最高法：对违建房屋应保障实际居住使用人知情权、陈述权和申辩权

行政机关对于违法建筑采取强制拆除的处理方式实际上直接影响的是购买该违法建筑并居住使用的利害关系人，对违法建筑原建设者的影响可能已经微乎其微了。在此情况下，行政机关在作出对违法建筑的处理时，必须考虑到直接受到该行政处理行为实际影响的利害关系人的正当权益。北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师通过最高院的一个案例来为大家解析面对拆迁，如何保障实际居住权人的权利。

案情简介

刘某为安徽省阜阳市A区居民，在该区拥有合法的房屋居住，因拆迁其所居住的房屋被作为违建拆除，刘某不服该行政拆除，将A区政府、A区城乡管理执法局、B街道办诉上法庭。刘某不服一、二审判决，向最高院申请再审，

刘某认为：A区政府、B街道办是本案适格被告，刘某向法院提交的强拆现场照片等证据可以证明A区政府、B街道办的工作人员参与实施了对刘某房屋的强制拆除行为。被诉强拆行为在程序上和实体上均违法，严重侵害了刘某的合法权益。A区政府、B街道办明知刘某占有、使用涉案房屋是基于刘某与刘某梅签订的《房屋买卖合同》，在涉案房屋交房后，刘某对涉案房屋进行了装饰装修，并在此居住近六年，是涉案房屋的实际使用权人，并在该房屋内存放了大量生产生活用品及其他贵重物品。拆迁方实施被诉强拆行为之前没有保障刘某的知情权、异议权、申辩权等合法权利，也没有通知刘某提前搬出屋内财物。被诉强拆行为还导致刘某的多项财物或被损毁或不知去向，给刘某造成了重大损失。刘某请求法院判决确认被申请人强拆房屋行为违法，并责令将其房屋及财产恢复原状。

依法分析

本案的争议焦点之一刘某与被诉强拆房屋行为之间是否具有法律上的利害关系？

刘某与被诉强拆房屋行为之间具有法律上的利害关系。

首先、行政诉讼法上的利害关系最直接的表现为，当事人的权利义务因被诉行政行为的实施发生了改变，受到了实际的影响。本案中，刘某提供了B街道办作出的《关于刘某梅信访事项的答复》，该答复中载明“刘某梅于2006年与莲花社区董庄居民组达成协议，用12万元的价格购买了一处沟塘，后与莲花社区书记罗某共同开发建房（3栋，属于违章建筑），目前该处房屋已被依法拆除”。刘某还提供了其于2008年12月15日与刘红梅签订的房屋买卖协议等证据材料，以此证明其出资购买了涉案被强拆房屋。一审认可刘某作为被强拆房屋的实际居住人，与被诉强拆行为具有利害关系，具有本案的原告主体资格。二审对一审的此项认定也并未否认。本案被诉强拆行为针对的就是刘某实际居住使用的房屋，对再审申请人权益产生了直接的影响，强拆房屋的后果导致再审申请人丧失了对该房屋的居住和使用利益。

第二，被诉强拆房屋行为存在程序违法之处。

本案被强拆房屋被认定为违法建筑。从形式上看，A区城管局根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国行政强制法》等的相关规定履行了相应的听证告知、行政处罚事先告知、作出行政处罚决定、催告、公告、作出强制执行决定等程序，但这一系列的程序都是针对本案一审第三人罗某作出的，而案涉被强拆房屋的实际居住人是刘某，并不是罗某，因房屋强拆受到实际影响的也是刘某。即使罗某是被强拆房屋的建设者，对于已经建成多年的涉案房屋且该房屋实际居住使用人已经不是罗某本人的情况下，A区城管局所作出的针对涉案房屋的告知、催告及强制拆除决定和强制拆除行为的相对人不能再仅仅局限于涉案房屋的原建设者，而忽略了行政行为作出的直接相对人或利益明显受影响的利害关系人。

第三、本案A区城管局在实施强制拆除房屋行为之前，曾对案涉房屋相关情况进行过调查，知道案涉房屋的建设者和实际居住人并非同一人。在此情况下，被申请人A区城管局无论是作出处罚决定还是强拆决定，都应当将与案涉房屋的相关决定告知刘某，以保障其主张合法权益的权利和机会。

史律师评析

行政机关在处理违法建筑的法律关系中,应当针对不同情况进行相应的处置，主要分为两种情况：一是，对于正在进行建设的违法建筑，可对违法建设者予以处罚。二是，对于违法建筑已经建成多年并已出售的情况,由于行政机关实施强制拆除时已经产生了新的权利人,即除了违法建筑的建设者外还有违法建筑的实际居住、使用人。因此，行政机关对于违法建筑采取强制拆除的处理方式实际上直接影响的是购买该违法建筑并居住使用的利害关系人，对违法建筑原建设者的影响可能已经微乎其微了。在此情况下，行政机关在作出对违法建筑的处理时，必须考虑到直接受到该行政处理行为实际影响的利害关系人的正当权益。在本案中涉及到对违法建筑的处理上，即使刘某没有实际取得案涉房屋的房屋所有权证，但其作为房屋的实际居住使用人，应当享有对涉及该房屋相关处理决定的知情权、陈述权和申辩权，这是行政法赋予利害关系人的正当程序权利。