,增长了42倍。深圳的小学数量,从1979年的226所到2018年的344所,只增加了0.52倍。

  唐先生不会说“深圳2000万人口的教育问题不可能在2000平方公里内得到解决”吧,这个增长的比例太不匹配了。

  当然,现在深圳也在努力增加学位,这是后话。

  新加坡人很少吐槽高房价

  有个国家解决类似问题解决得不错,它就是新加坡。


  新加坡

  新加坡作为一个城市国家,人口570万,面积724平方公里,每平方公里的人口密度比深圳略少,但考虑到很多深圳人是住在临深片区,因此,两座城市的人口密度差不多。

  唐先生也说“在深圳、惠州、东莞的交界处已经形成了一个跨行政区的城市经济带,人口达到1000万”,可见情况属实。

  去年8月28日,深圳住建局在一个会议上提出,深圳房地产要学习新加坡模式,将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。结果引起地产经济学家、炒房客、地产中介、开发商的反弹。

  他们的理由就是“这属于市场经济的倒退”,很是义正严辞啊。可是深圳的房地产市场有过真正的市场经济阶段吗?要不我们来聊聊土地供应、限购、限贷?既然很多东西动不了,从解决实际问题的角度出发,深圳房地产学习新加坡至少是一个选项。

  能不能学成,能不能达到“60%”的目标姑且不说,这个方向是对的。

  日前,深圳籍知名歌手、《丁香花》原创歌手唐磊在社交平台上感叹:“我真的很后悔当年离开深圳去外面打拼做歌手,如今的我回到深圳也买不起深圳的房子,空有一个深圳的户口。”我对唐磊的状况表示很遗憾。


  长期以来,在深圳楼市形成了一种“狼性文化”和“丛林法则”,比如,有人就批评唐磊“你以为你是谁啊,写了一首歌,就想在深圳买得起房”。

  还有人嘲笑那些买不起八九百万、上千万乃至几千万房子的深圳户籍人口和“新深圳人”没用,不够奋斗,活该受穷,所以“深圳2000万人口的住房问题不可能在2000平方公里内得到解决”的说法迅速得到了他们的响应,还有人呼吁年轻人应该尽最大努力在深圳买房。

  新加坡作为一个资本主义国家是怎么干的?她没有嫌弃这些买不起房的人,更没有说这事儿解决不了,而是由政府出面购买土地、建设组屋,然后向符合条件的公民发售,价格只有同地段的公寓的一半。

  哪些人可以申请组屋?新加坡的公民,年满21周岁,就可以和自己的家人/配偶联名申请购买。35岁以上的单身新加坡公民可以申购2房式的新组屋。每月家庭收入要符合政府规定。如果只持有绿卡,也是可以购买组屋的,不过只能购买二手组屋。


  新加坡组屋

  新加坡的商品房价格高吗?非常高。根据Numbeo在2020年2月份核心城市中心城区的房价数据,香港以29147美元/平方米遥遥领先,紧随其后的是伦敦和新加坡,分别为17532美元/平方米、16473美元/平方米。

  可是新加坡人很少吐槽高房价,因为他们大部分人住在组屋里,比例高达80%。商品房涨上天和他们没关系。

  新加坡真正做到了“居者有其屋”,让大多数公民(市民)拥有自己的房子,似乎很奢侈,可是弹丸小国新加坡就是做到了。

  2019年,新加坡人均GDP超过6.5万美元,深圳为19.95万元人民币,深圳明显是低于新加坡的。

  新加坡在和深圳差不多的人口密度的情况下,解决了住房问题,这是给公民(市民)有尊严的生活,难道不是一个可以努力的方向?

  深圳房地产学习香港模式已经到头了,目标应该是新加坡模式,现阶段的调控手段是“长沙模式”。

  新加坡把居民出行本地化

  唐先生还说:“解决深圳住房问题,必须改变长期以来的行政城市观念,走向经济城市——城市之间的行政区划不能隔断城市之间的经济一体化,鼓励生产要素跨城市流动,减缓目前极为突出的城市之间人口过疏或过密的状况”。

  我理解唐先生的意思是:人们可以工作在深圳,但是可以跨城市流动生活,你可以去东莞、惠州、中山、南沙住嘛。可是这样带来的巨大的时间成本、路费成本以及各种资源的浪费(包括燃料)不是浪费吗?人们可以承受吗?

  新加坡是怎么干的?弹丸小国没有退路,总不能让公民每天在国境线上来回,或者住到海上去,于是老老实实根据人的行为模式有序地设计和建设城市。

  新华网新加坡频道的资料显示:

  市民日常出行最主要有四个目的,即购物(包括就餐),休闲,工作和孩子上学。为此,新加坡政府在有计划地进行住宅建设时,把全岛的几乎每一个地铁站建成了一个不同档次的购物和餐饮中心,在社区里也设很多大大小小的超市、小商品交易市场、菜市场和食阁、大排档等。


  新加坡社区公园

  同时,政府在全岛开辟有300多个邻里和地区公园,居民基本可以一出楼门,3到5分钟就可以走进一个公园。新加坡的50多个工业园区也基本建在离居民区不远的地方,有些无污染的企业,离居民区甚至只有一步之遥。而绝大多数的中小学是邻里学校,就设在社区之中,家长可以步行送孩子上学。

  这样的城市规划理念和实践,把居民的出行尽可能的本地化。避免让大多数人为了购物、餐饮、休闲、孩子上学等事进行长距离地出行,涌到某个固定的区域,在该区域造成大量人员的聚集和交通的拥挤。

  原来除了唐先生说的“让市民跨城市流动”,还有一个方案是让市民出行尽可能本地化。是的,如果部分深圳人在深圳上班、纳税、创造产值,却把家安在其他城市,其他城市要负责这些深圳市民的教育(尤其是学位)、医疗问题,这公平吗?如果人数少也就罢了,如果人数越来越多怎么办?随着“老龄化”程度越来越深,临深城市、片区越来越老,深圳永远只要精力充沛的适龄工作人员,这样公平吗?

  他们为深圳做出了贡献,有权利在深圳享受完整的福利,可以看看同样拥挤的新加坡,那是榜样。

  深圳应该向新加坡看齐

  而且更牛的是,新加坡的医疗、教育在亚洲也是一流的:

  早在2015年,据新加坡《联合早报》报道,由经济合作与发展组织(OECD)统计、全球最大规模的中小学排名公布,排名榜上位居第一的是新加坡。罗杰斯这种级别的大佬都把两个女儿分别送到新加坡南洋小学和南洋女中读书。

  去年6月10日,全球高等教育研究院校QS发布了2021年QS世界大学排名,新加坡国立大学在1002所亚洲院校中仍稳坐龙头老大,世界排名11,亚洲排名第1。


  世界卫生组织WTO于2019年发布《世界健康报告》,报告对各国的医疗体系进行了评比,新加坡排名世界第三。

  新加坡能做到的,希望深圳也能做到,因为这关系深圳2000万人的福祉,不如就从住房方面开始吧。

  所以,我的结论是:

  专业人士谭华杰说了,深圳不是土地不够,“是开发率的问题”

  深圳户籍人口在深圳不能拥有居所,不是理所当然的,世界不是只有“丛林法则”。这一点,深圳官方也是认可的,所以提出了“60%”的目标。

  深圳能用2000平方公里解决2000万人住房问题,人口密度大致相当的新加坡已经解决了。

  香港模式不是真理,不要用所谓“市场化”的借口抵制深圳既定的目标。

  深圳不但能在现有条件下解决住房问题,还应该在医疗、教育上高标准向新加坡看齐,因为深圳是示范区。

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