2021年，上海千万级中高端二手住宅看哪里

荐读 | 2020年是上海楼市大年，其中千万级中高端二手住宅成交数据亮眼。我们先来回顾2020年的千万级中高端二手住宅的成交数 据，再来展望2021年值得关注的板块。
根据信义房屋数据显示，2020年上海千万级中高端二手住宅成交套数共7575套，合同成交均价82979元/㎡，套均面积约178㎡，与 2019的成交数据相比，成交均价稳中有升，成交套数上升幅度大。

环线变化：从内外两端向中间靠拢
2020年，千万级中高端住宅成交共7575套。2017-2020年同期环线成交占比可以看出，内环以内成交量占一半以上，但是呈现从内外 两端向中间靠拢的趋势。

价格变化：逐年递增
从2020年合同成交均价上看，千万级中高端住宅成交均价，保持稳中有升的总趋势，在市场上比较受欢迎。

面积变化：房价递增，面积缩水
自2017以来，成交套数逐年增加，但成交套均面积逐步缩小，说明随着房价的逐年递增，进入到千万级中高端二手住宅成交量增加 了，那么，换言之相同总价下的房子，随着时间推移而套均面积缩水。

套均面积：面积大住得更舒适
各个板块千万级中高端二手住宅成交套均面积为130㎡以上，说明居住面积是大家考虑居住舒适度的重要因素，大家更愿意住得大一 些。千万级二手住宅板块合同成交均价最高的是淮海中路板块，达129670元/㎡。

成交活跃的明星板块
整体来看千万级中高端二手住宅的成交，浦西比较稳定，浦东成交总数最大，成交活跃板块大多在浦东：联洋板块2017年-2019年连 续3年成交套数第3，2020年一举夺冠，成交总额、成交套数、成交面积均第一；老西门板块从2019年成交套数排名第12，到2020年 成交套数排名第7，是2020年成交套数排名前十板块里面上升幅度最大的板块。

联洋板块分析
联洋板块有着“陆家嘴的后花园”之称，南邻花木路，北靠杨高中路，东起罗山路，西至张家滨。联洋板块基本上都是2000年以后 新建住宅，二手房总体特征是房龄新、体量大，千万级中高端二手住宅成交量基本上占到该板块二手住宅成交量的六成以上，夺冠 实至名归。

老西门板块分析
老西门板块位于淮海中路与陆家浜路之间，南靠人民广场和淮海路，东临外滩滨江地区及世博园区，得益于世博园区的建设，老西 门板块成为近年来上海市中心面积大、力度强的旧城改造区域。在旧城改造的推进下，老西门板块成交千万级中高端二手住宅成交 量占二手住宅成交总量近2成。

2021年值得关注的内环6大板块
回顾了2020年千万级中高端二手住宅的成交数据，我们再来看看2021年值得关注的优质板块。
徐汇中心板块
徐汇中心板块2020年二手住宅成交总量虽低于陆家嘴板块,但是千万级中高端二手住宅成交量要略高一筹，共成交579套，占比徐汇 中心板块二手住宅成交量达一成以上。

徐汇区的学校资源好，学区所对口的小区今年都有不错的成交量。2000年以后建成的住宅更受欢迎，基本上成交单价都在10万元/㎡ 左右，面积小的房子单价更高。而学校资源和小区品质相叠加，单价会更高，比如东方曼哈顿，总价基本上都是千万以上。

徐汇教育甲上海，徐汇中心板块因为丰富的学校资源而备受家长们的青睐，而且徐汇中心板块还有著名的徐家汇商圈，商业成熟， 交通便利，是向往浦西城区中心便利生活人群的优选。
陆家嘴板块
陆家嘴板块的二手住宅成交量大，但不少是老公房，千万级中高端二手住宅共成交418套，占比陆家嘴板块二手住宅成交量反而不到 一成。

陆家嘴板块二手成交住宅呈现两极分化，要么就是老公房，要么就是世茂滨江花园、仁恒滨江园的高品质社区，中间可选的其他产 品少。而千万级二手住宅只是高品质社区的入门级。买方多为在小陆家嘴CBD的上班族，不想买老公房，更青睐有正规物业管理、 2000年后建成的品质小区。

陆家嘴板块以金融中心而闻名，特别是“小陆家嘴”。因此，紧邻陆家嘴金融贸易区环境优越、社区品质上乘，是金融人士安家乐 业的上选。
江宁路板块
江宁路板块位于静安区北部，是静安区主要的生活居住区，2020年千万级中高端二手住宅共成交215套，占比江宁路板块二手住宅成 交量近3成。

江宁路板块千万级二手住宅交易主要是两种需求：一是以改善置换为主，二是由于受全球大放水带来的通胀预期影响，高净值客户 需要把资金换成固定资产。买方以上海人为主，而卖方上海人占7成，其他多为境外人。

江宁路板块区位优势明显，地处上海繁华区域的中心，文化底蕴深厚，商业历史悠久，是闹中取静宜居生活区的代表。
打浦桥板块
2020年千万级中高端二手住宅共成交135套，占比打浦桥板块二手住宅成交量2成以上。

2020年打浦桥板块成交量稳定，变化主要体现在价格上，老公房涨了10~15％，品质小区涨了15~20％。比如，蒙西小区，2020年初
挂牌均价8～9万/㎡，现在基本上为10万/㎡左右；汇龙新城2020年初挂牌均价9.5～11万/㎡，现在基本上为11～13万/㎡。

打浦桥板块位置优越，和淮海路商圈、徐家汇商圈相邻，经过20多年的旧城改造，打浦桥板块的居住环境得到质的改善。
古北板块
古北社区始建于1986年，初衷是作为虹桥经济技术开发区的配套生活区，同时提供外事外贸活动的综合涉外区域。其高标准的规划 和建设理念，很快发展成为国际人士的聚集区域。其中，不乏中高端品质住宅，2020年千万级中高端二手住宅共成交200套，占比古 北板块二手住宅成交量达到3成左右。

2020年古北板块千万级中高端二手住宅交易中：卖方40-50岁中壮年人群占到一半以上， 而且卖方的7-8成是上海客户，大部分业主 都有2-3套房，当初买进主要是投资或者出租，自住不到20%，因为长期闲置，或者租金收益没有预期高，所以挂牌售卖；买方以30 -40岁人群居多，主要是用来自住，首购占比约30%、置换占比约55%，90%为上海人，其余为境外人和外地人。

古北作为国际人士聚集的区域，有更多的自住人群加入进来，相信会给古北社区带来更多的人气。
四川北路板块
2020年千万级中高端二手住宅共成交166套，占比四川北路板块二手住宅成交量不足1成。

因为瑞虹新城是四川北路板块规模最大的品质小区，所以千万级中高端二手住宅交易量较大小区基本上都是瑞虹新城，而且因为对 小区品质的认可度高，所以基本上是以同商圈置换为主，从竣工年份远的小区往竣工年份近的小区置换，比如1期主要是租转买，而 1期会置换到2/4/5期，再由2/4/5期置换到6/7期，而且入住率高，以自住为主。

四川北路板块因瑞虹新城社区的发展而日益完善，在建的国际双语学校，也给该板块的家长带来更多期待。
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