历下光环+10盘厮杀，济南这里上映江湖龙虎斗！

　　招商蛇口项目亮相

　　盛福片区迎来久违纯新盘

　　元旦以来，济南新盘扎堆亮相，尤其是东北部区域，球墨厂、赵庄、郭店新盘接连登场。

　　前几天，盛福片区也迎来纯新盘，就是去年12月招商蛇口拿下的盛福A8地块，位于盛福片区北部，地块容积率2.1，产品规划为15-18层小高，套均面积在125平米左右，从规划来看，应该是改善盘。

　　目前地块内已有挖掘机和吊车进场，拿地两月就动工建设，动作也是非常快。

　　除招商蛇口A8地块外，目前盛福片区还有两个待入市的新地块。

　　一块位于奥体西路以东，尚品燕园以南，在去年11月30日那轮土拍中，被银丰以63922万元+1001㎡配建安置房的条件斩获，地块体量不大，占地19300平米，容积率2.3，建筑面积44390平米，楼面价在11087元/平米。

　　另一个是机床四厂地块，位于万科翡翠公园北侧，成交于去年12月3日，历经百轮竞拍后被越秀拿下，项目占地74551.8平米，容积率2.5，建筑面积约18.6万平米，楼面价12528元/平米。

　　目前这两个地块尚未有动静，大概率也会在2021年入市。

　　去年以来，盛福片区在土地市场的表现明显活跃了许多，接连供出3宗住宅4宗商业。土拍热度也比较高，要知道盛福片区的地价普遍不低，在市场没有明显回暖的情况下，开发商拿地还如此积极，尤其是像银丰这样深谙济南市场，开发经验老到的本土房企都抢着拿地，可见对盛福片区的价值还是比较认可的。

　　楼盘扎堆聚集，相邻片区挤压

　　盛福片区竞争即将进入白热化

　　而随着开发商的拿地进驻，盛福片区的楼市竞争也是进一步升级。

　　目前片区在售楼盘有万科翡翠公园、中垠御苑和绿城蘭园，这三个盘都分布在中林路附近，最远相距不过1公里左右，竞争压力已然非常大，等到招商蛇口地块和越秀地块入市，中林路两侧或将有5大楼盘同时在售，竞争之激烈可见一斑。

　　而且从盛福片区最新更改的控制性详细规划来看，片区内还将有大量住宅地块等待出让，所以未来还会有更多项目加入这场团战中。也可以说，盛福片区是历下区未来的供地主力区域之一。

　　除了“内忧”，盛福片区还面临着巨大的“外患”。与之相邻的贤文片区、七里河片区、球墨厂片区都是其强有力的竞争对手。

　　尤其是与之相邻的贤文片区及附近，仅花园东路两侧就有金地华著、济高珑悦府、海信君和、阳光城檀悦、绿地华彤苑5座楼盘，产品定位也比较相似，都是主打改善。

　　而且相较于盛福片区，这几个楼盘的位置也不错，如海信君和、金地华著、阳光城檀悦，以及银丰地块、珑悦府，距离3号线地铁口花园东路站比较近，离CBD更近，成熟度更高，对改善客群也更具有吸引力。所以未来这一区域的竞争压力可想而知。

　　在盛福片区东北侧，最近势头正猛的球墨厂片区，在售的海信翰墨府、新亮相的龙湖天曜、碧桂园凤凰壹品，以及赵庄远洋项目预计也会在今年入市，对盛福各盘也是不容小觑的对手。和这几个盘相比，盛福虽然地段上有优势，但在价格上又失去了优势。

　　内部兄弟阋墙，外围强邻环伺，2021年盛福片区注定不平淡。

　　盛福片区目前在售情况：

　　价格差异大，去化同样难

　　前文说到，目前盛福在售楼盘有万科翡翠公园、绿城蘭园、中垠御苑，虽然同属一个片区，位置也非常相近，但这三个盘价格却相差很大。

　　万科翡翠公园、绿城蘭园，属于历下区，价格在2.1万到2.5万左右；中垠御苑属于高新区，价格在1.5万到1.6万之间。距离相差1公里，房价却差出六七千，一是有精装的差距，另一个就是所属行政区的不同，历下的优势还是比较明显的。

　　不过，虽然价格不同，但这几个楼盘的命运却颇为相似，就是卖得十分艰难。

　　万科翡翠公园，万科当年以9040元/平米楼板价+75187平米安置房高调拿下的机床四厂地块，到现在开盘三年多，已经卖到现房，截止2021年2月1日，共9栋楼拿到预售，1230套房源，网签数据为410套。

　　万科翡翠公园容积率3.3，基本上是区域内目前最高的，共规划有12栋住宅，除去一栋13层，其余均为31层以上的高层住宅，精装修产品，户型面积122—177平米。

　　绿城蘭园，历下控股与绿城管理合作开发的项目，虽然是平台底价拿地，但楼板价也高达10500元/平米。从2019年11月开盘到现在，已有7栋楼拿到预售证，316套房源，截至2021年2月1日，网签数据只有48套。

　　绿城的房子能卖成这样也是让不少人感到诧异，但其实，该项目是与绿城管理合作开发，绿城管理与绿城开发严格意义上来讲，并非一家，所以济南绿城在说自己楼盘时，不会把蘭园这些代建项目算上。

　　该项目的优势是容积率低，只有1.5，规划15栋楼，南侧两栋8层，周围10栋10层，中间3栋13层，户型面积区间为115—186平米，以三室四室户型为主。该项目还有一个问题就是高压线造成的施工进展缓慢，有的楼座已经封顶，有的尚未动工。

　　中垠御苑更是命途多舛，2016年的高价地之一，曾引起过266轮激烈竞拍，甚至一度导致土拍系统瘫痪，最终以265%的溢价率成交，12403元/平米的楼板价，刷新当时济南楼板价记录。

　　然而拿地后，中垠御苑便陷入漫长沉寂。等到2018年入市时，已错过了楼市红利期，虽然打出18999的低价，但销售情况却不理想，之后两年卖得也十分艰难。直到去年10月，开始借助分销成交，价格也降到了一万五六，以价换量，成效初现，截止到2021年2月1日，436套房源，网签285套。

　　中垠御苑容积率3.0,共规划5栋住宅，一栋32层，4栋18层，户型有100/110/115/125/138平米的三室户型，以及166平米的四室户型。从施工现场来看，已是准现房。

　　区位优势明显，但成熟度不够

　　未来盛福片区仍有很长一段路要走

　　其实从大的位来说，盛福片区位置还是不错的。距离高新万达商圈也就是两三公里的距离，到高新会展更近，直接可以说是会展北。

　　距离奥体中路也近，开车去CBD也不过四公里左右的车程，包括北侧还有即将通车的地铁2号线。而且还带有历下光环。

　　但局部环境，有些不如人意。目前周边还处于开发阶段，存在大片已整顿好和未整顿好的空地，稍显荒凉。比之前有进步的是，像中林路等多条道路已经通车，但中林路以北的南北向干道还是比较缺乏。

　　包括配套也比较欠缺，无论历下还是高新的楼盘，万科绿城中垠三个楼盘都没有确定学校。周边的学校都是在规划中，目前已交付的楼盘，部分在高新实验借读。历下的优势，一部分体现在学区上，而目前这几个楼盘的学区优势还没有体现出来。

　　总的来说，目前整个盛福片区的发展，处于一种比较割裂的状态，以舜华路为界，西侧汇聚了盛福花园、八涧堡小区、绿城百合新城、中海紫御东郡、力高国际等多个成熟社区，道路、城市界面、商业配套相对而言更成熟。而东侧仍属于开发阶段，大片的空地等待被填满，距离真正成熟还有很长一段路要走。