五环一直是个分水岭。
2019年,五环里卖的最火的限竞房---小瓦窑「橡树澜湾」,限均价仅54378元/㎡。
2021年,2公里之外的大瓦窑,商品房报价8万。
经过好几个月的造势,丰台大瓦窑「首创天阅山河」、「国誉·万和城」终于释放了户型图。
首创天阅山河主力户型109㎡三居、135㎡四居、157㎡四居,预计售价8万/㎡,总价900万起。
国誉·万和城规划为140㎡、160㎡和180㎡的四居,预计约8.5万/㎡,总价1100万起跳。
两个项目都开盘在即,但是对于8万+的房价,不少购房者心存疑虑---
现在的大瓦窑到底有没有实力,撑起8万+的价格?
在严肃君看来,房价高低取决于三个要素---地段,预期,品质。地段决定下限,品质决定上限,预期则决定风险和收益。
地段取决于位置,品质来自于产品本身,预期是市场行情决定的。
01
预支的地段溢价
大瓦窑的地段优势,是摆在明面上的。
五环里/真临铁/6站丽泽商务区/近高速。
具体点儿,大瓦窑就在五环里,两项目离14号线大瓦窑站不到500米,4站到西局。等2021年底14号线中段开通后,6站丽泽商务区,10站北京南站。
自驾经京港澳高速到丽泽soho,不堵车的情况下,也只需要15分钟;经四环到中关村,30分钟左右。
地段确实好,以至于地段的溢价已经体现在了楼面价上。
2020年7月11日,首创以29.6亿拿下大瓦窑DWY-L39等地块,溢价率18.3%,楼面价约4.8万/㎡。
同天,远洋+城建联合体,以48亿夺得大瓦窑DWY-L33等地块,溢价率26.5%,楼面价约5.2万/㎡。
两地块容积率2.8,限高80米。
结合楼面价和建安成本,业内预测未来售价将在8万左右。
换句话说,5万左右的楼面价,售价卖不到8万,开发商可能就亏了。
但即使楼面价够高,对于大瓦窑房价,严肃君态度仍是持疑。小瓦窑只卖5.5万的房子还没交房入住,如今大瓦窑飙到8万,小瓦窑的准业主们超开心,大瓦窑未来的业主们怎么想?他会不会觉得---
我是不是抬轿者?或者我是接盘侠?
因为花钱拿地的时候,高楼面价只能说明他们对于这个价格的认可,那么对于购房者来说呢?
02
掩藏在迷雾中的预期
房子想卖多少钱,不是简单的成本+利润,很大程度上取决于预期。
也就是对发展潜力的判断。
简单从环线来看,位于四环边的大瓦窑似乎是价格洼地。北边有四季青,直线6公里外有造甲村,8万+好像并不贵。
但四季青的主要卖点在于西山别墅区,还有海淀标签,本身可比性不高。
造甲村敢卖11万+,主要是在吃丽泽商务区的利好。丽泽可是丰台最有发展潜力的板块。
而大瓦窑目前则没有明确发展规划,只能依附于直线距离8公里之外的丽泽。
但距离越远,受到红利辐射的程度也越低。大瓦窑享受的是丽泽商务区的溢出效应,而不是丽泽本身的规划利好。
本身还在发展过程中的丽泽商务区,溢出效应到底有多少?丽泽十几年,丽泽自己还想说---
一个破碎的我,如何拯救一个破碎的你?
好消息是,目前华为中国区总部、中国农业再保险股份有限公司、中移信息系统集成有限公司等已经陆续进驻丽泽。大瓦窑两项目也需要2-3年的时间建成交房。
这2-3年,也说不准就是丽泽发展的快车道。
03
向上兼容的“高端产品系”
地段和预期相同之后,产品和品质才是贴身竞品之间拉开差距的直接因素。
这时候就要看谁的故事说得好。
老粉丝不难发现,严肃君的成交榜单中,豪宅单价分界线也是8万。
从价格上预定了豪宅身份的大瓦窑双子星,很难借着这件外衣功成名就。实际上,丰台此前新房成交分化极为严重。商品房时代频繁刷新地王纪录,入市的也个顶个都是有配建的10万+顶豪;限竞房时代则是毋容置疑的操盘手天堂,天天都在玩儿一种棋牌类游戏---
“跑得快”。
如今赛道转换,轮到改善型产品入市唱主角,产品努力向上兼容,价格放不下身段儿,千万总价的戏,出了东西海朝和四环,不太好演。
首创天阅山河和国誉·万和城都选择在造势几个月之后,才释放户型图,也有点要避开市面上热门豪宅锋芒的意思---
我不抢着跑,您先来!
为了匹配豪宅定位,两个项目都用上了各家的高端产品系。
“天阅”是首创高端产品系,定位仅次于天禧系的顶级标准,代表项目是海淀首创天阅西山、二环首创天阅公馆。
“万和”是远洋高端产品系,代表项目是朝阳远洋万和城、万和公馆,二手房价格10万+。
首创天阅山河效果图
国誉·万和城效果图
从效果图来看,首创天阅山河围合式建筑布局,在楼间距上更胜一筹。
国誉·万和城项目最大的卖点之一,是中心有一个超大的水系,还有假山。
两个项目都有会所,首创·天阅山为地下会所设计,国誉·万和城会所有健身房,但是没游泳池。
抢人大战一触即发。
从产品面积段的设置来看,国誉·万和城相对更有向上的决心,改善的更纯粹。
首创天阅山河共8栋楼,508套房源,109㎡三居、135㎡四居、157㎡四居三种户型。
国誉万和城共有13栋楼,楼栋层高7-25层;户型面积段分别是140㎡、160㎡和180㎡四居。
首创天阅山河建面约157㎡户型
首创天阅山河建面约135㎡户型
国誉·万和城140㎡户型
国誉·万和城160㎡边户户型
从目前曝光的户型图来看,两个项目走的是两种不同的户型路线。
首创天阅山河主打大面宽短进深。
尤其是157㎡户型,五面宽朝南,南向面宽约15.8米,再加上落地窗,可以说是目前改善户型的极限。
国誉·万和城胜在功能间的使用,北向两个侧卧之间为非承重墙,还考虑了户型的生长性。160㎡边户户型还有270°边厅。
就看买单人更喜欢哪一种了。
互动时刻:
严肃君发现,现在开发商们越来越有做段子手的潜力,发布会也越来越像脱口秀。
首创曾在丽泽商务区举办的“首都金融科技住区区域价值论坛”上自我调侃说,首都金融科技住区,简称CFD,也可以理解成---
中国•丰台•大瓦窑。
简单、易懂、认同感极强。
如果,这种逻辑自洽能体现在房价与项目之间的话,开发商的房子就更好卖了。
最后,对于大瓦窑8万+房价你怎么看?欢迎文末留言讨论。
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