深圳都市圈：三个集合+五个发展片区

于湾区发展大格局中明晰方向，在片区配套中理顺价值逻辑，与就业中心的通勤条件决定未来成长性。

对于我们这些打工人，10几年内努力才能买到一套房子，要认真挑选。

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买房的基本逻辑

宏观上选择全国经济最强、常住人口最多的广东，中观上选择粤港澳大湾区，微观上靠近珠江新城、琶洲西区、深圳湾、前海、香蜜湖、松山湖、千灯湖、佛山新城这些点位，还要把地铁、小学、中学、景观等作为考虑因素。如果到小学要6公里，这种楼盘不能买。

更细致的是尽量东南向、南向，采光、通风、楼距、私密性等考量。

前几期写了广州都市圈的机会点：《构筑广佛2000平方公里极点城区》、《深莞广佛地铁横贯线》、《772亿新建地铁115.8公里》，今天主要谈谈深莞惠，这是融合极慢的三个城市。

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新谋划深莞惠小圈很重要

深圳虽然已经建成411公里的地铁，但至今没有地铁通达惠阳、大亚湾、塘厦、黄江、松山湖、长安、虎门，这是原有管理体制的弊端。

现在，大湾区城际铁路牵头单位由原省铁投集团调整为广州、深圳两市，深圳将会加快已经批复的常平-龙华城际、33号线、深惠城际、深汕高铁的建设，同时努力争取深广中轴城际、广深第二高铁、广深磁浮铁路、深莞增城际的规划落实。

深圳做大做强这个都市圈，集合效应增强，现代化交通形成1小时通达是关键。

莞城、惠城，其实是远离福田的。

深圳中心到东莞中心直线58公里，到惠州71公里，惠州中心到东莞中心65公里，远大于广州天河到东莞东城。大深圳都市圈（深莞惠）必须设置200时速的城际铁路、160时速的高速地铁连接。深圳福田需要40分钟通达东莞、惠州大部分重点区域。

三个城市不能继续打小算盘了，要有开阔的胸怀去共建深圳20、21、22、33号线。

否则，广州实施狮子洋战略之后，东莞中心天然往广州靠拢；广汕高铁2023年建成后，惠州中心天然往广州联系。

根据大深圳都市圈（深莞惠）规划，我们可以从大格局中分析具体小片区的大机遇。规划未包括河源、汕尾、惠州龙门县、深汕特别合作区等地。

一核（深圳核心区）：

宝中+前海+南山蛇口+福田+罗湖+龙华

两主：

东莞主城区、惠州主城区

三城五区：

三个集合城市

深莞集合城市1：观澜-平湖-塘厦-凤岗

深莞集合城市2：空港-长安-虎门

深惠集合城市：坪山-惠阳-大亚湾

五个发展片区

1、松山湖创新发展区

2、光明-黄江创新发展区

3、东莞水乡特色发展区

4、粤海银瓶-仲恺新型产业区

5、大鹏半岛-稔平半岛滨海休闲区

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深圳都市圈的机会点

《广东地理》认为，深莞西部是重点，光明、空港新城、滨海湾新区土地资源丰富，必将大开发，就业、置业、创业要多关注这片区，地铁覆盖也是未来10年最优先级。

松山湖、黄江、光明必将加快融合发展，合力打造国家科技创新中心，承载更多高端人才，房价可期，地铁覆盖不会太差。

东莞水乡新城到珠江新城远，到福田远，到松山湖也不近，唯一值得赌博的就是28号线站点（东莞未启动线站位招标）。

塘凤清属于后发区域，土地资源比光明少，城市界面低端，但深圳外环高速有拉动作用，村级工业园改造、产业提升是重点。

目前最大的制约是深圳对常平-龙华城际、莞龙城际不积极，东莞对引入深圳地铁不积极。

西丽是超大型枢纽，引入深茂铁路、深惠城际、深汕高铁、赣深高铁等以及未来深珠城际、深圳地铁15号线，半小时通达半径强大。周边的后海、超总、前海、福田是最大的就业片区。常平、樟木头距离太远，非常弱势，缺少大平台推动，缺少高速地铁联系深莞中心，前途不乐观。

坪山-惠阳-大亚湾片区因为离南山、福田遥远，地铁远期才打通融合，交界处发展速度不乐观。

龙岗中心区将是未来10年深圳房价的黑马（通勤半径强、工作岗位多），就像这两年的光明。随着深大城际、深惠城际、大鹏支线、深汕高铁等新线路陆续开工，龙岗和坪山的区域优势要远远高于地理更近的凤岗，城市面貌更宜创宜居。

龙岗区十四五规划“一芯两核多支点”发展战略，推动重点区域开发，加快中心区配套设施等项目建设，集聚科研、产业、人才等优质资源，打造以产学研用深度融合为核心、深港合作为特色的科教创新之芯和高水平“城市新客厅”。

集聚产业、空间资源于坂雪岗，推动深圳科技博览中心、龙岗国际艺术中心等重大项目建设，加快布局一批重点产业项目，打造世界级电子信息产业集群承载区。

龙岗东部布局生物药、新能源、人工智能、低碳产业等，打造新型科技生态复合城区。推动布吉新城等优质城镇发展，形成区域协同、优势互补的发展格局。

一芯：龙岗中心城+大运深港国际科教城；

两核：坂雪岗科技城、罗山芯谷、甘坑新镇，国际低碳城、宝龙科技城、东部高铁新城；

多支点，两城两镇两谷：布吉新城、阿波罗未来产业城、南湾云创小镇、龙园客韵文创小镇、横岗光学智谷、清林绿谷。

龙华地处中心价值高，地铁密集

而盐田、大鹏，价值并不高

如果资金有限

长安、黄江、大运、坪山要好于盐田

来源：广东地理，作者：林福江