房价涨了20倍，深圳经适房膨胀了？但未来不可能了！

作者: 楼市国一平米，从5000＋到10万＋，需要多久？它们只需要7年......这些“转正”的经适房，摇身一变成了深圳最赚钱的房子。一时间，“经适房”这三个字犹如财富密码，令不少人趋之若鹜。这真的是“挖笋”良机吗？深圳保障房的未来还有“膨胀”机会？我劝你还是清醒一点。一场“经适房”的狂欢最近，位于“宇宙中心”龙华的龙悦居又双叒叕火了。有网友调侃：（1月12日）下午查房价的时候，60多平的两房报价650万，晚上看就变成680万了，不知道是不是业主年终奖发少了心里不痛快。

据贝壳找房官网最新数据，目前龙悦居四期成交单价在10万／平左右。

再看龙悦居四期在售房源，单价最低10.9万／㎡，最高12万／㎡。

龙悦居四期部分在售房源（2021年1月31日）再回头看看龙悦居四期的初始配售价格：（一）龙悦居四期项目该项目1栋、2栋的配售基准价格为5114.16元／㎡（按建筑面积计算、含装修，下同），3栋至7栋的配售基准价格为5170.67元／㎡。每套住房具体价格根据配售基准价格及楼层、朝向等因素确定。来源：深圳市住房和建设局发布于2013年10月10日好家伙。7年时间从单价5000多到10万＋，涨了20倍。难怪不少网友称之为“神盘”。对于龙悦居的“膨胀式上涨”，相信很多人都会产生疑惑。对此，南方楼事曾细细研究过，发现这个大涨的经适房是“已经转正”的商品房。龙悦居位于深圳北站南侧，是当时深圳有名的保障房社区，共有四期，一至三期是公租房，四期是经济适用房。目前，深圳外国语学校龙华校区的学区范围内，只有龙悦居和豪宅圣莫丽斯、熙园山院、水榭山。

图源咚咚找房相较于周边动辄千万的豪宅，龙悦居目前的价格相对“亲民”，让很多购房者趋之若鹜，房价也就乘风破浪地上涨......点击回顾：最高11万／平，7年涨14倍！深圳最赚钱的房子，前身竟是经适房？

龙悦居周边二手房挂牌情况。注：金众繁华里属于公寓，不带深外学位其实，不止龙悦居，深云村也享受着经适房带来的房价红利。2009年，位于安托山片区的深云村竣工，项目共有3735套住房，大部分房源定向配售给深圳公务员的经济适用房。2010年，安托山周边（香蜜湖片区）二手房均价在2万左右。而深云村经济适用房的拟定价为4800元／㎡。如今禁售期过去，深云村的部分经济适用房已经取得完全产权，达到了转让条件。目前，深云村的最新成交总价为795万，单价11.3万／㎡。

深云村最新成交情况。十年间，从4800元／㎡到11.3万／㎡，涨了24倍。妥妥的飞上枝头变凤凰。深云村的蜕变，跟龙悦居一样，主要还是得益于交通、教育等配套资源。2016年，地铁7号线深云站开通，深云村一跃成了地铁房。

而中科院实验学校建成招生后，教育配套也成了深云村的一大优势。此外，安托山博物馆群、深圳市急救血液信息三中心、安托山小学等周边项目的规划和动工，也将改变深云村的周边环境。近年来，安托山片区新盘林立，未来还有海德园、深铁懿府等项目相继入市。而目前，万科瑧山府二手房挂牌价已经高达15万／㎡，跻身豪宅圈。

万科臻山府在售房源情况。来源：房天下就这样，在安托山片区悄悄混进香蜜湖、华侨城“土豪朋友圈”的同时，深云村也逐渐变成了“豪宅区”。而身处深云村附近，还有一个同样跻身豪宅片区的经适房住宅区——侨香村。

侨香村是深圳最后一批大型经适房住宅区之一，拥有3912户居民，业主多为公务员、教师等公职人员。由于和深云村的配售时间相近，侨香村预计将在未来两年内“解冻”。而根据目前侨香村周边二手房的情况来看，我们可以预见，又一个深云村的故事将会上演。

侨香村周边二手房最低均价11.6万／㎡，最高均价21万／㎡。来源：贝壳找房保障房＝财富密码？这一个个“逆袭神盘”，谁看了不心动？相信很多网友都会疑惑：以后保障房还有机会“挖笋”吗？答案是：没有。原因很简单：保障房最主要的目的是保障有房可住，而不是拥有住房。保障房是指政府为“中低收入住房困难家庭”所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、公共租赁房、经济适用住房、安居商品房等构成。南方楼事曾做过一个表格区分它们各自的特点，大家简单了解一下这几类保障房的区别：

其中，经适房、可售型人才房和安居商品房具有可以取得产权的机会。而作为保障房其中一类的经适房，因其存在定价过高、容易被用作牟利工具的弊端而丑闻频出，被当作中国保障住房历史的“怪胎”。2013年，深圳停止建设和供应经适房。龙悦居四期正是深圳经适房项目的最后一批。在目前看来，龙悦居四期的价格持续攀升。且优质学位房的业主心态普遍较为强势，估计这波上涨趋势还没有结束。那么，安居商品房和可售型人才房呢？我们先来看看规定：根据2011年6月施行的《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》：签订买卖合同10年后，安居型商品房产权所有人可以根据有关政策规定，申请取得完全产权。如果10年内需要转让安居型商品房的，将实行政府收购制度。产权所有人取得完全产权后，符合条件的可以进入市场流转，但要向政府缴纳一定比例的增值收益。也就是说，安居型商品房的“解冻期”有10年，且入市之后要向政府缴纳增值收益。要缴多少呢？1月19日，南方楼事致电深圳住建局保障署，工作人员回应称，现在确定安居房可以交易，但第一批安居房还没满10年，目前没有安居房交易的案例，所以增值收益的比例现在还没有明确。但我们能从细枝末节中，窥探出一些“线索”。2019年4月，深圳市住房和建设局发布《深圳市安居型商品房建设和管理办法（征求意见稿）》《深圳市人才住房建设和管理办法（征求意见稿）》的征求意见稿。按照文件，出售安居型商品房／人才住房应缴增值收益的计算规则为：应缴增值收益＝取得完全产权时该套住房市场评估价格×（1-原购房时基准销售价格／原购房时市场价格-1％×折扣系数×与产权单位签订买卖合同购买安居型商品房／人才住房的申请人在深累计纳税申报年限）-相关费用。具体折扣系数由市主管部门另行制定，报市政府批准后执行。什么意思呢？打个比方，你买入一套安居房用了30万，未来你取得完全产权把它卖掉，不管是卖到300万还是3000万，房子涨价的部分都要按比例上缴给政府。再考虑到十年间通货膨胀等各种因素，业主到手的增值收益其实很有限。虽然具体折扣系数尚未明确，但不太可能比经适房（即50％）还低。按照政策趋势，有可能得缴大部分甚至是全部的增值收益。所以说，想“挖笋”是不太可能了。毕竟，深圳不容忍炒房行为，一切都得回归到“房住不炒”的定位。建设保障房，主要还是为了缓解住房难，住才是根本目的。新的五年规划再次提到了这一点。2020年12月31日上午，深圳“十四五”规划和二〇三五年远景目标建议稿全文公布。文件明确了要构建和完善“4＋2＋2＋2”住房供应和保障体系。“4＋2＋2＋2”的住房保障结构分别指向商品房、人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。原文如下：坚持“房住不炒”，多措并举促进房地产市场平稳健康发展。构建完善“4＋2＋2＋2”住房供应和保障体系，加强保障性租赁住房建设，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。推动土地供应向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。健全公共住房分配管理、封闭流转和各类公共住房定价机制，完善公共住房租后监管制度。坚持稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展，有效防范化解房地产市场风险。建立健全经济适用、品质优良、绿色环保的住房标准体系，提升物业现代化管理水平，加快老旧小区改造。持续改善城中村居住环境和配套服务，打造整洁有序、安全舒适的新型社区。可以看出，租赁将是未来重点。从廉租房、公租房，到经济适用房、安居商品房、可售型人才房等，随着深圳住房保障政策体系日益完善，保障性住房的供给也日益多元化。住房保障也将朝着覆盖面更广、精准度更高的方向前进。但要真正不让保障房沦为牟利工具，实现保障房内循环，提高保障房的效率和作用，仍有一段路要走。经济适用房本是为了保障低收入群体“住有所居”的惠民举措。然而，这一善举却在不断“变味”，部分房源甚至变成普通人无法企及的“豪宅”，成为百姓眼中的“特权房”。眼下，一个个遗留下来的经适房，纷纷摇身一变成“神盘”。这其中的“公平问题”，难免惹人诟病。这既是深圳住房体制改革的特殊产物，也有悖于经适房当初“照顾中低收入人群”的初衷。但随着市场的变化，住房保障体系的调整，相信这种现象将不复存在。