一路之隔单价差6万？配套对房价影响几何

虽然深圳人买房子最关注性价比，挑房子的时候，好配套就变成了一个“锦上添花”的东西，有当然是最好，没有的话也只能将就，毕竟能否上车才是最重要的。如果配套对房价会产生影响，你还会选择轻视它吗？

譬如翻身和宝中，一路之隔，房价如隔天堑，它俩之间隔着的不是路，而是高端齐全的配套和观感欠佳的市容之间的较量。

虽然翻身拥有宝中这样的邻居，自身配置起不来，依然难以“翻身”，即使翻身有品质较好的小区，也挽救不了周边环境圈的颓势，无法和宝中低档小区抗衡，这些在房价上已经体现得非常明显了。

那么，买房子除了对比产品、地段，该怎么挑选配套？好配套的标准是什么?

满足日常生活的配套，一般包括内部和外部配套，内部配套包括物业、停车位、容积率、小区设施等，外部的则是商业、交通、教育、生态等等。配套选好了，不仅可以带来生活的便利，还能给房子带来更大的增值溢价空间。

1

买房挑选配套，只需抓住重点

在关注配套时，一般都带有主观色彩，比如小区园林够不够大，配不配泳池，去最近的商场大概需要多久，停车位好不好找等等。

其实配套也有一个量化标准的，比如达到怎样的容积率才会感觉舒适，商业或市政配套在多少公里范围内，才是便捷的。针对这些，我们具体来看看。

1交通：地铁盘独占优势

现在深圳人出行越来越依赖地铁，是不是地铁盘非常重要，距离地铁口多远，才算是真正的地铁盘呢？

去地铁口步行15分钟以内的（距离约1公里），都可以算地铁盘，不过距离的远近，楼盘的价值也会有差别，地铁上盖物业一般综合体居多，正常情况下距离地铁口500米以内，已经是准地铁盘了。

步行15分钟以内有方便出行的地铁站或公交站，这个条件深圳大多数小区都能达到，除了实在很偏僻的地方，还有豪宅区。

尖岗山豪宅招华曦城，周边1公里以内公交站点也有几个，但是从山上走下来所花时间就远远不止15分钟了，公交出行不现实，土豪们的最佳出行方式当然是自驾了，所以公共交通配套对于豪宅区来说“聊胜于无”吧。

说到自驾，要关注项目周边道路分布，最好是1.5公里范围内，有两三条城市主干道或区域干道，比如宝安片区的宝安大道、西乡大道、新安五路、广深等等，能快速与其他区域建立联系，自驾出行更便捷。

2商业：1.5公里内大型商超配置

这里说的商业配套，包括所有沿街商铺、小区底商以及周边综合体等等。

对于商业配套，喜欢繁华的人会觉得越多越好，但还是要适度，商超过多人流量大，居住环境也会变得嘈杂。

恰到好处的商业配套，下楼就能基本满足日常生活需求，便利店、生鲜超市、药店等，步行15分钟以内，有1到2个商场或综合体，配有大型超市，以及休闲、娱乐、餐饮等。

深圳目前的新盘差不多都自带底商，日常生活需求都能满足，旁边再配上一个综合体就差不多了。因为周边没有大型商超，碧海片区的业主，对于底商是非常依赖的。

近期炙手可热的华丰前海湾，距离大一点的商场至少1.5公里，比如西乡天虹商场1.6公里，距离大仟里约2.7公里，距离宝中壹方城4.5公里.....碧海片区商业配套，还有很大提升空间。

华丰前海湾周边商圈距离

商业配置比例合适的区域，集中在成熟的老城区，比如新安洪浪北站周边有勤诚达广场和中洲πmall，极大的弥补了之前配套不足的问题，给这一片区的业主生活带了很大的便利，至少不用为了请客吃饭要跑到2公里外的海雅缤纷城了。

3教育：优质学位房具备溢价特质

对于家长来说，比商业配套更重要的，还是教育配套，能不能申请到学位、学校好不好才是最值得关注的。

优质学位房自不必说，溢价高，并且具备持续保值增值的特质，深圳顶级学位房百花片区，1平方公里内，集中了荔园小学、实验小学、百花小学、实验中学等名校，片区内学位房价格水涨船高，仍然是供不应求，家长们一方面为了孩子的教育，另一方面也是满足资产保值需求。

宝安中学学区房价与周边价差逐渐拉大

有学位需求的家长，在预算达不到顶级学位房的情况下，尽量选取自己能够得到的最好学位房，新房的学区比二手房不确定性更多，稳妥起见，提前几年入手攒积分。

4容积率：深圳低密度小区越发稀缺

如果你很在意小区居住的舒适性，那么要重点关注容积率。自从2019年深圳统一上调了容积率标准，深圳未来小区容积率将维持在3～6倍之间，业内人员表示，深圳将成为内地建筑物密度最高的城市。

以后新小区容积率将会越来越高，3倍容积率就称得上是低密度小区了，所以现有的低容积率二手房也会越来越稀缺。

超高层住宅的容积率普遍偏高，比如福田皇岗口岸的深物业金领，由3栋150米以上的超高楼组成，1700多户，容积率达到10以上，当然超高层的视野也更好，根据自己的需求来做取舍。

容积率超过10的深物业金领

容积率关系到居住的舒适度，容积率越低，居住舒适度越高。一个小区如果要达到较高的居住舒适性，高层住宅容积率应不超过3.5。

深圳即将入市的新盘，容积率差不多都在4左右，稍高一点的在6以内，比如新安新盘宏发新领域，包含了住宅、酒店、公寓、办公，小区不大，容积率就有5.9，大社区楼盘深铁懿府，容积率3.96，都属于正常范围。

5车位比：至少达到1比1

找不到车位的痛苦很多人都有，所以车位比在买房时非常重要，像之前的老旧小区没有地下停车场，小区地面上车辆见缝插针的乱停，晚回来的车主找不到车位，只好去附近社区或者路边将就一下。

一般来说，合格的车位比至少要达到1:1，保证每家都有一个车位才合理。目前深圳的很多新盘都超过了这个比例，这也是一个趋势，毕竟很多家庭都有两台车了，1比1的比例是最低要求。

6医疗和生态：增加生活便利度

医院和生态这些配套，属于锦上添花，实在没有的话也不会有太大影响，除非为了买房养老，就是冲着优质生态去的，那就另当别论。

本来深圳就注重绿色发展，生态资源比其他城市丰富很多，遍地都是公园，所以生态配套相对均衡。运动达人可以考虑周边有跑道或者适合爬山的地方，方便日常锻炼。

医疗配套方面，并不是说要离医院有多近，医院旁边的房子反而不好卖。

不管是社区门诊还是大型公立医院，距离自己生活的小区大约2公里以内，或者开车15分钟有医疗配套就行，紧急情况下方便就医，特别是在疫情反复的时候，离家不远的地方配有医院会方便很多。

2

能真正影响房价的，只有核心配套

买房需要关注的配套维度很多，但是只需要重点关注核心配套，比如地铁、教育、商业，只有它们才能对房价产生实质性影响。

深圳地铁线路越来越密集，特别是原市区内的南山、福田、罗湖，以后随便一个小区就是地铁盘。对于这些区域来说，地铁对房价影响有限，不过距离地铁远近程度，会对价格产生一些影响。

在首通地铁的区域，地铁作用发挥至最大。

比如光明、盐田，之前的11号线也是很好的佐证，11号快线将福永、沙井、松岗与南山福田快速连接起来，这些片区的房价随着地铁的开通上了一个台阶，其实地铁在开通前后都会对房价有拉升作用，只不过幅度大小不同而已。

教育方面，同一区域内，优质学区和一般学区的单价相差5万以上都很平常了，都是拜深圳优质教育资源稀缺所赐。

同样，大型综合体给周边房价更多自信，比如叠加了大仟里购物中心和1号线坪洲地铁口两个利好的宏发QCC，之前的挂牌均价超13万，远高于片区均价。

不利因素

不利因素指的什么？房子周边有垃圾场焚烧厂、化学工厂、污水处理厂、高压电等等，对人的身心或健康产生不好的影响。

对于二手房来说，周边的不利因素已经很清楚了，买房时只要注意就行，这就需要对片区有一定的熟悉程度，买房前在周边走走看看。

新房还没交房，不利因素没有那么容易判断，如果开发商有意隐瞒，不认真了解的人就会上套，有一个朋友买新房的时候，没有认真研究不利因素，交房后才发现房子800米左右有垃圾焚烧厂，后悔都来不及。

新房营销中心一般会把不利因素展示出来，在现场可以看到展示牌，也可以咨询工作人员。不利因素比较严重的，对房子的升值潜力、流通性有很大影响。

深圳不利因素房子，大多是离高压线比较近，大家会担心辐射对身体有害，据相关数据，500千伏线路能产生较高电磁强度，但离线30米外是安全的。

良好的市区面貌，是由各种配套综合呈现出来的结果，回到开头的翻身和宝中，它们的房价差距已经诠释了这一点。

虽然配套只是房子的加分项，房子最终的价值还体现在区位地段和产品上，但在买房道路上，通过对配套有更多的了解，才能选到最符合自己需求的房子。